2015年樓市利好政策密集出臺，高庫存壓力下的樓市歷經(jīng)上半年逐步回暖到漸熱以及金九銀十的平淡期，年終樓市高庫存引各方關(guān)注，去庫存也成為政策高層以及業(yè)界的主要議題。

　　回顧整年樓市市場表現(xiàn)平淡，但仍有很多值得圈點之處。

　　一線城市地王頻現(xiàn)“豪宅元年”到來

　　據(jù)一線城市土地儲備中心的資料統(tǒng)計，今年11月份一線城市土地市場推出的土地達到了67宗，起拍價總計高達765.6億元，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。

　　從成交來看，一線城市11月單月成交65宗地塊，土地出讓金高達1061.8299億元，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。與此同時，成交樓面價也創(chuàng)了年內(nèi)新高，達到了12715元，環(huán)比上漲23.7%。11月也是一線城市首次出現(xiàn)單月成交額破千億元的月份。如北京11月單月土地成交額高達561.1189億元創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

　　據(jù)統(tǒng)計，9月、10月、11月主要一線城市地王頻現(xiàn)。以北京為例，2015年地王頻出，土地供應(yīng)成交火熱，樓面價突破7.5萬元/平方米，土地成交金額超2000億元創(chuàng)近年新高。

　　隨著地王頻現(xiàn)，近年來的地王項目今年陸續(xù)上市，豪宅市場火爆，如北京10萬元/平方米以上頂豪成交接近去年10倍，2015年被業(yè)內(nèi)稱為“豪宅元年”，特別是一線城市北上廣的“豪宅元年”。

　　截至目前，北京單價10萬元以上的頂豪預(yù)計全年將達到250套，而去年全年成交僅為24套。北京單價6萬元、10萬元，總價1000萬元以上的豪宅，成交全都創(chuàng)新紀(jì)錄。截至今年11月，上海單價超10萬元的頂豪已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2015“豪宅元年”，10萬時代已成定局，今年不僅是豪宅發(fā)力之年，更是豪宅常態(tài)化的轉(zhuǎn)折之年，地王頻出豪宅涌現(xiàn)是一個拐點，豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場和房開商前瞻等多方因素促成。

　　金九銀十褪色樓市分化加劇

　　與往年樓市旺季金九銀十不同，北京樓市9月、10月銷售平淡，供需雙向疲軟；同時，與一二線城市房價回暖、上漲的趨勢相反，三四線城市房價因庫存積壓嚴(yán)重。

　　以北京為例，從歷年十一成交情況來看，基本處于逐漸減少的趨勢，今年十一期間成交尚不足2008年的1/10。業(yè)內(nèi)人士分析，與2008年樓市的黃金時代相比，目前樓市已進入白銀時代，供需都較為疲軟。

　　事實上樓市在供需疲軟的同時，城市房價兩極分化態(tài)勢加劇。國家統(tǒng)計局11月中下旬發(fā)布數(shù)據(jù)，10月70個大中城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落0.2個百分點，環(huán)比最高漲幅為2.1%，最低為下降1%；其中一二線城市房價環(huán)比漲幅回落，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降。

　　資料顯示，近年來20個標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3010億元，其中一線城市的投資占比歷史性突破了四成，達到44%。與此形成鮮明對比的是，三四線城市樓市面臨著高庫存、弱需求的雙重擠壓。

　　分析人士認(rèn)為，隨著戶籍政策、信貸政策等利好對樓市的積極影響逐漸釋放，主要城市房地產(chǎn)市場依然會有所升溫，但大量三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，樓市供過于求，房價下滑，樓市兩級分化或進一步加劇。

　　高庫存引關(guān)注庫存需5年時間消化

　　11月份以來，中央多次提出樓市去庫存。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至11月末，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

　　另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到11月，全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米（以2.4的容積率計算），全國整體庫存約為63億平方米，按照過去3年平均銷售速度來計算，需要5年時間消化。

　　中指院報告顯示，今年以來（截止到11月）一線城市樓市迅速回暖，供需兩旺，新房價格累計上漲15.1%，而二三線城市累計下跌，跌幅在1%左右，三四線城市仍面臨去庫存壓力。

　　近日中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，其中“化解房地產(chǎn)庫存”再度成為全國樓市的關(guān)鍵詞。

　　中指院預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)行業(yè)的主要任務(wù)仍然為去庫存，城市分化將持續(xù)加重，一線城市住宅價格仍將持續(xù)上漲，而三四線城市將面臨下跌預(yù)期。