[摘要] 新江灣城，上海（樓盤）東北角“綠肺”、地段價(jià)值不菲、城市規(guī)劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場(chǎng)

　　新江灣城，上海東北角“綠肺”、地段價(jià)值不菲、城市規(guī)劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場(chǎng)；提前透支淪為概念炒作、高地價(jià)頻繁易主、首批業(yè)主棄房斷供、豪宅空城―這些關(guān)鍵詞出現(xiàn)在同一個(gè)區(qū)域，錯(cuò)位又真實(shí)。

　　從2005年區(qū)域內(nèi)有土地成交伊始，新江灣城的故事就這樣上演著。十年來(lái)，這里公開(kāi)招拍掛十個(gè)住宅地塊，有總價(jià)地王、單價(jià)地王，紀(jì)錄被不斷刷新。十年后的年末，意料之中，這里又誕生了一塊上?？們r(jià)地王。

　　只是，誰(shuí)都不能預(yù)料，能否留到最后笑傲全場(chǎng)?？梢钥吹降氖?，歷年以來(lái)，能入駐這里的“卡司”們，盡管來(lái)頭不小，但無(wú)一例外都裹挾著悲情戲碼，比如美國(guó)的鐵獅門、新加坡的仁恒以及國(guó)內(nèi)的綠城等。

　　在新江灣城故事的背后，折射的正是近幾年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一團(tuán)迷霧。在更大的維度上，這亦是中國(guó)式財(cái)富爭(zhēng)奪與分配的硬傷。以土地財(cái)政為依托、偏重于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為先導(dǎo)的堆砌式開(kāi)發(fā)模式，會(huì)走向怎樣的命運(yùn)？

　　入局：看得見(jiàn)的那只手

　　故事里，一直有一雙看得見(jiàn)的手在翻云覆雨。

　　2001年，上海政府部門對(duì)新江灣城區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃，其“國(guó)際社區(qū)”的定位已被設(shè)置成“超越古北、超越聯(lián)洋、超越碧云”的高度。而出于對(duì)上海市區(qū)唯一天然濕地的保護(hù)，當(dāng)時(shí)部分學(xué)者、居民和環(huán)保人士就強(qiáng)烈抗議。2003年，自然博物館原副館長(zhǎng)、植物學(xué)家劉仲苓曾對(duì)媒體表示，“一個(gè)根本的問(wèn)題是，城市的總體規(guī)劃沒(méi)有考慮到利用現(xiàn)有的自然資源，城市的規(guī)劃太隨意。”造城運(yùn)動(dòng)最終還是在“保護(hù)性開(kāi)發(fā)”的基調(diào)上展開(kāi)。

　　濕地生態(tài)，是房企開(kāi)發(fā)商們依托的賣點(diǎn)。彼時(shí)，就有開(kāi)發(fā)商打出了“別的地方是在小區(qū)里建綠化，而我們這里是在綠化里建小區(qū)”的宣傳說(shuō)辭。

　　土地的饕餮盛宴開(kāi)始了。2005-2007年間，珠江投資、華潤(rùn)置地、綠城、仁恒分別以15.89億元、15.41億元、12.6億元和13.01億元的總價(jià)拿下了占地面積為17.68萬(wàn)平方米、14.42萬(wàn)平方米、10.07萬(wàn)平方米和6.5萬(wàn)平方米的新江灣城地塊。當(dāng)?shù)貥前鍍r(jià)從5617元/平方米一路飆升至6677元/平方米、1.25萬(wàn)元/平方米、2萬(wàn)元/平方米。

　　高潮和轉(zhuǎn)折發(fā)生在2008年1月，國(guó)際地產(chǎn)大鱷鐵獅門以67.517億元的歷史高價(jià)拿下新江灣城F地塊，是當(dāng)年全國(guó)總價(jià)地王。不過(guò)，這塊地7498元/平方米的樓板價(jià)只是仁恒成交地塊的近1/3。

　　之后，新江灣城的土地出讓進(jìn)入停滯階段。同一年，房?jī)r(jià)下跌，此前在此對(duì)賭的開(kāi)發(fā)商，正在撕裂自身的資金缺口。

　　地王“負(fù)效應(yīng)”浮現(xiàn)：仁恒項(xiàng)目暫停施工，綠城項(xiàng)目部分股權(quán)出售以套現(xiàn)，鐵獅門受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響欲收縮海外投資。

　　2008年，新江灣城只成交了上述F地塊。直至2009年12月月末，中建以37.2億元的總價(jià)將新江灣城的樓板價(jià)直線拉升至3.25萬(wàn)元/平方米，再度驚艷四座。在當(dāng)時(shí)，這并非一個(gè)特別高位的數(shù)字。按照上海鏈家研究部提供的數(shù)據(jù)，2010年，新江灣城商品住宅的成交均價(jià)為4.07萬(wàn)元/平方米。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)已經(jīng)紛紛不看好這一地王頻出的熱門板塊。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就曾預(yù)言，接下來(lái)，新江灣城的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)弱于全市，“因?yàn)閮H僅依靠城市規(guī)劃概念，只能一時(shí)風(fēng)光”。

　　僵持：危機(jī)滋生

　　一語(yǔ)成讖。2010年，在中央“四萬(wàn)億”投資的提振下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入增長(zhǎng)行情。當(dāng)各地地王一個(gè)接一個(gè)誕生時(shí)，新江灣城卻只有兩塊地黯然成交。

　　時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2010年，新江灣城內(nèi)只在上半年成交兩塊地，買家分別為中石化和上海城投，總價(jià)分別為0.13億元和11.08億元。2011年，該區(qū)域內(nèi)無(wú)地塊推出和成交。直到2012年，新加坡慶隆集團(tuán)旗下公司Peak Shines Pte.Ltd，力挫萬(wàn)科和上海城投拿下當(dāng)年該區(qū)域內(nèi)推出的唯一地塊，總價(jià)6.1億元，樓板價(jià)8453.33元/平方米。

　　彼時(shí)，關(guān)于新江灣城“無(wú)地可推”的擔(dān)憂甚囂塵上。事實(shí)并非如此，央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析指出，按照推出的土地出讓面積估算，新江灣城還有近9000畝土地推出，占總體出讓量的2/3。

　　在2013年和2014年，新江灣城同樣沒(méi)有地塊成交。在薛建雄看來(lái)，前期過(guò)高的土地成本，壓縮了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)空間。這一因素對(duì)整個(gè)新江灣城區(qū)域的傷害正在逐步顯現(xiàn)。

　　自2010年開(kāi)始的調(diào)控政策，讓新江灣城和上海其他區(qū)域樓市一樣開(kāi)始進(jìn)入高位震蕩期。

　　新江灣城不少項(xiàng)目的房?jī)r(jià)在飆升至歷史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭為例，上海易居房地產(chǎn)研究院出具的數(shù)據(jù)顯示，2010年，該項(xiàng)目當(dāng)年開(kāi)盤均價(jià)約為6.29萬(wàn)元/平方米，歷史最高價(jià)在2011年，為6.61萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，在2012年-2015年間，該樓盤房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，分別約為5.64萬(wàn)元/平方米、6.32萬(wàn)元/平方米、5.6萬(wàn)元/平方米和5萬(wàn)元/平方米。相比當(dāng)年開(kāi)盤均價(jià)，該樓盤最新價(jià)格已出現(xiàn)了近20%的降價(jià)。

　　按照上海鏈家研究部提供的數(shù)據(jù)，新江灣城目前商品住宅的成交均價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米，累計(jì)漲幅13%，遠(yuǎn)落后于同期全上海市商品住宅47%的漲幅水平。

　　質(zhì)疑聲音認(rèn)為，新江灣城板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)提前被透支。原本這里是希望借助產(chǎn)城融合，通過(guò)吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)商業(yè)的配套，同時(shí)規(guī)劃大量低密度住宅來(lái)承載產(chǎn)業(yè)人口。只是，這些目前僅存在于美好的愿景中。

　　按照全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，新江灣城街道人口數(shù)為2.7萬(wàn)人，與此前規(guī)劃控制在8.5萬(wàn)人差距甚遠(yuǎn)。按照9000多萬(wàn)平方米的土地計(jì)算，目前平均每個(gè)人占有近400平方米的面積，區(qū)域內(nèi)人口導(dǎo)入不足可見(jiàn)一斑。

　　前期高價(jià)奪地的開(kāi)發(fā)商，在過(guò)去幾年里正急于從當(dāng)中拔出腳來(lái)。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，新江灣城區(qū)域內(nèi)不少土地，在過(guò)去幾年里逐漸成為上海二級(jí)土地中介市場(chǎng)的主角。2009年，綠城危機(jī)時(shí)將新江灣城D1地塊折價(jià)賣給了九龍倉(cāng)，成為現(xiàn)在的九龍倉(cāng)璽園；鐵獅門地王在隨后7年時(shí)間里，賣地套現(xiàn)不斷上演，其中尚浦領(lǐng)世商辦部分仍然有很大面積尚未開(kāi)建。

　　“新江灣城的土地?zé)o論是以前、現(xiàn)在還是今后，倒手頻繁是難以避免的。”上海當(dāng)?shù)胤治鋈耸?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=1129" target="_blank" title="李明 ">李明對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　未來(lái)：誰(shuí)的囚徒困境？

　　今年11月25日，信達(dá)搶了新江灣城D7地塊，這是新江灣城十年里成交總價(jià)和樓板價(jià)最高的地塊，分別為72.99億元和4.92萬(wàn)元/平方米。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示了擔(dān)憂，在他看來(lái)，這一價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到周邊項(xiàng)目的在售均價(jià)，堪稱昂貴，未來(lái)可能要賣到8萬(wàn)元/平方米以上才能夠保本，為此開(kāi)發(fā)難度和銷售壓力加大。

　　而在楊紅旭看來(lái)，扣除需要配建的保障房與其建安成本，上述D7地塊的商品住宅樓板價(jià)超過(guò)6.3萬(wàn)元/平方米。這一樓板價(jià)，堪稱上海最貴的單價(jià)地王。如果要做到不虧錢，未來(lái)該項(xiàng)目精裝修公寓單價(jià)，必須超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，疊加產(chǎn)品必須超10萬(wàn)元/平方米。

　　目前，區(qū)域內(nèi)有著華潤(rùn)新江灣九里、九龍倉(cāng)璽園、建發(fā)江灣萃、仁恒怡庭、中建大公館等一批高端豪宅項(xiàng)目。除了龐大的供應(yīng)量之外，售出項(xiàng)目基本為200平方米左右的大戶型，僅有綠地海珀璞暉以小戶型為主。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，板塊內(nèi)庫(kù)存基數(shù)仍較大，大平層疊加聯(lián)排聚集將導(dǎo)致單一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。

　　而本次出讓的D7地塊，此前曾被撤回并更改出讓規(guī)劃，改成搭建保障房及小戶型。

　　“住宅產(chǎn)品豪宅化價(jià)格，”是同策咨詢部張宏偉的看法，在他看來(lái)，新規(guī)劃中的600多套中小套型配建，剛好與區(qū)域內(nèi)200平方米左右的大面積段產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，不愁出路，房企勢(shì)必積極拿地，預(yù)計(jì)兩年后上市均價(jià)至少8萬(wàn)/平方米以上，這也將帶動(dòng)新江灣板塊整體價(jià)格由現(xiàn)在4.6萬(wàn)元的均價(jià)繼續(xù)上漲。

　　而楊紅旭則認(rèn)為，按照房地產(chǎn)周期規(guī)律、豪宅價(jià)格變化規(guī)律和新江灣城本身的缺陷，未來(lái)兩年新江灣城的公寓豪宅均價(jià)，幾乎不可能上漲五成。但他擔(dān)憂的是，實(shí)際控制人為財(cái)政部的央企信達(dá)地產(chǎn)（600657，股吧），在入駐后不會(huì)在此地塊上“傷筋動(dòng)骨”。未來(lái)，或者會(huì)出現(xiàn)罕見(jiàn)的地王潮，而玩家將集中于央企與國(guó)企中。

　　這樣的擔(dān)憂并非沒(méi)有道理，事實(shí)上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。未來(lái)，新江灣城會(huì)是誰(shuí)的天下，沒(méi)人能給出答案。