劉強(qiáng)

　　去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，同時(shí)明確提出了鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民工在就業(yè)地買房的政策導(dǎo)向，推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城化解房地產(chǎn)庫(kù)存一時(shí)成為了社會(huì)廣為關(guān)注和議論的焦點(diǎn)。筆者以為，樓市去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單等同于讓農(nóng)民工買房子，讓部分已有一定能力的農(nóng)民工在就業(yè)地落戶、買房并長(zhǎng)久生活，是新型城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)民工市民化的必然結(jié)果，而不能倒過來說，讓農(nóng)民工市民化是為了化解城市樓市庫(kù)存的政策導(dǎo)向則為此提供了新的契機(jī)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年10月末，全國(guó)商品房待售面積6.86億平方米，與2014年同期相比，待售面積增加了1億平方米，增幅為17.8%。中國(guó)社科院的報(bào)告認(rèn)為，全國(guó)商品房過?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅消化現(xiàn)房庫(kù)存就需要23至24個(gè)月。從去年開始，我國(guó)多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民工買房的政策，有些政策還延續(xù)或升級(jí)于今年。這些做法部分獲得了立竿見影的效果，但由于我國(guó)的房地產(chǎn)并不是專門針對(duì)進(jìn)城農(nóng)民而設(shè)置，所以，要想取得農(nóng)民工市民化和樓市去庫(kù)存的雙贏效果，需要完善和解決的環(huán)節(jié)尚有許多。

　　說句實(shí)話，就目前我國(guó)商品房的價(jià)格，對(duì)許多農(nóng)民工來說還是太高。當(dāng)然，農(nóng)民工中確實(shí)有部分人在城市里做得很成功，有些還當(dāng)上了大老板，但這畢竟是少數(shù)，不能代表農(nóng)民工的平均值。目前已知出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民工買房的地方政策中，基本都有一項(xiàng)政府補(bǔ)貼的措施。每平方米政府補(bǔ)貼農(nóng)民150-300元，據(jù)測(cè)算，補(bǔ)貼額僅占農(nóng)民工購(gòu)房總額的百分之幾。作用不是沒有，但肯定不會(huì)很大。關(guān)鍵還是要讓商品房?jī)r(jià)格降下來，包括購(gòu)房?jī)r(jià)格和租房?jī)r(jià)格?，F(xiàn)在許多行業(yè)都講轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)也需要轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型可能更特殊一些，因?yàn)樗且筛吒咴谏系摹瓣?yáng)春白雪”，轉(zhuǎn)為接地氣的“普通人家”。

　　想要讓農(nóng)民工多買房，就需要購(gòu)房地得有一個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢(shì)。也就是說，農(nóng)民工買了房以后，還得就近有個(gè)合適的工作。前些年曾經(jīng)廣為宣傳的某些海濱城市的海景房，現(xiàn)在大都經(jīng)營(yíng)慘淡，買了房的人現(xiàn)在許多都在低價(jià)賣房，原因就在于當(dāng)?shù)貨]有產(chǎn)業(yè)，除了房子就是海，連找個(gè)人問路都難。目前，我國(guó)外出農(nóng)民工中大約70%集中在一、二線城市，只有不到30%在三、四線城市，而商品房空置率卻是三、四線城市大于一、二線城市。從政策層面，肯定是要引導(dǎo)更多農(nóng)民工到三、四線城市去發(fā)展和生活，這樣會(huì)更均衡，也可以減輕大城市發(fā)展所承載的壓力。之所以有這么多的農(nóng)民工集中于大城市，除了大城市的“名頭”響亮外，還有一個(gè)重要原因，就是大城市的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)更明顯，就業(yè)更加容易一些。

　　所以，要想讓農(nóng)民工買房，就一定要有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。本身就有產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)的當(dāng)然最好，如果本身的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)不明顯，也可以抓住產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)吸引一些產(chǎn)業(yè)進(jìn)來。當(dāng)下，在東部和大城市，由于房?jī)r(jià)高漲、人力成本和物流成本上升，傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。部分產(chǎn)業(yè)，特別是傳統(tǒng)制造業(yè)將會(huì)遵循產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的規(guī)律，逐步往三、四線城市轉(zhuǎn)移。因此，政策層面，國(guó)家應(yīng)該鼓勵(lì)并引導(dǎo)這種產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移有序進(jìn)行，一些中小城市，也應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，順勢(shì)而為。

　　要想讓農(nóng)民工買房還需要有相應(yīng)的基本公共服務(wù)，這些基本公共服務(wù)包括教育、醫(yī)療，也包括更進(jìn)一步的公共文化、養(yǎng)老等等。相關(guān)專家調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在城市里購(gòu)房的農(nóng)民工中，除了為自己購(gòu)房外，還有一部分是為兒女購(gòu)房，為兒女將來在城市里上學(xué)，或者是為兒女結(jié)婚而用。無論是為自己購(gòu)房，還是為兒女購(gòu)房，都需要購(gòu)房地能提供有保障的基本公共服務(wù)。因?yàn)橥顿Y購(gòu)房者除外，普通人購(gòu)房就是為了安居樂業(yè)，當(dāng)然不能有后顧之憂。