■葉 檀

　　“分化”和“去庫存”，將是2016年房地產(chǎn)行業(yè)兩個(gè)關(guān)鍵詞。

　　各城市去庫存，首先要靠貨幣政策發(fā)力。由于貨幣購買力下降，加上利率與無風(fēng)險(xiǎn)收益率這兩年大幅下降，房地產(chǎn)市場可能保持總體穩(wěn)定，相應(yīng)的房貸利率大幅降低。

　　2015年4次全面降準(zhǔn)，相當(dāng)于向市場釋放了約3.18萬億元的流動(dòng)性。5次定向降準(zhǔn)，使用PSL、MLF等工具累計(jì)向市場釋放了超過5000億元的流動(dòng)性。自2015年3月份以來，央行還連續(xù)降息5次，按照目前多數(shù)的銀行房貸合同，絕大多數(shù)貸款購房者從2016年1月1日起享受降息紅利。房貸基準(zhǔn)利率從去年初的6.15%一路下調(diào)至目前的4.9%，降幅高達(dá)20.33%，房貸利率降低到最低水準(zhǔn)，而房租價(jià)格在提升，意味著房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)略有下降。

　　房地產(chǎn)去庫存在2015年已被強(qiáng)調(diào)，今年仍是經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。但并非所有的庫存都能被去除，在城鎮(zhèn)化形成新城市群過程中，一些城市將被邊緣化。由于資源流失，經(jīng)濟(jì)下行，這些城市可能迎來去庫存最艱難的時(shí)期。

　　2015年，一線城市、核心城市與城市群周邊衛(wèi)星城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是中國城市群興起的標(biāo)志之一；三四線城市求生艱難，則是城市分化的標(biāo)志之一。農(nóng)民工若要在房價(jià)崛起的大城市購房定居，是非常困難的事。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入超3000億元，一線城市的占比首次突破40%達(dá)到44%。北京土地市場總成交額、平均溢價(jià)率、成交樓面均價(jià)都刷新了歷史最高紀(jì)錄，2015年樓面價(jià)超過3萬元/平方米的土地達(dá)到26宗。未來，在一線城市拿地成本將越來越高，一線城市的商品房住宅價(jià)格不斷上漲。不僅這些城市核心區(qū)域，就連郊區(qū)衛(wèi)星城、新區(qū)的房價(jià)也在不斷上漲過程中。反觀三四線城市，庫存則居高不下。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，全國商品房待售面積已達(dá)6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創(chuàng)紀(jì)錄。包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全國商品房庫存可能是個(gè)天量數(shù)字。

　　三四線城市就業(yè)機(jī)會較少，不可能吸納大量農(nóng)民工進(jìn)入，從近五年人口流入數(shù)量看，東部沿海城市與當(dāng)?shù)睾诵某鞘腥允侨丝谥饕魅氲?。房地產(chǎn)庫存量大的地區(qū)，未必有足夠的就業(yè)前景吸引農(nóng)民工。況且，去庫存不是人口多就行，必須是有消費(fèi)能力的人口多，才能消化庫存。在農(nóng)村已致富起來的人，現(xiàn)在已大多在城市購房；目前還無力在城市購房的人，想要在城市購房，或需要當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼，或需要經(jīng)歷漫長的收入積累過程，三四線城市還得提供足夠的就業(yè)機(jī)會，這絕不是件輕松的事。