當(dāng)北京新房供應(yīng)日趨高端化時(shí)，普通購(gòu)房人的目光越來越集中到二手房市場(chǎng)。但在二手房市場(chǎng)要買到合意的房子，卻并不那么容易，往往中意的小區(qū)，經(jīng)常一房難求。

　　與批量生產(chǎn)的新房市場(chǎng)不同，目前二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)“一房一價(jià)”特點(diǎn)，記者近日在西便門、朝陽(yáng)公園、通州九棵樹等板塊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域的二手房小區(qū)，因?yàn)榉魁g、配套、朝向、物業(yè)等差異，二手房?jī)r(jià)格有天壤之別，一些小區(qū)房源多、價(jià)格低，且成交緩慢，而相鄰小區(qū)因?yàn)槠焚|(zhì)、教育等優(yōu)勢(shì)一房難求。

　　綜述

　　進(jìn)入存量時(shí)代的北京樓市

　　新房市場(chǎng)萎縮，二手房成交火熱，北京樓市正進(jìn)入“存量房時(shí)代”。

　　剛過去的11月份，根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

　　2009年，北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達(dá)到25萬(wàn)套。同時(shí)，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領(lǐng)先7個(gè)年頭，且量差越來越大。

　　隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢(shì)不斷加深，北京的購(gòu)房格局也發(fā)生變化，北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖曾判斷，北京樓市會(huì)呈現(xiàn)出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點(diǎn)來看，價(jià)格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場(chǎng)。

　　新房、二手房格局的改變，也引發(fā)了市場(chǎng)博弈的變化，過去住宅市場(chǎng)主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房群體的雙方博弈，演化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購(gòu)房群體的三方博弈，住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復(fù)雜。

　　板塊

　　西便門

　　一墻之隔單價(jià)相差3萬(wàn)

　　◎成交活躍的小區(qū):西便門東里、西便門西里

　　◎相對(duì)不活躍的小區(qū):北濱河路2號(hào)院、西便門外大街10號(hào)院

　　對(duì)于二手房而言，區(qū)域二手房中的均價(jià)往往會(huì)出現(xiàn)比較明顯的差異。造成差異的原因也要比新房多更多。其中，學(xué)區(qū)房這一資源甚至可以讓緊鄰一街之隔的不同社區(qū)就出現(xiàn)幾倍的差異。

　　以位于西二環(huán)的西便門區(qū)域?yàn)槔溂以诰€的數(shù)據(jù)顯示，西便門西里11月成交7套二手房，成交均價(jià)在54003元/平米，一墻之隔的北濱河路2號(hào)院今年11月僅成交2套，成交均價(jià)在82297元/平米，兩者成交單價(jià)相差近3萬(wàn)。

　　“單價(jià)相差3萬(wàn)有些夸張，不過不同小區(qū)差價(jià)超過2萬(wàn)是西便門區(qū)域目前二手房小區(qū)的現(xiàn)狀?！蔽鞅汩T區(qū)域某二手房中介小劉表示，這個(gè)區(qū)域小區(qū)配套、交通差異不大，導(dǎo)致二手房小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)如此大差異的主要為是否是優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。

　　在西便門區(qū)域，西便門東里、西便門西里房源供應(yīng)較多，每月成交量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北濱河路2號(hào)院、西便門外大街10號(hào)院，但是，西便門東里、西里學(xué)區(qū)資源與北濱河路2號(hào)院、西便門外大街10號(hào)院學(xué)區(qū)資源有不小差距，因此，導(dǎo)致不同小區(qū)二手房成交單價(jià)相差懸殊。

　　“擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的北濱河路2號(hào)院、西便門外大街10號(hào)院成交量少與小區(qū)二手房出房率低有關(guān)，一旦這兩個(gè)小區(qū)有新房源出現(xiàn)，很快就能成交，而西便門東西里的小區(qū)雖然二手房源供應(yīng)量大，但因其學(xué)區(qū)不占優(yōu)勢(shì)，因此，推出的二手房要很長(zhǎng)時(shí)間才能成交?！倍址恐薪樾⒈硎尽?

　　業(yè)內(nèi)專家表示，同一區(qū)域不同小區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大差異背后，往往是教育配套等資源的差異，居民在購(gòu)買二手房時(shí)，不能單看價(jià)格和成交量，更要看小區(qū)的教育等附加資源，往往那些看似成交并不活躍的二手房小區(qū)，才是低調(diào)的“黃金小區(qū)”。

　　朝陽(yáng)公園

　　二手房?jī)蓸O分化明顯

　　◎成交活躍的小區(qū):東風(fēng)家園、觀湖國(guó)際

　　◎相對(duì)不活躍的小區(qū):萬(wàn)科東第、公園大道

　　在北京高端二手房市場(chǎng)中，因?yàn)楣珗@、交通、項(xiàng)目品質(zhì)等多重因素，朝陽(yáng)公園一直是北京二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。

　　2002年，棕櫚泉國(guó)際公寓的入市開啟了朝陽(yáng)公園板塊的樓盤高端化，隨后幾年，區(qū)域內(nèi)又先后涌現(xiàn)出多個(gè)高檔公寓項(xiàng)目。在長(zhǎng)達(dá)十幾年的時(shí)間里，這批原本供應(yīng)數(shù)量就不多的高端項(xiàng)目早已被消化殆盡，現(xiàn)如今大多以二手房形式在市場(chǎng)呈現(xiàn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)公園附近的二手房市場(chǎng)近來出現(xiàn)了明顯的兩極分化跡象。由品牌開發(fā)商開發(fā)的高端小區(qū)尤其是大戶型一直銷售得熱火朝天，而與之相比，周邊的老舊小區(qū)卻無(wú)人問津。

　　一心想在朝陽(yáng)公園買二手房的張女士從去年年底開始在朝陽(yáng)公園附近看房，“棕櫚泉、觀湖國(guó)際、泛海國(guó)際、萬(wàn)科東第、麗水嘉園、公園大道等多個(gè)小區(qū)都看過，想買的小區(qū)幾乎沒有房源，房源多的小區(qū)又看不上?！睆埮繜o(wú)奈地表示。

　　朝陽(yáng)公園附近的中介印證了張女士的調(diào)查，朝陽(yáng)公園某二手房中介經(jīng)紀(jì)人介紹，萬(wàn)科東第現(xiàn)在南北戶型的房子幾乎絕跡，目前只有東南、西南朝向的戶型出售。該經(jīng)紀(jì)人還介紹，此小區(qū)房源一直十分搶手，去年一套南北戶型的房源掛出后7小時(shí)內(nèi)就被賣掉了。相比這些高檔小區(qū)二手房交易的如火如荼，周邊一些老舊小區(qū)就顯得冷清多了。老舊小區(qū)由于停車位缺乏、沒有電梯、小區(qū)環(huán)境相對(duì)較差等問題，很少有人問津。

　　此外，高檔小區(qū)內(nèi)部在戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)上也出現(xiàn)了明顯的分化。為迎合高端人群的住房需求，這些高檔小區(qū)一般都主推大戶型，小戶型所占比例很低。就是在這樣的供給前提下，二手房市場(chǎng)高檔小區(qū)的大戶型還是出現(xiàn)了“一房難求”的局面。據(jù)甜水園地區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，“目前棕櫚泉還有少數(shù)房源推出，而像公園大道小區(qū)，總價(jià)超過1000萬(wàn)的大戶型房子目前就沒有房源，這些小區(qū)換房率特別低。”

　　朝陽(yáng)公園作為北京四環(huán)以內(nèi)最大的城市公園，朝陽(yáng)公園這一“城市綠肺”的資源優(yōu)勢(shì)便凸顯出來。加上周圍有燕莎和國(guó)貿(mào)商圈以及朝陽(yáng)公園作為CBD后花園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得這一板塊的高端住宅一直都備受青睞。目前在該區(qū)域沒有新樓開盤入市，在售房源極度稀缺的情況下，二手房市場(chǎng)的供需比便出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。

　　大興

　　大戶型換手率更低

　　◎成交活躍的小區(qū):金惠園等

　　◎相對(duì)不活躍的小區(qū):華潤(rùn)公元九里、保利茉莉公館等

　　作為距離北京城區(qū)最近的新城，大興區(qū)自2009年多宗土地的集中成交開始逐漸進(jìn)入公眾視野。隨后的兩到三年時(shí)間內(nèi)，以天宮院、生物醫(yī)藥基地等板塊為主的剛需盤以及以西紅門、高米店等板塊為主的改善盤，開始進(jìn)入扎堆入市階段。但新房市場(chǎng)向來崇尚高周轉(zhuǎn)，短短幾年時(shí)間，這些熱銷新盤便幾乎無(wú)房可賣，至此，大興二手房才又重新開始“登臺(tái)亮相”。

　　位于大興黃村北部的華潤(rùn)公元九里，就是低換手率房源的典型代表。記者近日在大興我愛我家某門店看到，目前掛牌在售的公元九里二手房源僅有9套，但相似建筑年代的其他小區(qū)房源，數(shù)量一般都在數(shù)十套甚至百套以上。記者在門店內(nèi)的展示房源中看到，目前掛牌的這9套房源，除了一套戶型面積為230平方米，其余幾套都是99平方米和105平方米，均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米?！肮爬镆源髴粜头吭礊橹?，而且買的人也更喜歡大戶型”，門店內(nèi)李姓經(jīng)紀(jì)人告訴記者，小區(qū)里主要是自住，出租率幾乎為零。

　　與公元九里相似建筑年代的另一次新樓盤保利茉莉公館，整體換手率也不算高，但由于小區(qū)里小戶型房源較多，所以掛牌出售的房源也達(dá)到數(shù)十套之多。上述經(jīng)紀(jì)人告訴記者，公元九里二手房掛牌房源之所以少，除了小區(qū)目前仍有新房房源在售的原因之外，戶型大、品質(zhì)高、配套好也是不少業(yè)主不愿出手的重要原因。

　　亦莊

　　大多數(shù)居者為一手業(yè)主

　　◎成交活躍的小區(qū):林肯公園、上海沙龍等

　　◎相對(duì)不活躍的小區(qū):金地格林小鎮(zhèn)等

　　位于亦莊開發(fā)區(qū)的金地格林小鎮(zhèn)，也是高品質(zhì)二手樓盤的典型代表。

　　鏈家在亦莊一家門店的張姓經(jīng)紀(jì)人近日告訴記者，金地格林小鎮(zhèn)目前掛牌在售的二手房戶型面積區(qū)間在90平方米-300平方米之間，其中，138平方米、153平方米和160平方米的三種戶型房源最多，但誠(chéng)意出售的也大概只有10余套房源，100平方米左右這樣的小戶型房源更是鳳毛麟角，在售的只有兩套房源。記者看到，138-160平方米之間的大三居產(chǎn)品，總價(jià)在400多萬(wàn)元到700多萬(wàn)元之間，也有更高的甚至達(dá)到800萬(wàn)元。上述經(jīng)紀(jì)人告訴記者，以138平方米的為例，這樣的房源總價(jià)在450萬(wàn)元左右的才是誠(chéng)意出售的，那些報(bào)價(jià)達(dá)到600多萬(wàn)元的并不是真想出手。

　　出租的房源就更少，上述經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前居住在小區(qū)內(nèi)的絕大多數(shù)業(yè)主，仍為小區(qū)的一手業(yè)主。小區(qū)環(huán)境好、房子本身不錯(cuò)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)好，是格林小鎮(zhèn)換手率較低以及售價(jià)一直居高不下的主要原因。

　　金地格林小鎮(zhèn)位于亦莊開發(fā)區(qū)天寶中街2號(hào)，2003年建成，新浪二手房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前小區(qū)房源在售均價(jià)36948元/平方米，租金為3346-3682元/月。與區(qū)域內(nèi)27131元/平方米的板塊均價(jià)相比，格林小鎮(zhèn)售價(jià)高于板塊均價(jià)近四成。

　　其他項(xiàng)目

　　同一樓盤不同樓座換手率不同

　　不僅是同一個(gè)區(qū)域不同樓盤的換手率不同，即使同一個(gè)樓盤，不同樓座、不同戶型或者不同朝向的房源換手率也有差異。記者在成壽寺地鐵站附近的某小區(qū)看到，該小區(qū)既有南北朝向的樓座，也有東西朝向的，且東西朝向的有一棟樓還挨著馬路。該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人介紹稱，東西朝向的房源多，基本上什么戶型的都有，客戶可選擇的余地很大，但南北朝向的，他們只有一個(gè)房源，且沒有該房源的鑰匙，看房需現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)系業(yè)主。

　　“南北朝向的這種戶型都比較好，南北通透，主要都是兩居以上的戶型，屬于改善類，一般業(yè)主不愿意賣，這么好的朝向和戶型，不容易找，所以房源很少?！鄙鲜鼋?jīng)紀(jì)人表示。

　　在該小區(qū)買房的購(gòu)房人李女士(化名)告訴記者，她最早想買南北朝向的那個(gè)樓，但看了一個(gè)多月都沒有人賣，怕房?jī)r(jià)漲，買了朝東的一套兩居室?！斑@個(gè)房源是便宜一些，但不通透，還臨街，晚上不能開窗戶的，太吵，其實(shí)我家人想多付幾十萬(wàn)也買個(gè)好戶型，但這個(gè)小區(qū)好戶型出來的真不多?！敝档靡惶岬氖?，不帶電梯的同一棟樓里同樣戶型換手率也是不同的?！傲鶎影鍢沁@樣的老房子，一般5層6層換房的人多，因?yàn)樯舷聵遣环奖??！本趴脴涓浇慕?jīng)紀(jì)人說。

　　住在6層的王先生(化名)告訴記者，他住的5年時(shí)間里，鄰居換了好幾撥，反倒是低樓層的鄰居相對(duì)穩(wěn)定，他也正在到處看房，準(zhǔn)備換，“現(xiàn)在有孩子了，老人過來幫忙，天天爬樓的確不方便?！?

　　通州九棵樹

　　小戶型密集的小區(qū)換手率高

　　◎成交活躍的小區(qū):新華聯(lián)家園、藍(lán)調(diào)沙龍等

　　◎相對(duì)不活躍的小區(qū):龍湖蔚藍(lán)香醍、柳岸方園等

　　相對(duì)于其他區(qū)域，通州的房源量相對(duì)龐大，但仍有不少小區(qū)一房難求。而越是小戶型密集的小區(qū)，換手率越高。

　　“我在這個(gè)小區(qū)住了很久，小區(qū)非常安靜，基本上都是自住，住著很舒服。買房子就應(yīng)該買這樣的小區(qū)，買天天換人的那種天天聽裝修的聲音，亂糟糟的?！标愋〗?化名)告訴記者。

　　她所說的小區(qū)就是鄰近梨園地鐵站的某樓盤，據(jù)陳小姐介紹，小區(qū)內(nèi)的大戶型不少，但都不賣，當(dāng)時(shí)她買了一個(gè)一居室，“我去中介門店看了，我們這個(gè)小區(qū)掛著的房源非常少，據(jù)說是某機(jī)關(guān)的員工在這住得多，相對(duì)比較穩(wěn)定?！?

　　記者從某中介公司的門店得到了確認(rèn)，該門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前該小區(qū)的兩居室只有1套，三居室根本沒有賣的?！皯粜秃谩⑵焚|(zhì)高，住著舒服，自然很少有人賣。這個(gè)小區(qū)別說賣的，出租的都很少，即使有的房子空著，但也很少出租?！?

　　記者在鏈家在線上看到，該小區(qū)目前只有一套兩居室和一套一居室在掛牌出售。而鄰近的其他二手房小區(qū)則有大量房源。

　　以新華聯(lián)家園為例，鏈家在線顯示，該小區(qū)共有73套房源在出售。“小戶型密集的二手房小區(qū)換房率比較高，買的時(shí)候是剛需，過了四五年，家庭成員增多之后就得改善了，尤其是比較舊的二手房，戶型格局可能都比較不理想，這樣的房源出來得多。”九棵樹地鐵站附近某門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人介紹，新華聯(lián)換手率很高，一方面小區(qū)規(guī)模很大，另外一方面就與剛需戶型多有關(guān)，而龍湖蔚藍(lán)香醍的戶型較大，多是四居和五居的，流動(dòng)性就差點(diǎn)兒。

　　觀點(diǎn)

　　>>亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

　　換手率是房源品質(zhì)的參考指標(biāo)之一

　　換手率低的二手房社區(qū)有幾種情況:第一類是由于產(chǎn)權(quán)原因無(wú)法上市交易，比如軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等;第二類是社區(qū)建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的均好性強(qiáng)，宜居程度高;第三類是社區(qū)地處居住片區(qū)而非商業(yè)商務(wù)區(qū)，居住氛圍濃厚的社區(qū)換手率也會(huì)相對(duì)較低。二手房換手率越低的社區(qū)其居住品質(zhì)反而越優(yōu)秀，如果計(jì)劃購(gòu)買這樣的社區(qū)，購(gòu)房者首先要走訪社區(qū)周邊的中介門店，了解二手房源的情況，通常情況下業(yè)主如果想出售房產(chǎn)，會(huì)先在周邊中介門店進(jìn)行登記，另外，也可上網(wǎng)檢索項(xiàng)目的房源信息，了解社區(qū)不同戶型的歷史交易價(jià)格，以及居住在該社區(qū)的業(yè)主、中介從業(yè)人員對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)等信息，有的放矢才能選擇到更合適的房子。

　　>>易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　換手率低表明自住性需求旺盛

　　對(duì)于一線城市來說，隨著土地供應(yīng)越發(fā)稀缺、新房市場(chǎng)日益高端化、保障房體系越來越完善，二手房市場(chǎng)的活躍度也日漸升溫，越來越成為市場(chǎng)上一個(gè)不容忽視的交易主體，這也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要表現(xiàn)。但二手房房源憑借不同品質(zhì)也分為不同的梯次，出售的房源少、換手率比較低的二手房源，自住性需求通常較為旺盛，投資性需求一般較少，房源比較新，而且周邊配套也比較成熟高端，房源本身的保值增值功能更強(qiáng)，這些二手房的業(yè)主往往沒有更大的動(dòng)力去換房，出售動(dòng)力小，也鮮有出租。相對(duì)應(yīng)的，老舊小區(qū)的換手、出售和出租率則通常比較高，對(duì)于這些房源來說，業(yè)主自身的入住率不高，品質(zhì)較差，周邊配套也通常比較低端。

　　華京時(shí)報(bào) 制圖尚吳楠

　　京華時(shí)報(bào)記者邢飛桂瑰潘秀林實(shí)習(xí)記者王婧