明言財(cái)經(jīng)

　　一般來(lái)說(shuō)，哪里有就業(yè)，人就往哪里去。顯然，新增就業(yè)崗位應(yīng)該成為出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民在三四線城市買房政策的前提。

　　多家媒體報(bào)道，住建部召集地方房管部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行培訓(xùn)，研究房地產(chǎn)去庫(kù)存方案。住建部推出的“政策包”在原來(lái)支持城市居民的基礎(chǔ)上，增加對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度，包括給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼、加大公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度等支持政策。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，庫(kù)存的持續(xù)高位對(duì)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌如果失速，也會(huì)造成金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　庫(kù)存居高不下的城市大多是三四線城市，據(jù)統(tǒng)計(jì)，縣級(jí)城市購(gòu)房群體中，農(nóng)民購(gòu)房占七成以上。促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，無(wú)疑是這些城市消化庫(kù)存的第一選擇。

　　要鼓勵(lì)農(nóng)民買房，最直接的手段就是提高農(nóng)民的實(shí)際購(gòu)買力。具體來(lái)看，財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼都是降低了購(gòu)房總價(jià)。在多數(shù)縣城，限于農(nóng)民的收入不夠穩(wěn)定，購(gòu)房按揭貸款的比例較低，將農(nóng)民納入到公積金繳存范圍、放寬商業(yè)住房按揭貸款對(duì)農(nóng)民的要求等將農(nóng)民的收入曲線右移，可以有力地增加購(gòu)買力。

　　問(wèn)題是在城市里居住并且有錢的農(nóng)民、農(nóng)民工大多已經(jīng)買房了，沒(méi)買房的要么是沒(méi)錢，要么是不準(zhǔn)備在城市里居住的。長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市的房?jī)r(jià)也很難保持上漲的趨勢(shì)，鼓勵(lì)這些農(nóng)民在縣城買房，尤其是以加杠桿（商業(yè)與公積金按揭貸款）的方式，收入不穩(wěn)定的農(nóng)民如何保證還款將是一個(gè)非常嚴(yán)肅的問(wèn)題。

　　更大的麻煩還不是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于農(nóng)民買了房子以后。一般來(lái)說(shuō)，哪里有就業(yè)，人就往哪里去。如果鼓勵(lì)農(nóng)民在三四線城市里買房的政策是有效的，這些地區(qū)的新增就業(yè)崗位又很少，最終的結(jié)果要么是房子空置（勞動(dòng)力仍然向大城市流動(dòng)）、城市變成鬼城，要么就是較高的失業(yè)率、社會(huì)不穩(wěn)定。顯然，新增就業(yè)崗位應(yīng)該成為出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民在三四線城市買房政策的輔助政策。

　　這也為我們提供了另一種思路，是否可以鼓勵(lì)、幫助已經(jīng)在城市里就業(yè)、居住的農(nóng)民工在就業(yè)地買房？他們既然已經(jīng)在城市里就業(yè)，有能力養(yǎng)活自己，也習(xí)慣城市生活，之所以還沒(méi)買房，所差的只是房貸首付和定居城市的信心。

　　因此，三四線城市應(yīng)當(dāng)加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)程，盡快地讓已經(jīng)在城市里有穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工落戶，讓他們有信心在城市里定居，這自然可以刺激他們的購(gòu)房需求。政策要解決的就是讓他們擁有購(gòu)房的能力。

　　農(nóng)民也并非一無(wú)所有，其在農(nóng)村的宅基地和耕地都是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，只是限于目前的土地二元制度，宅基地和耕地因其集體所有制的特性，無(wú)法流通、變現(xiàn)。因此加快農(nóng)村土地所有制改革，讓宅基地和耕地的產(chǎn)權(quán)清晰、使用權(quán)可以像城市國(guó)有土地一樣流轉(zhuǎn)，這些財(cái)產(chǎn)可以成為農(nóng)民在城市落地生根的第一桶金，自然也就可以消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

　　□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）