“中指”年度報告全解讀

　　2015年接近尾聲，中國指數(shù)研究院也于近日發(fā)布“中國房地產(chǎn)市場2015總結(jié)報告”，報告從多方面對2015年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)進行了全面呈現(xiàn)，為此，本報邀請?zhí)旖蚴⒙〉禺a(chǎn)首席市場研究員汪婷婷對報告進行全面解讀。

　　政策環(huán)境

　　金融財稅政策頻出力促消費市場運行環(huán)境日趨寬松

　　2015年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出促進市場量價穩(wěn)步回升，行業(yè)運行的政策環(huán)境顯著改善。從需求端來看，中央多輪降準降息、降首付、減免稅費等降低購房成本，推動需求入市；地方政策靈活調(diào)整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。從供應(yīng)端來看，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。

　　【解讀】

　　汪婷婷：中央多輪降準降息，并通過降低首套及二套房首付比例、減免稅費、放開準入等措施，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費減免、財政補貼、取消限購限外等多措施刺激消費。另外，土地供應(yīng)控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環(huán)境。應(yīng)該說多輪政策組合奠定了樓市回暖基礎(chǔ)，未來短期內(nèi)仍有望在信貸、貨幣、稅費等政策方面繼續(xù)放松。同時，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長效機制將積極推進，支持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　價格

　　百城住宅價格累計上漲3.39%，一線城市上漲15.1%，二三線城市均下跌

　　新房方面， 2015年1-11月百城住宅價格指數(shù)累計上漲3.39%，環(huán)比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同環(huán)比連續(xù)第四個月雙漲；一線城市累計上漲15.1%，二、三線城市累計下跌，跌幅在1%左右；不同城市間仍分化明顯，深圳累計上漲33.92%，領(lǐng)漲全國。二手房方面，2015年1-11月十大城市二手住宅均價累計上漲11.81%，漲幅超過新房3.80個百分點；6月以來二手房均價同比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅逐月擴大。

　　【解讀】

　　汪婷婷：今年以來在中央及地方多重利好政策推動下，樓市信心不斷增強，購房需求平穩(wěn)釋放，熱點城市房價上漲較多，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月百城住宅價格累計上漲3.39%（去年同期為累計下跌2.25%），其中北京、上海等十大城市累計上漲8.01%。就天津而言，整個2015年的房價依舊延續(xù)近些年來的趨勢，表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，整體漲幅不大，但個別區(qū)域與去年同比上漲較為明顯，市內(nèi)六區(qū)依然是房價最堅挺的區(qū)域之一，濱海新區(qū)和津南等板塊表現(xiàn)出了強勁的上漲勢頭。

　　在二手房方面，政策的連續(xù)放松使得二手房需求平穩(wěn)釋放，2015年天津二手住宅價格較去年有所上漲，尤其下半年來，同比漲幅逐月擴大，市場成交量同比大幅增長。

　　供求

　　市場持續(xù)回暖，新房成交創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)過剩壓力有所緩解

　　新房方面，政策利好推動成交持續(xù)攀升，1-11月50個代表城市月均成交接近2900萬平方米，同比增長近三成，絕對量為歷史同期最高水平，各類城市均增長，一線城市增幅最為顯著。二手房方面，十大城市二手住宅總體成交99.04萬套，同比大幅增長66.02%，增幅高于新房。供求方面，20個代表城市月均新增供應(yīng)1390萬平方米，同比下降10.7%，短期市場需求大于供應(yīng)，銷供比為1.14。

　　【解讀】

　　汪婷婷：2015年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交在個別月份一度創(chuàng)下歷史新高，濱海新區(qū)的新房成交也由今年年初的“霧里看花”逐漸清晰起來，特別是從8月份以來，新區(qū)的呈現(xiàn)出買方市場的一邊倒局面，二手房對于市場變化更為敏感，但整體上也呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。總體來看，在供應(yīng)端調(diào)整而需求不斷增加的情況下，市場供求矛盾緩解，短期需求大于供應(yīng)，但去庫存化依然是市場的主要表現(xiàn)。

　　成交結(jié)構(gòu)

　　改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交占比提升

　　成交結(jié)構(gòu)方面，主要一線及重點二線城市套總價均值和中位數(shù)水平較去年明顯上漲。深圳、上海套總價均值分別上漲31.8%和21.7%，中位數(shù)分別上漲23.2%和24.7%，漲幅均位居前兩位，其中1000萬元以上高價樓盤成交翻倍，在各價格段中漲幅最為明顯；多數(shù)城市套總價均值和中位數(shù)漲跌幅度較小，整體保持相對平穩(wěn)。從成交占比來看，一線城市高價位樓盤銷售金額占比高，多數(shù)二三線城市中、低端需求旺盛，部分城市中、低價位樓盤銷售金額占比超四成。

　　【解讀】

　　汪婷婷：全年市場中整體呈現(xiàn)出低端需求旺盛，高端需求增長的態(tài)勢，從成交套數(shù)變化來看，相比于2014年，天津、西安、深圳等19個城市90平方米以下住宅占比下降，其中天津下降10.1個百分點，下降幅度最大。而90-120平方米住宅占比提升，且提升幅度在3個百分點以上，隨著改善型需求的集中釋放，豪宅的成交數(shù)量和比例也在逐步上升。

　　時報記者 于浩洋 實習生 韓潔