■首席記者 江海 文/圖

　　日前，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），其中提到“積極發(fā)展短租公寓、長期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。近兩年的福州樓市，以SOHO為代表的商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，成為樓市“陰影”之一。那么，新政若實(shí)施，福州的SOHO項(xiàng)目能擺脫困境嗎？

　　昔日樓市寵兒SOHO

　　正“身陷”窘境

　　目前福州樓市中最扎堆、最難賣的是什么？很多人都會說：“是商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，也就是SOHO項(xiàng)目”。的確，福州的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場于2010年起步，幾經(jīng)發(fā)展，已成為眾多綜合體項(xiàng)目的標(biāo)配，存量也不斷上升，及至2014年，在需求飽和與政策優(yōu)勢喪失兩大因素影響下，成交量銳減，成為很多人眼中的“樓市定時炸彈”。

　　福州的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓興起始于2010年。彼時，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的政策——限購令出臺，全方位堵截炒房投機(jī)渠道。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)逆勢升溫，成為填補(bǔ)住宅投資空白之后的新熱點(diǎn)。其中高端寫字樓項(xiàng)目購買成本高，一般投資者難以企及。而商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓不限購，亦商亦住，且面積小總價低，作為過渡性物業(yè)居住或投資均比較理想，更多的投資客熱衷其中。而在2010年福州SOHO市場起步后一年，福州頒布了“住宅禁商令”，明令禁止將住宅改造成辦公場所或者用于注冊公司，在此影響下，福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓迎來春天。

　　在萬達(dá)的帶動下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品進(jìn)入福州購房者的視野，此后供應(yīng)量一路大增。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年福州市區(qū)的商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)面積不到10萬平方米，2011年，整體供應(yīng)量推至51萬平方米，環(huán)比上漲443%。這也催生了福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場的火熱。

　　然而，暴增的供應(yīng)量，使得福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓市場迅速出現(xiàn)了問題。“據(jù)我們統(tǒng)計，2010年至2013年，福州商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓總供應(yīng)量為85萬平方米，而接下來，新一輪的供應(yīng)潮總體量將超過80萬平方米，如此龐大的后續(xù)體量，在福州還是第一次?！盋RIC克而瑞福州機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，目前市中心商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)量已達(dá)到歷史高峰，可預(yù)測潛在供應(yīng)量約160萬平方米，如果以2012年最好的成交量37.8萬平方米來算，消化周期也要4.2年，銷售壓力巨大，未來競爭格局極為嚴(yán)峻。

　　在租金方面，以金融街萬達(dá)的SOHO為例，2011年交房后，每月租金為每平方米30元至40元，2012年每月租金漲至每平方米80元，然而到了2013年又降至每平方米70元，目前則穩(wěn)定在每平方米50元至60元。此外，隨著近兩年福州寫字樓的大規(guī)模崛起，寫字樓的競爭也更加激烈，租金也出現(xiàn)一定程度下滑，這樣商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓的租金優(yōu)勢將會漸漸喪失。

　　公寓首被列入生活性服務(wù)業(yè)

　　稅賦或大降

　　《意見》中，把住宿餐飲服務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展的生活性服務(wù)業(yè)之一，明確將“強(qiáng)化服務(wù)民生的基本功能，形成以大眾化市場為主題、適應(yīng)多層次多樣化消費(fèi)需求的住宿餐飲業(yè)發(fā)展新格局”，“積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是公寓首次作為生活性服務(wù)業(yè)被予以定性，也有望獲得系列政策的支持。這就意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進(jìn)公寓市場的規(guī)范化、有序化發(fā)展。

　　公寓作為生活性服務(wù)業(yè)，將有望獲得國家系列的政策支持，其中備受關(guān)注的是財稅上的政策支持。《意見》明確，“要求財政部、稅務(wù)總局會同有關(guān)部門適時推進(jìn)‘營改增’，研究將尚未試點(diǎn)的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍，科學(xué)設(shè)計生活性服務(wù)業(yè)‘營改增’改革方案，合理設(shè)置生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率”。

　　福州一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)林總告訴記者，此前國家明確酒店業(yè)將納入“營改增”，但并沒有提及公寓，這次公寓納入生活性服務(wù)業(yè)后，未來有望同樣獲得“營改增”政策的支持。他表示，雖然同為服務(wù)業(yè)，但公寓業(yè)此前納稅是參照營業(yè)稅及附加的標(biāo)準(zhǔn)征收，公寓企業(yè)的稅賦高達(dá)17%以上。如果實(shí)現(xiàn)“營改增”以后，稅賦預(yù)計普遍能下降2%以上，如果作為一般納稅人的公寓企業(yè)，通過增值稅抵扣后，整體稅賦甚至可以降至3%左右。

　　“公寓管理公司稅賦成本降低，對投資公寓的市民來說意味著收益將增加。”林總表示，現(xiàn)在公寓管理公司與業(yè)主簽訂的代管代租協(xié)議，往往是公寓出租總營業(yè)額扣除8%至9%的稅費(fèi)、雜費(fèi)后，再與業(yè)主平分收益，這8%到9%的費(fèi)用相當(dāng)一部分是企業(yè)的稅費(fèi)，如果公寓管理公司稅賦下降，公寓管理公司之間競爭也頗為激烈，為了吸引業(yè)主放出盤源，公寓管理公司8%到9%的扣除費(fèi)用也有望下降，業(yè)主的收益則會增加。

　　融資渠道拓寬進(jìn)一步刺激榕公寓投資

　　現(xiàn)在，很多外地人來福州出差辦事，并不是入住中高級酒店，也不選擇廉價的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，而是選擇入住“酒店式公寓”。這類由商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓改建的酒店公寓，環(huán)境好且價格低廉，因此吸引了很多人的注意。然而，經(jīng)營這類酒店公寓的公寓管理公司，實(shí)際卻面臨很大的問題。因?yàn)檫@類企業(yè)往往需要大量現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，如淡季公司運(yùn)營成本和租金支出的維持，但大部分公寓管理公司因?yàn)闆]有實(shí)體可以抵押，很難從傳統(tǒng)銀行獲得貸款。

　　此次的《意見》則明確“支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券，鼓勵金融機(jī)構(gòu)拓寬對生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)貸款的抵質(zhì)押品種類和范圍”，“積極穩(wěn)妥擴(kuò)大消費(fèi)信貸，將消費(fèi)金融公司試點(diǎn)推廣至全國”。

　　省連鎖經(jīng)營協(xié)會人士指出，該次拓寬抵押品種和范圍，未來公寓企業(yè)可望憑借“租約”從金融機(jī)構(gòu)獲得資金或發(fā)行債券。目前旅游度假區(qū)的度假式公寓投資備受市場歡迎，不少公寓管理公司與度假式公寓業(yè)主簽訂代租代管協(xié)議，取得公寓房源統(tǒng)一出租，實(shí)惠的價格加上良好的居住環(huán)境，這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬，一批優(yōu)質(zhì)的公寓管理公司得以迅速擴(kuò)張，有望加快公寓投資市場的良性發(fā)展，進(jìn)一步刺激公寓投資市場。

　　當(dāng)然，市場形勢若發(fā)生變化，也不是所有公寓產(chǎn)品都能“利益均沾”。據(jù)悉，目前福州市面上的公寓類型大致分普通型、商務(wù)型、酒店式和度假式。普通公寓位于市中心，辦公或住宅用途都有，因大多以毛坯房出售，裝修周期長，管理相對薄弱。商務(wù)型公寓位于商務(wù)區(qū)，從一房到兩房戶型都有，帶精裝修并提供基本服務(wù)，由于目標(biāo)群體為商務(wù)人士，管理、配套也相對完善。酒店式服務(wù)公寓位于市中心或商務(wù)區(qū)，設(shè)備齊全，只租不售，由國際知名管理公司提供完善的酒店式管理服務(wù)。度假式公寓位于旅游度假區(qū)，以銷售產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)為主。目前由知名品牌公司管理的高端服務(wù)性公寓是投資回報率最高且最穩(wěn)定的產(chǎn)品，未來有望獲得更多政策支持。