去年以來，央行累計(jì)五次降息，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從去年初的6.15%一路下調(diào)至現(xiàn)在的4.9%，同樣備受關(guān)注的公積金貸款利率累計(jì)經(jīng)歷四次下調(diào)后，從4.25%降至3.25%。雖說連續(xù)降息的消息對(duì)于關(guān)注理財(cái)收益的市民來說多少有點(diǎn)郁悶，但對(duì)“房貸族”來說卻顯得格外興奮，在期盼已久的猴年里，最大的福利莫過于絕大多數(shù)人將享受到連續(xù)降息帶來的福利，總算可以輕松喘口氣了。

　　銀行人士提醒“房貸族”，雖說利息降了但也要看準(zhǔn)還款時(shí)間，由于銀行實(shí)行分段計(jì)息且每個(gè)人的貸款方式、金額、期限等不同，建議最好去銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢，防止因還款額不足導(dǎo)致還款逾期，進(jìn)而影響個(gè)人信用記錄。

　　多數(shù)“房貸族”本月起開享降息福利

　　“去年央行每發(fā)布一次降息的消息，我的腦子里立馬會(huì)聯(lián)想到月供，到現(xiàn)在還清楚地記得，去年3月、5月、6月、8月、10月共降了五次貸款利率，如果累計(jì)降息的利好一次性集中兌現(xiàn)，今年的房貸利率降幅都超過二十個(gè)點(diǎn)了，心里覺得還款擔(dān)子一下子輕了不少?！笔忻裎橄壬邮苡浾卟稍L時(shí)高興地說道，“今天才找了貸款行的客戶經(jīng)理計(jì)算了一下，我那筆35萬元20年期的房貸，降息前后的月供足足少了247元，從原先的2537.89元降到了現(xiàn)在的2290.55元。

　　不光是商業(yè)貸款的房貸成本降了，公積金貸款利率的累計(jì)下調(diào)也為貸款職工減輕了不少還款壓力。記者請(qǐng)?zhí)m州公積金管理中心貸款處的工作人員算了筆賬：若以一筆60萬元25年期等額本息還款的房貸為例，公積金貸款年利率由4.25%調(diào)至3.25%后，貸款職工的還款擔(dān)子到底輕了多少？以4.25%的年利率計(jì)算，月還款額為3250.43元，利息總和為375128.27元；利率降至3.25%時(shí)，月還款為2923.90元，利息總和為277168.78元，兩者前后利差為97959.49元。根據(jù)人民銀行的相關(guān)規(guī)定，2015年幾次下調(diào)利率后，對(duì)利率調(diào)整前發(fā)放的貸款，今年1月1日開始執(zhí)行最新利率，1月還款利息將分段計(jì)算，借款人在二月以后的月還款額才會(huì)明顯減少。

　　記者在走訪中了解到，目前大部分銀行的房貸于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。屆時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)執(zhí)行新的利率政策，貸款人不必提出申請(qǐng)。據(jù)不少銀行房貸部工作人員反饋的信息，元旦期間有不少正在還款中的房貸客戶都很關(guān)心自身月供額的變化，相關(guān)電話咨詢及上門咨詢量自去年年底持續(xù)到現(xiàn)在都在不斷增加。

　　“等額本息”還款的“房貸族”本月須留心

　　記者了解到，目前各家銀行的房貸利率調(diào)整主要為三種形式：即次年調(diào)整，也就是銀行利率調(diào)整后于次年1月1日開始執(zhí)行新利率；再者是按年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年整的時(shí)間之后予以調(diào)息；還有一種是次月調(diào)息，在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率。

　　對(duì)“房貸族”來說，房貸月供是不是1月1日起能一次性享受到累計(jì)降息帶來的實(shí)惠？對(duì)此，銀行提醒道，由于銀行實(shí)行分段計(jì)息且每個(gè)人的貸款方式、金額、期限等不同，房貸客戶本月還款額會(huì)存在差異，部分老房貸本月的月供款可能會(huì)比2月份略多一點(diǎn)，為防止還款額不足導(dǎo)致還款逾期，建議還款的市民如果想了解自己房貸月供降多少，可到銀行網(wǎng)點(diǎn)或撥打客服電話查詢，以免影響到信用記錄。

　　“以2016年1月份為例，雖然本月已調(diào)整為新利率，但1月份本身的還款利息是跨年的，因此需要分段計(jì)算。也就是說，2015年12月的利息按照舊利率執(zhí)行，2016年1月的利息按照新利率計(jì)算。比如2016年1月15日為還貸日，對(duì)于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年計(jì)算，2016年1月1日至1月15日按照新利率計(jì)算?！鞭r(nóng)行省分行相關(guān)人員表示，按照等額本息還款法，在每月還款金額不變的情況下，由于2016年應(yīng)還利息減少，應(yīng)還本金就會(huì)增加，減少的利息和增加的本金抵消，有可能在計(jì)算月供時(shí)多出來一小部分，其實(shí)貸款者實(shí)際上是多還的本金并不是利息增多。

　　另外，每到年末歲初，不少“房貸族”會(huì)考慮提前還貸而節(jié)省利率，但在目前恰逢史上最低房貸利息的時(shí)段，提前還貸到底劃算不劃算？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，若采用等額本息還款法的貸款，目前的還款年限超過貸款年限三分之一時(shí)選擇提前還貸則不劃算。如果是曾經(jīng)享受過7折或8折利率優(yōu)惠的“房貸族”來說，目前房貸利率在95折左右，提前還款并不劃算。

　　巧用公積金“商轉(zhuǎn)公”省錢又降壓

　　商貸轉(zhuǎn)公積金貸款簡(jiǎn)稱為“商轉(zhuǎn)公”，是指貸款人提前還清商業(yè)房貸，然后再向公積金中心申請(qǐng)按照公積金貸款利率償還剩余的貸款。住房公積金繳存職工家庭在償還商業(yè)銀行住房貸款期間內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款的稱之為“商轉(zhuǎn)公”貸款。大家都知道公積金在房貸中的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)公積金“商轉(zhuǎn)公”這個(gè)福利貸款卻不熟悉。那么，哪種情況可以申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款？“商轉(zhuǎn)公”貸款又需要滿足什么樣的貸款條件呢？

　　對(duì)此，蘭州住房公積金管理中心貸款處相關(guān)人士表示，住房公積金繳存職工家庭在償還商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款期間內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款的，均可以向蘭州公積金中心申請(qǐng)辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款?！吧剔D(zhuǎn)公”貸款具體分為“自然人擔(dān)保商轉(zhuǎn)公貸款”和“本房抵押商轉(zhuǎn)公貸款”兩類。對(duì)于“自然人擔(dān)保商轉(zhuǎn)公貸款”而言：借款人商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所購(gòu)住房為現(xiàn)房或期房且商貸未結(jié)清的、期房商貸已結(jié)清的，都可向蘭州公積金中心申請(qǐng)“自然人擔(dān)保商轉(zhuǎn)公貸款”。選擇此項(xiàng)貸款的借款人可以請(qǐng)其屬于蘭州公積金中心繳存職工的同事、朋友、親屬等一人或若干人，經(jīng)中心認(rèn)可后作為連帶責(zé)任保證人，為其貸款提供階段性連帶保證擔(dān)保。借款人及配偶、連帶保證擔(dān)保人在本中心公積金余額合計(jì)應(yīng)不低于貸款金額的30%。對(duì)于“本房抵押商轉(zhuǎn)公貸款”來說，僅限于借款人商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所購(gòu)住房為現(xiàn)房且商貸已結(jié)清的情形。對(duì)于借款人自籌資金結(jié)清商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的，須提前向蘭州住房公積金中心預(yù)約申請(qǐng)，經(jīng)中心同意后在3個(gè)月內(nèi)可申請(qǐng)辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款。市民辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款的額度不得超過擬轉(zhuǎn)貸余額的100%。記者了解到，截至目前蘭州公積金中心已辦理“商轉(zhuǎn)公”貸款559筆，貸款金額約1.7億元。 □記者薛曉霞