農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，眉山市政府給予補(bǔ)貼

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　　□本報(bào)記者 熊筱偉

　　化解房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)城農(nóng)民是否可以擔(dān)當(dāng)主力？

　　這個(gè)課題，眉山已經(jīng)開始探索。去年5月，該市在我省率先出臺(tái)政策，對(duì)進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民給予每平方米200至300元的政府補(bǔ)貼。去年底，中央明確提出將推進(jìn)農(nóng)民工市民化作為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要方式之一，眉山卻從今年1月不再繼續(xù)執(zhí)行該政策。該市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)朱典祺表示，長(zhǎng)期的、特定針對(duì)農(nóng)民工的類似補(bǔ)貼，或?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)。

　　個(gè)中緣由，耐人尋味。在“房地產(chǎn)去庫(kù)存”成為我省乃至全國(guó)重要命題的當(dāng)下，眉山的探索究竟效果如何？記者近日實(shí)地探訪眉山，了解其實(shí)施補(bǔ)貼政策的實(shí)際成效。

　　補(bǔ)貼出籠

　　商品房可售周期達(dá)17至18個(gè)月，去庫(kù)存成當(dāng)務(wù)之急

　　王鵬銘是眉山市房企陽(yáng)光置業(yè)的副總經(jīng)理，每天都在盤算著庫(kù)存量、資金鏈。而10公里外的工地上，來(lái)自眉山市三蘇村的裝修工鄭建軍，每天在攢勁兒掙錢，只為了圓城里買房的“小夢(mèng)想”。

　　看似沒(méi)有交集的兩人，對(duì)去年4月27日當(dāng)?shù)匕l(fā)布的一紙文件表現(xiàn)出同樣的興奮，兩人評(píng)價(jià)如出一轍：“簡(jiǎn)直是及時(shí)雨！”

　　這份由眉山市委市政府辦公室印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城落戶促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試行意見》，明確提出將給予進(jìn)城購(gòu)房的農(nóng)民以補(bǔ)貼。在各區(qū)縣的實(shí)施辦法中，補(bǔ)貼被具體細(xì)化為：財(cái)政每平方米補(bǔ)貼200至300元；協(xié)調(diào)房產(chǎn)企業(yè)自愿給購(gòu)房農(nóng)民每平方米補(bǔ)貼200元。政策適用時(shí)間統(tǒng)一為2015年5月至12月底。

　　眉山市房地產(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人表示，補(bǔ)貼政策主要是為化解當(dāng)時(shí)相對(duì)較高的房地產(chǎn)庫(kù)存。2015年初，僅中心城區(qū)即有商品房庫(kù)存約230萬(wàn)平方米，可售周期為17至18個(gè)月。而正常可售周期，應(yīng)在12個(gè)月或以下?！叭绮谎杆倩鈳?kù)存，就可能引發(fā)房地產(chǎn)商資金鏈斷裂、出現(xiàn)爛尾樓、購(gòu)房合同違約、政府信訪壓力、銀行金融風(fēng)險(xiǎn)等一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題?！?/p>

　　對(duì)象爭(zhēng)議

　　補(bǔ)貼對(duì)象只有農(nóng)民，政策是否公平？

　　去年7月，是補(bǔ)貼政策的一個(gè)分界點(diǎn)：之后每平方米政府補(bǔ)貼就會(huì)從300元降至200元。一位知情人士認(rèn)為，這是為刺激觀望者趕快“下手”。

　　張敏（化名）開了一家二手房中介，店鋪斜對(duì)面就是農(nóng)民工集聚的眉山市人力資源市場(chǎng)。她至今仍記得，去年7月每天都有農(nóng)民工興沖沖進(jìn)店看房，又失望離開——二手房不在補(bǔ)貼之列。“都是解決農(nóng)民住房，為啥子買新房才有補(bǔ)貼？”而作為城市居民，她無(wú)法享受補(bǔ)貼，“我剛需都還沒(méi)滿足，沒(méi)人補(bǔ)貼；農(nóng)民在城里買200平方米豪宅，也拿補(bǔ)貼。這算不算歧視城里人？”

　　房地產(chǎn)專家易憲容在接受本報(bào)記者采訪時(shí)亦表示，補(bǔ)貼款來(lái)自財(cái)政，這更像是用多數(shù)人利益補(bǔ)償少數(shù)人，難言公平。

　　眉山市房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，化解新房庫(kù)存是補(bǔ)貼目的之一，故未覆蓋二手房；補(bǔ)貼未對(duì)農(nóng)民購(gòu)買商品房面積進(jìn)行限制，是當(dāng)初有欠考慮；至于公平性問(wèn)題則見仁見智，“也可以理解為城市反哺農(nóng)村。”

　　一位知情人士透露，之所以補(bǔ)貼范圍限制為農(nóng)民，是擔(dān)心補(bǔ)貼有被解讀為“政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)。直至中央明確提出推進(jìn)農(nóng)民工市民化以化解房地產(chǎn)庫(kù)存后，這一顧慮才算打消。

　　稅收爭(zhēng)議

　　補(bǔ)貼購(gòu)房，財(cái)政收支到底劃不劃算？

　　去年11月11日，眉山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、眉山市地稅局內(nèi)部印發(fā)了一份《關(guān)于2015年1—9月全市房地產(chǎn)稅收相關(guān)情況的報(bào)告》，稱補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，“出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，而同期稅收減少的現(xiàn)象。”該報(bào)告分析，稅款是在購(gòu)房后房地產(chǎn)完工、過(guò)戶等多個(gè)環(huán)節(jié)逐步征收，因此有滯后性，要在購(gòu)房一二年后才能逐步完成征稅?！胺康禺a(chǎn)相關(guān)稅是地方財(cái)政‘命脈’，關(guān)系重大。沒(méi)有稅收，政府也就沒(méi)錢給出補(bǔ)貼?！币晃恢槿耸空J(rèn)為，稅收是執(zhí)行進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼的關(guān)鍵問(wèn)題之一。

　　眉山市地稅局副局長(zhǎng)李祥認(rèn)為，補(bǔ)貼政策會(huì)給地方財(cái)政帶來(lái)正面影響，因?yàn)椤百u出房子，政府就能收稅?！狈康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收約占商品房銷售價(jià)的9.25%到11.25%，眉山市商品住宅銷售均價(jià)為每平方米4090元，照此計(jì)算，政府每平方米補(bǔ)貼200元，可在交易環(huán)節(jié)獲得稅收約400元。“經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，政府財(cái)政本來(lái)就緊張。給購(gòu)房者現(xiàn)金補(bǔ)貼、還不能及時(shí)彌補(bǔ)，‘多出少進(jìn)’，可能會(huì)在短期加劇財(cái)政緊張?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　從年底數(shù)據(jù)看，眉山市建筑安裝房地產(chǎn)業(yè)稅收同比下降4.45%，占全市稅收總量51.8%，比前年減少4.65個(gè)百分點(diǎn)?！爸饕鞘艽蟓h(huán)境和稅收滯后性影響。但如果沒(méi)有購(gòu)房補(bǔ)貼（促進(jìn)）交易，稅收情況或?qū)⒏鼝阑??！崩钕檎J(rèn)為。

　　效果爭(zhēng)議

　　去庫(kù)存效果明顯，只是刺激農(nóng)民提前買房？

　　楊濤拿著去年全年銷售數(shù)據(jù)向記者介紹時(shí)，忍不住咧嘴笑了——他擔(dān)任經(jīng)理的眉山市凱旋國(guó)際公館項(xiàng)目，2015年初，庫(kù)存商品房約1500套，到12月底已只剩60多套，“如果沒(méi)有刺激政策，要大概2年（庫(kù)存才賣得完）。”

　　對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)“去庫(kù)存”的作用，楊濤和他的同行用亮眼的業(yè)績(jī)，給出了正面回答。截至去年12月，眉山市商品房成交面積同比增長(zhǎng)38.38%。實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策的5至12月，商品房成交面積同比增長(zhǎng)59.62%。商品房可售周期從年初的17至18個(gè)月，降至年底的約14個(gè)月。

　　朱典祺認(rèn)為，政策“去庫(kù)存”效果明顯?？紤]到目前的大環(huán)境，上述的增長(zhǎng)數(shù)字尤其來(lái)之不易。

　　也有一份內(nèi)部材料提出，“此次優(yōu)惠補(bǔ)貼政策的邊際效應(yīng)呈遞減趨勢(shì)”——也就是說(shuō)，政策的拉動(dòng)作用隨時(shí)間推進(jìn)而減弱。材料顯示，去年5至7月，眉山市商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)59.89%，8月環(huán)比下降66.54%，9月環(huán)比增長(zhǎng)38.28%，10月1日至25日環(huán)比下降13.45%。預(yù)計(jì)11月至12月環(huán)比下降20%。

　　為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象？一位業(yè)內(nèi)人士表示，補(bǔ)貼政策的效果，更多是“透支購(gòu)買力”——刺激有購(gòu)房需求和能力的人提前消費(fèi)，而并未增加有效需求總量。一平方米補(bǔ)貼幾百元，很難改變大量農(nóng)民進(jìn)城“買不起房”現(xiàn)狀。當(dāng)有消費(fèi)能力的人購(gòu)房完畢時(shí)，政策拉動(dòng)效果自然衰減。

　　記者隨機(jī)采訪6位享受補(bǔ)貼的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，均表示早已有購(gòu)房計(jì)劃。

　　眉山市農(nóng)工委數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民去年人均可支配收入約12000元，一家人平均年收入不到4萬(wàn)元。“要在城里買房，多數(shù)農(nóng)村居民壓力還是很大。”眉山市農(nóng)工委相關(guān)負(fù)責(zé)人李俊表示。

　　“退出”爭(zhēng)議

　　有人叫好有人擔(dān)心，要不要接續(xù)補(bǔ)貼政策？

　　補(bǔ)貼政策有效期截至去年12月31日。2016年1月18日，眉山?jīng)]有再出臺(tái)文件繼續(xù)執(zhí)行該政策。

　　有人感到很遺憾。“都說(shuō)再等下，可能還有更優(yōu)惠政策出來(lái)，結(jié)果就錯(cuò)過(guò)了?！泵忌绞袞|坡區(qū)叢林村村民王奇連稱“后悔死了”。金府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理趙勤利則擔(dān)心，剛剛好轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又要變“秋”。

　　有人卻在叫好?！氨绕鹞疫@樣的大企業(yè)，補(bǔ)貼政策可能對(duì)小房產(chǎn)商好處更大——如果沒(méi)政策，去年可能要死一大批?！碑?dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府事實(shí)上限制了市場(chǎng)調(diào)節(jié)與兼并，不利于優(yōu)勝劣汰。陽(yáng)光置業(yè)、領(lǐng)地集團(tuán)眉山分公司、金府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，如果政策繼續(xù)執(zhí)行，房?jī)r(jià)將上漲。“市場(chǎng)買漲不買跌。沒(méi)有庫(kù)存逼迫，哪個(gè)會(huì)降價(jià)？”王鵬銘表示。

　　為何不再接續(xù)政策？朱典祺認(rèn)為，政策執(zhí)行近一年，達(dá)到了化解庫(kù)存、防止相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)效果，“一旦市場(chǎng)回歸正常，政府政策就應(yīng)該尊重市場(chǎng)規(guī)律，讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，政府就應(yīng)該退出?！?/p>

　　今年1月5日，眉山市住建局、市財(cái)政局等出臺(tái)《關(guān)于辦好2016年元旦春節(jié)期間房交會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，提出將給予所有在中心城區(qū)購(gòu)房的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民以每平方米200元的購(gòu)房補(bǔ)貼，有效期3個(gè)月。朱典祺認(rèn)為，和原政策不同，新政策時(shí)間更短、補(bǔ)貼對(duì)象更寬泛。他同時(shí)透露，政府已儲(chǔ)備有一批類似政策工具，實(shí)行與否，要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)。就目前而言，當(dāng)?shù)厣唐贩靠墒壑芷诩s14個(gè)月，仍相對(duì)較高。

　　觀點(diǎn)

　　從農(nóng)民視角看“去庫(kù)存”

　　省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員劉渝陽(yáng)

　　讓農(nóng)民化解房地產(chǎn)庫(kù)存，這中間有視角的差異：從房地產(chǎn)業(yè)視角來(lái)看，首要問(wèn)題是化解庫(kù)存，化解產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，就要考慮如何促進(jìn)房地產(chǎn)銷售；但從農(nóng)民視角來(lái)看，首先要考慮的是獲得市民待遇。當(dāng)他真正享受到和市民一樣的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老待遇時(shí)，當(dāng)他愿意帶著老婆孩子進(jìn)城生活時(shí)，購(gòu)房問(wèn)題自然水到渠成。政府若更多從農(nóng)民視角來(lái)嘗試推動(dòng)相關(guān)工作，或許會(huì)取得更好效果。

　　農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房不只關(guān)乎錢

　　眉山市農(nóng)工委相關(guān)負(fù)責(zé)人李俊

　　讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，不只關(guān)乎“錢”。補(bǔ)貼政策出臺(tái)前，眉山已全面放開進(jìn)城落戶條件、保障進(jìn)城農(nóng)民權(quán)益不變、加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等確權(quán)頒證……讓農(nóng)民在城里有住房、有工作、有保障，在農(nóng)村權(quán)益能保留，是眉山補(bǔ)貼政策取得一定成效的前提，“進(jìn)城住不下來(lái)、住不安逸，哪個(gè)會(huì)買房子？”