寫字樓年度供應(yīng)量將超越2007年歷史峰值，甲級寫字樓租價承壓

　　日前，第一太平戴維斯發(fā)布樓市研究報告認為，寬松的政策環(huán)境、不斷推出的房貸舉措等，都在一定程度上促使居民置業(yè)需求得到進一步釋放，為樓市成交上漲提供了內(nèi)在動力。另一方面，在土地市場成交活躍的背景下，中心城區(qū)今年將迎來部分地王或高價項目的入市，中高端改善型客戶的需求將得到滿足，并拉高樓市成交均價。預(yù)期2016年廣州樓市將呈現(xiàn)上升態(tài)勢。今年廣州零售物業(yè)市場預(yù)期將迎來多個大型優(yōu)質(zhì)項目的開業(yè)，市場存量不斷放大，加上整體消費增速下滑的背景，廣州零售物業(yè)市場面臨的形勢不容樂觀。包括周大福金融中心在內(nèi)的7棟甲級寫字樓將陸續(xù)投入使用，年度供應(yīng)量將超越2007年達到歷史最高值，其中大多數(shù)將進入租賃市場，廣州甲級寫字樓市場將面臨極大考驗和壓力。

　　本欄文/圖： 廣州日報記者 劉麗琴

　　零售業(yè)：新興商圈開始占據(jù)供應(yīng)主力

　　2015年四季度，廣州零售物業(yè)市場迎來凱德廣場·云尚、永旺夢樂城、南沙萬達廣場和富力海珠城四個項目開門營業(yè)，市場新增供應(yīng)量為36.9萬平方米，并助推零售物業(yè)市場的整體存量達到435萬平方米。這些新開業(yè)的零售物業(yè)均位于城市新興商圈，即珠江新城、白云和番禺，大多由經(jīng)驗豐富的運營商進行管理，并非常注重商場主題的營造，各有特點。因此當前租戶入駐情況良好，為廣州整體零售市場帶來新的氣息。而全市主要優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金保持穩(wěn)定，環(huán)比和同比分別微升1.2%和0.8%，至707.1元/m2/月； 受新項目集中入市的影響，全市主要優(yōu)質(zhì)購物中心空置率有所上升，達到3.9%，環(huán)比增長1.2%。受新項目入市影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率有所上升，去年四季度水平為3.9%，環(huán)比增長1.2%。珠江新城由于高德置地冬商場仍空置率較高，該區(qū)域整體入住情況受累，去年第四季度空置率水平達到10%以上。

　　值得關(guān)注的是，大牌在撤場但輕奢、快時尚品牌在擴張，如LV麗柏廣場店關(guān)張，而Vivienne Westwood、JustCavalli等輕奢品牌進駐高德冬廣場，Newlook、OldNavy、H&M、優(yōu)衣庫等快時尚繼續(xù)開新店。商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整仍在持續(xù)，天河北的萬菱匯近半商場店鋪圍擋，租戶大幅調(diào)整。珠江新城太陽新天地定位轉(zhuǎn)變，引進多個快時尚品牌。番禺奧園廣場將位于三層的兒童主題樂園改為兒童零售。數(shù)據(jù)顯示，番禺商圈的購物中心業(yè)態(tài)配比中，零售業(yè)態(tài)所占比重最高，達到80%；餐飲業(yè)態(tài)占比最高的是珠江新城，約為37%，其次是白云和荔灣；休閑娛樂業(yè)態(tài)在各大商圈的比重仍較小，大多在5%~10%之間，預(yù)計未來將有所提高。如正佳廣場建筑面積達5.8萬平方米的室內(nèi)海洋館試業(yè)，太陽新天地8樓設(shè)置500平方米小型音樂劇場，而新開業(yè)項目不約而同設(shè)置30%或以上比例的餐飲業(yè)態(tài)。

　　2016年廣州零售物業(yè)市場預(yù)期將迎來多個大型優(yōu)質(zhì)項目的開業(yè)，比如天環(huán)、K11、捷登都會廣場以及位于番禺的敏捷廣場、荔園新天地(二期)，其中新興商圈的供應(yīng)逐漸占據(jù)主力，2015年新興商圈供應(yīng)量占比36%，到2017年時這一比例將達到44%。市場存量不斷放大，一方面將有助于本地零售市場的升級，另一方面將促使市場競爭日趨激烈。再加上整體消費增速下滑的背景，廣州零售物業(yè)市場面臨的形勢不容樂觀。租戶方面，奢侈品銷售遇冷，門店收縮，而快時尚和國內(nèi)品牌依然保持一定的擴張。新型業(yè)態(tài)如兒童類在相關(guān)政策的推動下，將為零售物業(yè)帶來新的感受。挑戰(zhàn)與機遇并存，零售物業(yè)項目若能積極采取措施豐富購物體驗，滿足消費者的購物需求，依然有望在當前市場中獲益。

　　寫字樓：珠江新城將迎最后供應(yīng)高峰

　　去年四季度，廣州甲級寫字樓市場迎來富力盈東國際、珠控國際中心、環(huán)球都會廣場三棟新項目交付，為市場帶來約27.5萬平方米的新增供應(yīng)面積。新項目均為銷售型物業(yè)，自用比例較高。全市空置率降至10.3%的水平，環(huán)比降幅為0.9%。租金則環(huán)比上漲0.3%，至155.3元/m2/月。

　　從珠江新城甲級寫字樓租賃熱度排行榜看，越秀金融大廈、廣州周大福金融中心、僑鑫國際中心、保利克洛維二期、珠江城是最受租戶青睞。從2015年成交數(shù)量來看，民營企業(yè)是辦公租賃成交的主力租戶，其次是外資公司，大型國企占比不多；同時，相比較其他行業(yè)而言，金融類企業(yè)更為活躍。廣州甲級寫字樓的毛收益率基本穩(wěn)定在6%左右浮動，珠江新城和琶洲則分別為4.4%和4.9%，新興商圈甲級寫字樓收益率較低，主要由于當前寫字樓售價較高所導(dǎo)致。

　　2016年，包括周大福金融中心在內(nèi)的七棟甲級寫字樓物業(yè)將陸續(xù)投入使用，年度供應(yīng)量將超越2007年達到歷史最高值，且其中大多數(shù)將進入租賃市場，廣州甲級寫字樓市場將面臨極大的考驗和壓力。在此背景下，未來12個月內(nèi)廣州甲級寫字樓市場整體空置率水平將被推高，租金水平將承受下行壓力。珠江新城將迎來集中供應(yīng)的最后一波高峰，隨著區(qū)域日益成熟，甲級寫字樓開發(fā)逐漸進入尾聲。接下來的琶洲和國際金融城將成為廣州商務(wù)區(qū)的重點發(fā)展區(qū)域。