2015年已經(jīng)過去，2016年新年的大幕已經(jīng)拉開。在這新年伊始，當(dāng)我們回首過去的一年間，省城樓市中所發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都會或多或少地縈繞在我們的心海。而當(dāng)在嚴(yán)查鐵律下的樓市中住宅地產(chǎn)不溫不火時，前所未有的困境和庫存壓力更使省城商業(yè)地產(chǎn)的銷售陷入低谷。這讓我們感到迷惘、擔(dān)心、糾結(jié)，更讓我們思考、應(yīng)對和奮起。

　　□本報記者 水墨

　　格局之變

　　近年來隨著省城各項事業(yè)的發(fā)展，作為房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)竟成井噴之勢。一個個城市綜合體如雨后春筍一樣拔地而起，在帶給城市景觀和標(biāo)志性建筑耳目一新的同時，也使整個城市商業(yè)設(shè)施與經(jīng)營發(fā)生著一系列的巨變。

　　一方面單純的百貨業(yè)向一站式多元化消費(fèi)的城市綜合體演變，這已在萬達(dá)廣場、勒泰中心、樂匯城、海悅天地、東勝廣場等的開業(yè)運(yùn)營中得到體現(xiàn)；

　　另一方面單純的線下的店鋪銷售也正向線上線下結(jié)合的方向演變。在電子商務(wù)蓬勃發(fā)展強(qiáng)力推動下，往日單純的實體店受到了網(wǎng)購的猛烈沖擊，這也促使很多實體店開始將經(jīng)營方式向電子商務(wù)轉(zhuǎn)型，線上、線下結(jié)合正在成為一種趨勢。

　　再有就是注重大型項目建設(shè)向靠近社區(qū)的小型綜合體演變。值得關(guān)注的一個現(xiàn)象是隨著越來越多花園式社區(qū)、高檔社區(qū)的涌現(xiàn)，圍繞居民生活的配套設(shè)施卻少得可憐，這已經(jīng)引起了一些開發(fā)商的高度重視。榮盛阿爾卡迪亞、瀚唐、上東城、已在這方面率先起跑，而榮盛阿爾卡迪亞生活廣場的familymall形式，實際上既是對社區(qū)商業(yè)的一種升級，也是對網(wǎng)點(diǎn)不足的一種補(bǔ)充，具有很強(qiáng)的生命力。

　　特別讓人感到欣喜的是隨著鐵路入地和地鐵的建設(shè)，石家莊市橋東橋西的物理分界線已經(jīng)取消，帶來南三條、灣里廟兩大市場的互相融合，也進(jìn)一步促進(jìn)市場的升級改造。而在樓市長安區(qū)東北板塊崛起和正定新區(qū)建設(shè)的提速，商業(yè)地產(chǎn)也不容忽視。保利花園商業(yè)配套、國際貿(mào)易城、米氏家具博覽城的建設(shè)、寶能中心在正定新區(qū)正式開盤等，也都成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　當(dāng)然格局之變的很重要的一點(diǎn)是，隨著華潤萬象城、建華城市廣場等相繼開建，以中山路為軸線的商業(yè)地產(chǎn)項目呈東西成串之勢，既強(qiáng)化了中山路商業(yè)的中心地位，也使沿線的商業(yè)地產(chǎn)項目密集度和飽和度創(chuàng)了新高。

　　在有些“超重”的情況下，一些開發(fā)商不得不選擇新的區(qū)位與地段對商業(yè)項目重新布局；還有在城市遍地綜合體的時候，一些聰明的開發(fā)商則選擇建設(shè)單體的寫字樓和公寓，并對產(chǎn)品進(jìn)行革命性的精雕細(xì)刻，進(jìn)而彰顯風(fēng)格質(zhì)量與服務(wù)上的大不同。

　　這其中尤以五方中心、瀚科大廈、世紀(jì)華貿(mào)、金恒基鹿城、西美五洲大廈、中儲廣場、世界灣等為代表。

　　中心之爭

　　毫無疑問，引領(lǐng)建筑潮流與消費(fèi)時尚的城市綜合體，確實是城市一道亮麗的風(fēng)景。也自然會帶來商業(yè)設(shè)施個體之間的競爭。在石家莊曾經(jīng)有這樣的廣告：“一個萬達(dá)廣場，一個城市中心”，“勒泰中心本身就是中心”等等，根據(jù)這樣的情況我們曾在晚報樓市快報中以中心相對論為題，對全市的商業(yè)綜合體進(jìn)行了全景式的分析報道，特別突出了萬達(dá)廣場和勒泰中心之間區(qū)位、設(shè)施、停車場、影院、游樂、超市、冰場、電梯等細(xì)節(jié)之間的對比，最終得出結(jié)論，萬達(dá)廣場作為城市副中心的地位已經(jīng)顯現(xiàn)，在帶動就業(yè)、拉動消費(fèi)、引領(lǐng)時尚等方面功不可沒；而勒泰中心本身的“都心型”城市綜合體的特點(diǎn)既是其獨(dú)特的優(yōu)勢。同時，勒泰中心在注重產(chǎn)品本身的電梯、停車場、紅太陽劇場等配套設(shè)施的完善外，還特別推出了80至170平方米，挑高5.6米的LOFT公寓產(chǎn)品、可以給世界500強(qiáng)企業(yè)入駐的超5A級寫字樓和位于超五星酒店之上的豪裝公寓等三張“王牌”產(chǎn)品，加上“莊里街”的成功運(yùn)營，使其在與強(qiáng)勁對手北國商城的競爭中不落下風(fēng)，演繹出“城市在變，中心不變”的強(qiáng)大力量。

　　時至今日我們看到了什么呢？萬達(dá)廣場的客流量已突破10萬，一站式消費(fèi)正成為主流；而其精心打造的公寓和寫字樓產(chǎn)品也深受業(yè)主、投資客和租戶的歡迎。萬達(dá)廣場作為新的城市副中心也已名副其實；而勒泰中心在與北國的直接對話中注重優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)化錯位經(jīng)營，憑借餐飲和冰場、演藝等的強(qiáng)力拉動，人氣也是非?；鸨??！拔覀兝仗┲行牡靥幘┙蚣降谌龢O——石家莊正中心，擁有著無可撼動的首席地位。同時城市核心干道環(huán)繞，交通便捷性讓商務(wù)交流更為順暢便捷，繁華配套與高端商務(wù)完美交融，人流、物流、信息流，完備的城市功能創(chuàng)造出鉑金級商務(wù)平臺。從建筑上講，212米的高度，俯瞰整個石家莊，同時，高端奢華的品質(zhì)也使勒泰中心在眾多高端寫字樓中脫穎而出，成為石家莊商業(yè)的新‘地標(biāo)’！”勒泰地產(chǎn)總經(jīng)理趙文濤這樣對記者說：“2016年是一個新的開始，新的起點(diǎn)， 我們勒泰集團(tuán)將一如既往本著‘?dāng)y手世界商業(yè)，改變城市生活，的理念，繼續(xù)全力以赴，為石家莊市人民帶來更加繁華和美好的生活?！?/p>

　　商圈之拓

　　石家莊市商圈中過去只是北國、人百東購兩大商圈，如今，隨著萬達(dá)廣場的開業(yè)、新客站的投用、中儲廣場的建設(shè)、東勝廣場開業(yè)、海悅天地的運(yùn)營，萬達(dá)西美商圈、裕華西路商圈、建華東勝商圈、新客站商圈、高新區(qū)天山卓達(dá)等新的商圈已經(jīng)形成，隨著新商圈崛起而引發(fā)并構(gòu)建的新生活圈也漸漸形成。如以萬達(dá)西美為代表的裕華生活圈、以萬象天成、海悅天地為代表的裕華西路生活圈、以建華城市廣場、東勝廣場為代表的中山東路生活圈、天山世界之門天山海世界卓達(dá)星辰廣場為代表的高新區(qū)生活圈等。新商圈的形成，形成以商圈為中心向外輻射的新生活圈，已成石家莊市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐。

　　現(xiàn)在很多裕華區(qū)的人購物與消費(fèi)往往就在萬達(dá)、或西美了，一些人已經(jīng)根本不去北國了，而西美和萬達(dá)之間以及建華城市廣場與東勝廣場之間的近距離也使彼此之間互為配套，資源共享成為可能，這也是未來新生活圈崛起的新常態(tài)。

　　建設(shè)之盲

　　近年來隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，省城城市綜合體如雨后春筍般快速崛起。在這種一站式消費(fèi)商業(yè)模式漸成主流的同時，單一的寫字樓、公寓建設(shè)也方興未艾，構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項目的龐大集群。有關(guān)方面提供的資料顯示，截至10月底，石家莊市商業(yè)辦公類用房庫存接近500萬平方米，另外需要補(bǔ)辦各種手續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項目的在建面積也接近500萬平方米。兩項相加全市的商業(yè)地產(chǎn)庫存已迫近1000萬平方米。有關(guān)專家認(rèn)為，要消化這樣一個龐大的體量至少需要4到6年的時間。

　　顯然，石家莊市很多綜合體的建設(shè)與布局存在著很大的盲目性，缺乏很好的市場調(diào)研，仿佛只有大型城市綜合體才能成為唯一之選。這也導(dǎo)致綜合體暴發(fā)式成長，而在經(jīng)營中卻不溫不火，難以為繼的現(xiàn)象時在有發(fā)生。比如萬象天成地理位置不錯，但經(jīng)營的產(chǎn)品品質(zhì)定位卻未把握好，致使一個好項目卻未能發(fā)揮出全部功能。

　　另外一個值得關(guān)注和改進(jìn)的是很多項目中的商業(yè)部分都是完全建設(shè)好之后再進(jìn)行招商，邊建設(shè)邊招商，邊招商、邊建設(shè)，甚至是定制式的建設(shè)幾乎是鳳毛麟角，結(jié)果往往是在項目建成后給招商帶來難度，修改方案，延誤工期，影響進(jìn)度則成為一個難題。

　　有關(guān)專家指出，商業(yè)地產(chǎn)過猛的增量一方面顯示出在商業(yè)項目建設(shè)規(guī)劃上的無序，另一方面則因項目本身設(shè)計上的缺陷而使很多項目陷入了同質(zhì)化的怪圈。而在城區(qū)規(guī)劃重新調(diào)整之后，在城市確立了向北發(fā)展的方向之后，一些商業(yè)地產(chǎn)項目并未因此而得到很好的全新布局，因而‘東重西輕，南重北輕’的面貌并未得到很大改觀。”

　　而我知道的一個綜合體項目，商鋪和公寓賣得很好，寫字樓卻賣不動，為什么呢？因為中央空調(diào)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)后費(fèi)用會很高，而兩套公寓的空調(diào)費(fèi)用就相當(dāng)于一套公寓的費(fèi)用，于是公寓很火，而寫字樓卻一房難賣，這是真正的細(xì)節(jié)決定成敗。

　　定位之患

　　過去在商業(yè)地產(chǎn)上人們多強(qiáng)調(diào)地段、地段還是地段，這看上去也沒什么不妥，但在實際操作中，光有好的地段而對經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、品牌引進(jìn)、目標(biāo)客戶群等缺少很好的較為準(zhǔn)確的定位，實際上是城市綜合體項目必須要改進(jìn)的。

　　把握方向，找準(zhǔn)定位，應(yīng)該是石家莊市商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)的重中之重，因為好的定位將決定一個商業(yè)項目的真正的未來。

　　“過去常常講地段地段還是地段。實際上單純談地段的時代已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)興盛的關(guān)鍵是定位、定位還是定位才對。以石家莊為例，以前中山路上的老萬寶等許多門店的地段不能說不好，可就是因為經(jīng)營的定位沒有抓好，所以都成了過眼云煙?！敝纳虡I(yè)地產(chǎn)專家何連海的分析不無道理。