2016年伊始，多地打響房地產(chǎn)“去庫(kù)存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括降稅、補(bǔ)貼、公積金、租售并舉等在內(nèi)的去庫(kù)存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)著去庫(kù)存有力支撐。

　　房地產(chǎn)高庫(kù)存不僅成了制約我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展“瓶頸”，更成了拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)巨大“包袱”。自2015年以來(lái)，中央及各級(jí)政府已把房地產(chǎn)去庫(kù)存化當(dāng)著重要經(jīng)濟(jì)工作去抓，先后打出了簡(jiǎn)政放權(quán)、減稅降費(fèi)、金融扶持等系列政策“組合拳”，一些地方政府甚至對(duì)購(gòu)房給予重獎(jiǎng)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，在政策使用方面可謂到了無(wú)所不用其極的地步，但總體看，這些政策收效甚微。截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國(guó)整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開(kāi)工面積，房地產(chǎn)庫(kù)存就更高了。

　　去庫(kù)存效果為何難遂人愿？在筆者看來(lái)，政府一年多來(lái)推行的去庫(kù)存政策，如推行的購(gòu)房降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購(gòu)房首付比例等措施，實(shí)際都沒(méi)有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，而在改善房地產(chǎn)供給側(cè)方面著力不夠，出臺(tái)改善供給側(cè)政策近乎于零。而目前房地產(chǎn)高庫(kù)存真正原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給大于消費(fèi)需求的現(xiàn)象。這就是我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存難以走出困境的根本原因，也是去庫(kù)存陷入“邊去邊增”致命怪圈。顯然，僅寄希望刺激消費(fèi)來(lái)解決去庫(kù)存問(wèn)題，只能是治標(biāo)不治本之舉。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存化，既要在刺激消費(fèi)上用力，更要在供給側(cè)使勁，推出系列改善房地產(chǎn)供給側(cè)過(guò)硬的長(zhǎng)效機(jī)制，才能為切除房地產(chǎn)高庫(kù)存“病灶”提供良好藥方。

　　從目前看，抓好房地產(chǎn)供給側(cè)改革，應(yīng)重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面著力：

　　首先，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地，斬?cái)喾康禺a(chǎn)盲目發(fā)展“臍帶”。我國(guó)各級(jí)政府在城市用地建設(shè)上管制過(guò)松、權(quán)力過(guò)大，缺乏相應(yīng)制約措施，尤其對(duì)城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力，缺乏科學(xué)論證，對(duì)城市土地到底多少用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，心中茫然，加上短期利益驅(qū)動(dòng)，土地財(cái)政依賴性較強(qiáng)，賣地沖動(dòng)難退，這就造就房地產(chǎn)去庫(kù)存“邊去邊增”怪象。

　　為此，從現(xiàn)在起，應(yīng)嚴(yán)格加大對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理力度，各級(jí)國(guó)土部門切實(shí)履行職責(zé)，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行上級(jí)政府和上級(jí)人大共同監(jiān)督，抑制下級(jí)政府房地產(chǎn)用地審批權(quán)力過(guò)大和失控問(wèn)題；并建立高庫(kù)存問(wèn)責(zé)機(jī)制，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地監(jiān)管威懾力，并增強(qiáng)地方政府改善房地產(chǎn)供給側(cè)責(zé)任感和緊迫感。此外，嚴(yán)格控制三、四線城市宅地供應(yīng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)買尚未開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行一次全面釜底抽薪，實(shí)行無(wú)償清退或低價(jià)贖回方式，以遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)再次大幅增長(zhǎng)。

　　其次，各級(jí)政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，不能完全放任市場(chǎng)，應(yīng)在規(guī)劃指引上有所作為。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)缺乏正確判斷力，受利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)，盲目無(wú)序開(kāi)發(fā)現(xiàn)象突出，尤其是三、四線城市，根本沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾收入狀況及人口增長(zhǎng)趨勢(shì)形成一個(gè)正確研判，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事實(shí)上處于無(wú)序狀態(tài)。

　　對(duì)此，各級(jí)政府應(yīng)充分發(fā)揮“有形之手”作用，肩負(fù)起對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)科學(xué)引導(dǎo)重任：

　　一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，制定客觀、科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃；二是將轄內(nèi)所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納入政府跟蹤監(jiān)管范圍，防止擅自擴(kuò)大開(kāi)發(fā)面積，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、速度與城市增長(zhǎng)規(guī)模、居民收入和人口增長(zhǎng)相適應(yīng)，消除供給側(cè)過(guò)?，F(xiàn)象。再次，大幅減少或停止保障安置房、經(jīng)適房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)。據(jù)資料，整個(gè)“十二五”期間保障房開(kāi)工數(shù)量高達(dá)3890萬(wàn)套，遠(yuǎn)超3600萬(wàn)套目標(biāo)任務(wù)；雖為城鎮(zhèn)低收入居民居有其所做出了重要貢獻(xiàn)，但同時(shí)對(duì)“十二五”處于高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，加劇了房地產(chǎn)供給側(cè)嚴(yán)重過(guò)剩。讓人欣慰的是，中央政府已看到了這個(gè)問(wèn)題，做出了“提高貨幣化安置比例，減少保障房建設(shè)量”的決定，甚至政府在財(cái)力許可范圍內(nèi)，加大收購(gòu)商品住宅用作保障房、安置房力度，這無(wú)疑對(duì)改善房地產(chǎn)供給側(cè)起到了一定作用。但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，從現(xiàn)在起各地可大規(guī)模減少或停止保障安置房、經(jīng)適房建設(shè)，以貨幣安置為主；對(duì)轄內(nèi)確需安置的城鎮(zhèn)居民，應(yīng)在全面綜合衡量基礎(chǔ)上，再動(dòng)工修建保障房，并將保障房納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總籠子，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額，以杜絕商品房和保障房同時(shí)增長(zhǎng)現(xiàn)象發(fā)生，為改善房地產(chǎn)供給側(cè)奠定基礎(chǔ)。

　　最后，控制中高檔、別墅及大戶型、低密度住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量，擴(kuò)大與城鎮(zhèn)普通居民購(gòu)買能力相適應(yīng)的中低檔住宅供應(yīng)量。通過(guò)稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)房企營(yíng)建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，鼓勵(lì)房企將部分商品房轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，加大去庫(kù)存力度；同時(shí)，放松或解除之前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)種種限制，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，在融資等方面加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)支持力度，促使房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)力、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升質(zhì)量，更好地滿足人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)住宅、創(chuàng)新型住宅的需求。（莫開(kāi)偉）