在上海大悅城整體開業(yè)后，第七座大悅城——成都大悅城將于本周五亮相。相比過去七年的拓展速度，今年是大悅城地產(chǎn)步伐最快的一年。不過，中糧集團(tuán)副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政表示，“過去說大悅城‘五年20座’的目標(biāo)，我還是挺有信心的。大家覺得實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)慢，我也覺得有一點(diǎn)慢”。大悅城正在通過增加拓展方式變速，但穩(wěn)健風(fēng)格并未改變。

　　多元延伸城市布局

　　在目前開業(yè)的7座大悅城中，上周末實(shí)現(xiàn)一、二期整體開業(yè)的上海大悅城又給大悅城地產(chǎn)加了惟一性，距離地面100多米的懸臂式摩天輪點(diǎn)亮。這是繼街區(qū)樣板騎鵝公社、生活方式中心悅界、會(huì)員中心良食局等個(gè)性化板塊探索后，大悅城地產(chǎn)嘗試的屋頂商業(yè)新領(lǐng)域。

　　中糧集團(tuán)總裁于旭波表示，上海大悅城是大悅城地產(chǎn)迄今投資規(guī)模最大的項(xiàng)目，這160億元投入是大悅城從環(huán)渤海地區(qū)向長(zhǎng)三角地區(qū)的發(fā)展延伸。上海大悅城總經(jīng)理魏學(xué)問表示，上海大悅城有摩坊166、摩天輪等很多“獨(dú)門暗器”可以形成差異化。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海市場(chǎng)，大悅城并不想獲得整個(gè)上海市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，只希望在18-35歲時(shí)尚客群環(huán)節(jié)有更多話語(yǔ)權(quán)。大悅城也希望通過這個(gè)項(xiàng)目能夠輻射長(zhǎng)三角地區(qū)，在更多區(qū)域有商業(yè)影響力。

　　從目前北京、上海、天津、沈陽(yáng)、煙臺(tái)、杭州、成都等八座大悅城分布來看，大悅城已從一線城市走入二線市場(chǎng)。周政表示，優(yōu)質(zhì)二線城市商業(yè)項(xiàng)目趨向飽和，未來大悅城不排除會(huì)進(jìn)入好的三線城市。“過去說大悅城‘五年20座’的目標(biāo)，我還是挺有信心的。大家覺得實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)慢，我也覺得有一點(diǎn)慢?！?/p>

　　大悅城正在革新拓展模式，一方面通過現(xiàn)有大悅城項(xiàng)目個(gè)性板塊“惟一性”的影響力擴(kuò)大輻射面。另一方面，大悅城地產(chǎn)已通過挖掘團(tuán)隊(duì)價(jià)值的管理輸出、品牌輸出模式提速大悅城增量。

　　“高溫帶”盡量不拿地

　　12月17日，大悅城地產(chǎn)簽約了第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，原津匯廣場(chǎng)變?yōu)樘旖颉ず推酱髳偝?。在以管理、品牌輸出的輕資產(chǎn)項(xiàng)目選擇上，天津大悅城總經(jīng)理吳錚表示，輕資產(chǎn)核心不能只看收入，關(guān)鍵看凈收益，核心就是不需要更多固定資產(chǎn)或者重資產(chǎn)投入，可以獲得全部?jī)衾麧?rùn)。天津·和平大悅城項(xiàng)目每年預(yù)計(jì)可以帶來過千萬的凈利潤(rùn)提升。伴隨輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增加，大悅城盈利能力增強(qiáng)。

　　吳錚表示，通過探索創(chuàng)新產(chǎn)品線，也會(huì)讓凈收入增加更快，補(bǔ)充大悅城現(xiàn)有商業(yè)模式。目前大悅城拿地、建設(shè)需要一定周期，還需要一定孵化期，如果是成熟的項(xiàng)目直接拿來迅速改造和提升以及有合作伙伴投資，大悅城數(shù)量與收益可以迅速提升。

　　“如果深圳方面舊改有機(jī)會(huì)，第十一個(gè)大悅城可能會(huì)出現(xiàn)在那。未來我們會(huì)通過自建、拿地、品牌輸出三種方式再增加12個(gè)大悅城?！敝苷硎?，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量很大，未來會(huì)以激活存量市場(chǎng)為主。如果大悅城還以過去拿地的方式開發(fā)，本身也不明智。在城市供應(yīng)過剩地區(qū)，大悅城盡量回避拿地再創(chuàng)造，主要應(yīng)以收購(gòu)為主。這樣既對(duì)城市有好處，也可以減輕企業(yè)高成本負(fù)擔(dān)。

　　后備糧草充足

　　截至9月30日前三季度，大悅城地產(chǎn)持有的投資物業(yè)“大悅城”產(chǎn)品線平均出租率在90%以上，平均租金漲幅介于持平與兩位數(shù)增長(zhǎng)中。在收益方面，大悅城也在嘗試有所突破。目前，大悅城租金水平在300-400元/月，西單大悅城可達(dá)1000元/月。

　　大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石表示，大悅城采用的盈利模式是在統(tǒng)一定位下進(jìn)行招商。大悅城有300-400個(gè)商家，對(duì)于這些商家采用“保底租金+流水倒扣”兩者取其高的租金模式。在保底租金方面，大悅城跟商戶簽訂的合同都有保底租金這一項(xiàng)，其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在簽約時(shí)，普遍只有流水倒扣。

　　韓石介紹，大悅城保底租金續(xù)約不斷提升；流水倒扣主要是來自實(shí)體店和線上大悅城銷售產(chǎn)品兩方面的零售倒扣。“大悅城商戶固定租金和流水倒扣比例基本上80%是保底租金，20%是流水倒扣。在流水倒扣達(dá)到一定情況下就提升保底租金，達(dá)到良性循環(huán)?！?/p>

　　對(duì)于大悅城募資與債務(wù)問題，大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平介紹，大悅城地產(chǎn)已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)可以發(fā)70多億元公司債，這是一方面資金來源，另一方面，將把現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化獲得更多資金。大悅城內(nèi)部對(duì)凈負(fù)債率要求不超過65%。（劉宇）