房企金融創(chuàng)新不斷：誠意金、首付、尾款都能錢生錢

　　白銀時代，房企尋求轉(zhuǎn)型，處于轉(zhuǎn)型和拓展新業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)的金融嗅覺漸漸被激活，就在萬科突然爆出所謂“先租后買”模式，引起業(yè)界探討其為房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式的變革，最后被證明是重慶項目為推廣長租公寓的營銷策略時，世茂房地產(chǎn)宣布和匯添富資本推出的購房尾款A(yù)BS，將南京海峽開發(fā)、福建世茂置業(yè)、廈門市世茂新紀(jì)元等項目公司涉及的購房尾款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，然后上市交易。通過這樣的方式，世茂只需要支付有限的利息可以提前拿到尾款，而投資人也能夠拿到一個相對穩(wěn)定的回報。在物業(yè)費證券產(chǎn)品之后，尾款證券產(chǎn)品也出來了。據(jù)稱，這也是中國房地產(chǎn)史上第一單尾款證券化操作。業(yè)內(nèi)人士表示，前幾年由中小房企引發(fā)的以信托產(chǎn)品為主的金融熱潮已經(jīng)過去，世茂的這次尾款證券化更可能引起房地產(chǎn)金融的一場革命，未來的房地產(chǎn)金融將由規(guī)模房企和品牌房企主導(dǎo)。

　　文/圖：廣州日報記者劉麗琴

　　房企金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮

　　在庫存壓力日益增大，地價不斷攀升，資金壓力也越來越大，對于高度依賴于融資的房地產(chǎn)行業(yè)，前所未有地更加注重金融創(chuàng)新，從玩產(chǎn)品的時代漸漸向玩金融資產(chǎn)的時代轉(zhuǎn)型。互聯(lián)網(wǎng)金融前段時間成為房企轉(zhuǎn)型共同追逐的新熱點。據(jù)統(tǒng)計，50強房地產(chǎn)企業(yè)中，已有四成企業(yè)通過各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。事實上，房企金融創(chuàng)新的步伐一直沒有停止，近兩年因首付、房貸要求高，為促進(jìn)銷售解決購房者資金不足的情況，各種墊首付、低息貸首付等金融營銷手段層出不窮。如去年包括保利、合景泰富、雅居樂、時代地產(chǎn)等多個大開發(fā)商都先后推出墊付首付、分期付款的促銷活動，涉及樓盤近20個。這些“零首付、低首付”的方式，主要通過幾種金融創(chuàng)新方式操作，一是開發(fā)商自建金融平臺，這種方式僅有少數(shù)大型房企才能做到。第二種是樓盤與P2P金融平臺合作，推出“首付貸”產(chǎn)品。第三種則是與銀行合作，不過多數(shù)是“消費貸”，貸款利率較高。

　　如果說此類創(chuàng)新還屬于營銷層面，不少是噱頭的話，房產(chǎn)與金融結(jié)合的金融型產(chǎn)品則是更高層次的創(chuàng)新。去年，珠江地產(chǎn)為購房者提供房產(chǎn)變身理財產(chǎn)品轉(zhuǎn)售渠道，并稱最高將獲得原房款10%的收益，這促使全國樓市首度出現(xiàn)“房產(chǎn)金融化”樓盤。據(jù)悉，購房者購買位于北京的珠江·四季悅城寫字樓產(chǎn)品后，從珠江地產(chǎn)“房產(chǎn)金融化”計劃推出之日起至項目交房時，購房者若想轉(zhuǎn)讓所購買的房產(chǎn)，可與珠江地產(chǎn)簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，珠江地產(chǎn)將委托指定的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售，在原房款基礎(chǔ)上加價10%托管銷售。這意味著房產(chǎn)變身為理財產(chǎn)品，這是一種把房產(chǎn)變身為理財產(chǎn)品，通過產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)管理的投資理念和模式獲得收益的“房產(chǎn)金融化”手段，但投資全程由專業(yè)資產(chǎn)公司代理操作。其年化收益率達(dá)到10%。不過，購房者也要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險。

　　到今年以來介入更深、操作更完善的房產(chǎn)金融類產(chǎn)品越來越多。上半年受到關(guān)注最大的莫過于，已有多家品牌開發(fā)商參與的阿里小微金融房貸理財計劃，購房者可通過余額寶賬戶凍結(jié)購房時支付的首付款作為理財本金，在開發(fā)商交樓前獲得理財收益。即交房前首付款的余額寶收益全部歸用戶，這意味著買房者少則幾十萬元多則上百萬元的首付款被“盤活”了。以100萬元首付款為例，按照余額寶每萬份收益1元左右凍結(jié)3個月計算，這筆首付款在凍結(jié)期間能為買房人賺取萬元左右的收益。

　　近期，越秀地產(chǎn)也推出新型金融產(chǎn)品廣粵寶。據(jù)介紹，只需千元便可購買廣粵眾籌寶，包含5.5%的保本收益，升級購置認(rèn)籌寶最高還可享受高達(dá)300%的購房折扣。越秀地產(chǎn)位于海珠區(qū)的廣紙地塊以及白云區(qū)的星匯云城項目，將成為該新型金融產(chǎn)品的首個重磅載體。

　　證券化為房企拓展融資新渠道

　　此外，房企為獲得資金的各種融資和金融創(chuàng)新方式越來越多，不僅物業(yè)費可以證券化，現(xiàn)在購房尾款也可證券化了。10月30日，“匯添富資本——世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”獲上海證券交易所無異議函，并于11月13日完成發(fā)行。該專項計劃的順利發(fā)行，意味著國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化項目（以下簡稱購房尾款A(yù)BS）正式出爐。據(jù)悉，這是今年7月世茂全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目后，世茂在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的又一次重大創(chuàng)新。

　　據(jù)披露，“匯添富資本——世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”是由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務(wù)所共同推出，匯添富資本擔(dān)任管理人。中誠信證券評估有限公司給予了該計劃AAA評級。在產(chǎn)品設(shè)計方面，該計劃以世茂集團旗下位于一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，該產(chǎn)品也獲得了機構(gòu)投資人的大力追捧，發(fā)行當(dāng)日共獲得了3倍的超額認(rèn)購。據(jù)該項目計劃說明書上的數(shù)據(jù)顯示，本專項計劃基礎(chǔ)資產(chǎn)每年將產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測的約合6.62億元的資金流入，預(yù)期收益有5.75%~12.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于房企來講，現(xiàn)金流是生命線，而且尾款所占據(jù)的比例巨大。購房尾款資產(chǎn)證券化項目的入市，對于房企而言，極具戰(zhàn)略意義。按照央行出臺的121號文件相關(guān)規(guī)定，如果樓盤未封頂，銀行不能夠提前將按揭貸款的尾款發(fā)放給開發(fā)商。購房尾款資產(chǎn)證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進(jìn)行了盤活，進(jìn)一步提高了資金的利用率。因此購房尾款證券化對于大型房企而言，是一個不錯的盤活資產(chǎn)方式。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱認(rèn)為，目前全國前7強房企的銷售規(guī)模在千億以上，前10強能達(dá)到600億元以上，以10%尾款來講也是60億~100億元的規(guī)模，即便是50強房企也有10多億元的規(guī)模，由此可見，尾款的證券化完全能做成上千億的市場。這樣的房地產(chǎn)金融才對房企有意義，不是單純的奪人眼球，獲取概念。今年以來，資產(chǎn)證券化市場已出現(xiàn)多個龍頭房企的ABS項目，如萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”、鵬華前海萬科REITs。而另一方面，今年是資產(chǎn)證券化騰飛之年，實力雄厚的基金公司均有不同程度的試水。