公共綠地變“菜地”業(yè)主維權(quán)費(fèi)周折

　　小區(qū)公共綠地遭搶占亂象如何根治

　　不知從何時(shí)起，種菜似乎成為一些城市居民在周末的“第二職業(yè)”。起初，種菜地點(diǎn)多為在城市遠(yuǎn)郊農(nóng)村租賃的土地，如今，“菜地”離家更近，就在住宅小區(qū)里。不過(guò)，在住宅小區(qū)里種菜不見(jiàn)得是什么好事，因?yàn)橐恍安说亍睌D占的是小區(qū)公共綠地，這種行為侵害了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。這種侵害他人合法權(quán)益的現(xiàn)象緣何越來(lái)越普遍？《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　連續(xù)4天的藍(lán)天，讓整個(gè)北京城都舒心起來(lái)。

　　然而，生活在北京市豐臺(tái)區(qū)的楊菲卻如鯁在喉。這4天，她一直“高度戒備”。

　　“半個(gè)月前，西邊單元一樓住戶將自己的院子外擴(kuò)，我們向物業(yè)舉報(bào)，這才恢復(fù)原狀。現(xiàn)在，他們開(kāi)始挖坑準(zhǔn)備冬儲(chǔ)大白菜。東邊單元一樓住戶前兩天搬來(lái)了一些柵欄，看著是準(zhǔn)備效仿院子外擴(kuò)?！睘榱恕昂葱l(wèi)”小區(qū)的公共綠地，楊菲聯(lián)合周圍幾戶居民組成“流動(dòng)崗哨”，隨時(shí)觀察樓下情況，“一旦有異動(dòng)，我們就向物業(yè)舉報(bào)”。

　　不過(guò)，向物業(yè)舉報(bào)到底有多大作用，楊菲心里沒(méi)有底，這正是讓她如鯁在喉的原因?！靶^(qū)里已經(jīng)有‘釘子戶’了，占用將近30平方米的小區(qū)公共綠地已經(jīng)兩三年，又有誰(shuí)能拔掉呢？”楊菲無(wú)奈地說(shuō)。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少住宅小區(qū)都曾經(jīng)或正在遭遇公共綠地被侵占，有的小區(qū)業(yè)主成功為自己守住了家門(mén)口的綠色，有些小區(qū)業(yè)主因物業(yè)放任不管而苦惱。

　　小區(qū)業(yè)主圈占公共綠地現(xiàn)象為何頻發(fā)，公共綠地又該如何保護(hù)，正成為業(yè)主與城市管理者無(wú)法回避的問(wèn)題。

　　“種菜”與“偷菜”

　　2015年的夏天，在楊菲居住的小區(qū)，因?yàn)榫G地，曾上演過(guò)兩個(gè)月的“拉鋸戰(zhàn)”。

　　“因?yàn)榫G化面積大，我們小區(qū)的房?jī)r(jià)在方圓幾公里之內(nèi)是最貴的。”楊菲告訴記者，不過(guò)，從今年入春以來(lái)，一些業(yè)主堂而皇之地在小區(qū)公共綠地上種菜，種菜地點(diǎn)包括小區(qū)入口的中央花壇和小區(qū)綠化帶。

　　楊菲向記者提供了一段視頻。視頻顯示，小區(qū)里有一塊長(zhǎng)約20米、寬約4米的綠地，綠地上建有樹(shù)樁形狀的水泥桌，桌旁擺著幾個(gè)石凳。不過(guò)，在這塊休閑綠地上，株株樹(shù)木已被絲瓜藤裹住，絲瓜長(zhǎng)勢(shì)很好，開(kāi)滿了黃色的花。視頻里，有人扒開(kāi)絲瓜藤的葉子，下面長(zhǎng)的是芭蕉、石榴、桂花等各種花草。一棵芭蕉樹(shù)的葉子已被絲瓜藤完全蓋住，僅露出少量根部。在樹(shù)木空隙間的地上，還種了一些青菜，“菜地”旁鋪了幾塊紅色墊子，一只鴨子趴在上面。視頻里，鴨主人正抓起一把青菜放到鴨子嘴邊。旁邊，還扣著一只雞籠，兩只白雞在里面晃晃悠悠地走。綠地上到處可見(jiàn)家禽的糞便。

　　小區(qū)公共綠地變成私人“菜園”，一些業(yè)主不高興了，覺(jué)得種菜有損“小區(qū)品質(zhì)”，“如果小區(qū)公共綠地成了菜地，我敢說(shuō)我們小區(qū)的房?jī)r(jià)要跌。”楊菲的鄰居唐正江對(duì)記者說(shuō)。

　　就這樣，小區(qū)業(yè)主形成了兩個(gè)陣營(yíng)，一方要種菜，另一方反對(duì)種菜。反對(duì)一方向物業(yè)和業(yè)委會(huì)投訴，要求歸還屬于大家的公共綠地。

　　就在商討如何解決的過(guò)程中，一些“等不及”的業(yè)主親自上陣“偷菜”，“拔掉了公共綠地里的蔬菜秧苗”。

　　今年6月28日，業(yè)主“不忘初心”發(fā)帖，稱“維綠”初見(jiàn)成效。當(dāng)天20時(shí)許，業(yè)主“沒(méi)法參與”也發(fā)帖，標(biāo)題相當(dāng)雷人——“南四環(huán)以前就是農(nóng)村，不種菜干嗎？”帖子指責(zé)一些業(yè)主“說(shuō)穿了就是虛榮心在作怪，種上菜怕親戚朋友見(jiàn)了說(shuō)這里是南四環(huán)，樓盤(pán)檔次低”。

　　業(yè)主“沒(méi)法參與”最后說(shuō)，拔菜的行為實(shí)在令人氣憤，奉勸拔菜者“要正視自己的現(xiàn)狀，不要感覺(jué)太好”。

　　兩個(gè)帖子在小區(qū)里引發(fā)軒然大波?！胺N菜”問(wèn)題被擺到桌面以后，在業(yè)委會(huì)和物業(yè)的多方勸說(shuō)下，一部分種菜的業(yè)主自己清理了“菜園”，也有一些業(yè)主依然我行我素，該澆水的澆水，該除草的除草。

　　侵占綠地為何頻發(fā)

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，楊菲正在遭遇的麻煩事，早已在北京市大興區(qū)某小區(qū)出現(xiàn)。

　　在位于大興新宮附近的小區(qū)，記者看到，小區(qū)公共綠地成了一些業(yè)主囤積白菜的私人“菜窖”，部分業(yè)主在小區(qū)公共綠地上隨便挖個(gè)坑，幾百斤白菜隨吃隨取。

　　物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象是在半個(gè)多月以前。據(jù)了解，利用這種方法儲(chǔ)存大白菜的業(yè)主多是一些居住在一樓、二樓的中老年人。

　　除了公共綠地被侵占，種菜肥料的味道也讓一些業(yè)主難以忍受。家住豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路一小區(qū)的施先生住在底樓，常常在家里聞到一股惡臭。經(jīng)一番調(diào)查，施先生發(fā)現(xiàn)，惡臭的來(lái)源是鄰居給“菜地”的黃瓜等蔬菜施肥。

　　唐正江向記者抱怨，鄰居自從占用小區(qū)公共綠地種菜后，不僅澆水，還要施肥。今年夏天，不光蚊蠅亂飛，空氣里還常常彌漫著一股濃濃的異味，熏得大家連窗都不敢開(kāi)。

　　“公共綠地是每個(gè)小區(qū)的一項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)，現(xiàn)在，小區(qū)公共綠地被侵占現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)公共綠地屬于小區(qū)居民共同所有，任何人都無(wú)權(quán)私自劃為己有。如果規(guī)劃部門(mén)將綠地規(guī)劃為公共綠地，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)在出售房屋時(shí)承諾住戶可以自行開(kāi)發(fā)小區(qū)公共綠地。業(yè)主侵占小區(qū)公共綠地并在上面私搭亂建，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。”北京律師吳萍說(shuō)。

　　對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授胡守鈞也認(rèn)為，只有合理分享小區(qū)里的公共資源，才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的和諧共生，“毀綠種菜的行為，損害的是小區(qū)業(yè)主的整體利益，不可取”。

　　既然是侵犯他人合法權(quán)益的行為，為何屢禁不止？

　　“首先是一些業(yè)主法律意識(shí)淡薄，沒(méi)有意識(shí)到這種行為的違法性，而是想當(dāng)然地認(rèn)為自家門(mén)前或窗外綠地理應(yīng)歸自己所有。另外，這其中可能還涉及房地產(chǎn)商擅自處分的問(wèn)題，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為推銷一樓房屋，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)采用低矮柵欄預(yù)先將門(mén)前、窗前的公共綠地劃歸一樓居民?！眳瞧挤治稣f(shuō)，個(gè)別物業(yè)公司出于不愿得罪業(yè)主的原因考慮，不認(rèn)真履行職責(zé)，對(duì)侵占小區(qū)公共綠地的違法行為不及時(shí)制止，而業(yè)主委員會(huì)發(fā)展不完善、業(yè)主共有權(quán)管理意識(shí)薄弱也助長(zhǎng)了此類違法行為。

　　物業(yè)之外維權(quán)途徑

　　楊菲和鄰居們的“流動(dòng)崗哨”還在堅(jiān)持，除此之外，稍懂法律的楊菲還被大家賦予了一項(xiàng)重任——尋找物業(yè)之外的執(zhí)法部門(mén)。

　　由于不愿意接受采訪，楊菲所在小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理給記者發(fā)來(lái)這樣一條短信：居民在小區(qū)綠地內(nèi)種菜的情況已經(jīng)存在多年，無(wú)奈沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，種菜的又多為老人，所以只能勸阻。我們報(bào)過(guò)警，也找過(guò)城管，但是城管說(shuō)這是社區(qū)的范圍，不歸他們管。我們甚至曾經(jīng)建議業(yè)主打“12345”市長(zhǎng)熱線反映情況。

　　“如果協(xié)商不成，小區(qū)居民可以向城市規(guī)劃部門(mén)投訴，相關(guān)監(jiān)察部門(mén)應(yīng)及時(shí)受理、登記，并應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)完成調(diào)查取證工作。認(rèn)定屬實(shí)的，將予以警告處分，并下達(dá)整改通知書(shū)，逾期不改的將強(qiáng)制執(zhí)行，并處以規(guī)定數(shù)額的罰款?！眳瞧颊f(shuō)，小區(qū)業(yè)主也可以個(gè)人或聯(lián)合其他業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向法院起訴。物業(yè)公司是提供物業(yè)服務(wù)的商業(yè)主體，因此不能起訴。法院審理后，如果認(rèn)定“圈地”屬于侵權(quán)行為，會(huì)通過(guò)判決解決糾紛。

　　“如經(jīng)過(guò)整改后，涉事業(yè)主又重新侵占小區(qū)公共綠地，法院可依法從重處罰。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任?！眳瞧佳a(bǔ)充說(shuō)。

　　查閱相關(guān)資料，記者注意到，近年來(lái)，已有相關(guān)判例。

　　浙江寧海的陳女士發(fā)現(xiàn)，自家房屋西邊的草坪被鄰居王先生圈進(jìn)大半，成了對(duì)方的“私家庭院”，于是一紙?jiān)V狀將鄰居王先生和開(kāi)發(fā)商一起告上了法庭，要求他們按規(guī)劃恢復(fù)公共綠地原狀，同時(shí)向法院提供了小區(qū)規(guī)劃平面圖。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共綠地屬于業(yè)主共有，業(yè)主不得隨意改變共有部分的設(shè)施和結(jié)構(gòu)，不得侵占共有部分。王先生在公共綠地上砌圍墻，未經(jīng)全體業(yè)主共同決定，其行為實(shí)際上侵害了其他業(yè)主對(duì)公共綠地的管理、使用權(quán)。小區(qū)公共綠地由全體業(yè)主共同享有，那么侵占小區(qū)公共綠地的行為就等于侵害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，任何業(yè)主都有權(quán)起訴。陳女士要求恢復(fù)綠地原狀，于法有據(jù)，予以支持，同時(shí)駁回了她對(duì)開(kāi)發(fā)商的起訴。

　　“只有知道權(quán)利，才能維權(quán)。”在研究了上述維權(quán)案例后，楊菲發(fā)現(xiàn)自己和周圍業(yè)主手上可謂“一窮二白”，“規(guī)劃圖，還有綠地平面圖我們都沒(méi)有，但是據(jù)我了解，小區(qū)應(yīng)在顯著位置公示綠地平面圖”。

　　楊菲說(shuō)，《北京市綠化條例》規(guī)定，居住區(qū)、居住小區(qū)附屬綠化工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制作綠地平面圖標(biāo)牌，在居住區(qū)、居住小區(qū)的顯著位置進(jìn)行永久公示?！暗壳斑@樣做的小區(qū)很少”。

　　為此，記者走訪了北京市豐臺(tái)區(qū)以及朝陽(yáng)區(qū)的二十多個(gè)小區(qū)，僅發(fā)現(xiàn)4個(gè)小區(qū)在顯著位置設(shè)置了綠地平面圖公示牌。對(duì)此，不少小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，盡管小區(qū)公共綠地歸所有業(yè)主共享，但決定權(quán)還是在開(kāi)發(fā)商手中。

　　吳萍告訴記者：“現(xiàn)實(shí)中，即便業(yè)主入住了，但在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)前，決定小區(qū)公共綠地的權(quán)力也不在業(yè)主手上，因?yàn)檫@時(shí)的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定的，必然服務(wù)于開(kāi)發(fā)商的利益。要想對(duì)小區(qū)公共綠地進(jìn)行有效維護(hù)，應(yīng)盡快選出業(yè)委會(huì)，只有業(yè)委會(huì)負(fù)起責(zé)任，才能切實(shí)維護(hù)好公共綠地權(quán)益。”記者 趙麗 實(shí)習(xí)生 王坤