《羊城晚報(bào)·樓市周刊》

　　獨(dú)家策劃

　　統(tǒng)籌/馮茵插圖/采采

　　文/羊城晚報(bào)記者 張秀欽

　　中央高層頻繁喊話樓市去庫(kù)存，讓商品房庫(kù)存再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，全國(guó)商品房待售面積為6.86億平方米，環(huán)比9月末增加2122萬(wàn)平方米；同比增加約1億平方米，增幅為17.8%。

　　全國(guó)性的商品房庫(kù)存壓力，并沒有傳導(dǎo)到一線城市，經(jīng)過今年5-9月的銷售高潮后，一線城市的庫(kù)存去化壓力大為緩解。特別在住宅方面，四大一線城市中，庫(kù)存較高的廣州和北京都只是偏高，遠(yuǎn)未到積壓嚴(yán)重的地步。因此，業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市樓盤年底沒有清倉(cāng)大甩賣的壓力，消費(fèi)者不要對(duì)“執(zhí)筍貨”（粵語(yǔ)，揀便宜貨）抱過高的期望。

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　　年底，

　　哪些區(qū)可能

　　“執(zhí)筍貨”

　　？

　　詳見B6、B7

　　“無壓力”的一線城市

　　今年以來，業(yè)內(nèi)人士談及樓市風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，更多把矛頭指向二三線城市，需要“靜靜”的是主要在二三線城市發(fā)展的商家；對(duì)于一線城市，即使其房?jī)r(jià)高企，業(yè)內(nèi)人士依然給出“健康”的判斷。房企在土地市場(chǎng)上的舉動(dòng)也與此呼應(yīng)，一方面放緩全國(guó)拿地的勢(shì)頭；另一方面加大在一線城市拿地的力度，北京、上海、廣州高價(jià)地頻現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士和房企對(duì)一線城市的信心并非空穴來風(fēng)，最明顯的是，在一手住宅庫(kù)存上，一線城市幾乎看不到壓力。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)8-10個(gè)月的庫(kù)存消化周期屬于比較正常；10-12個(gè)月屬于偏高；超過12個(gè)月，說明庫(kù)存積壓較嚴(yán)重，有降價(jià)壓力；反之，去化時(shí)間低于8個(gè)月，房?jī)r(jià)便有上漲動(dòng)力。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在四大一線城市中，上海和深圳樓市最不存在庫(kù)存壓力，少于7個(gè)月的去化時(shí)間，幸福的地產(chǎn)商考慮的不是去庫(kù)存的問題，而是如何保證新貨供應(yīng)充足，不會(huì)導(dǎo)致無貨可賣的問題。

　　相對(duì)而言，北京、廣州地產(chǎn)商的幸福感會(huì)略低，兩個(gè)城市的庫(kù)存去化時(shí)間都超過10個(gè)月，屬于偏高，不過也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到積壓嚴(yán)重、商家為了去庫(kù)存必須降價(jià)的地步。

　　一線城市住宅庫(kù)存壓力小，在今年銷售很好的第二季度已經(jīng)顯現(xiàn)。易居研究院的報(bào)告顯示，8月份，一線城市一手住宅庫(kù)存量約為3460萬(wàn)平方米，環(huán)比降低1.9%，同比降低0.7%；一手住宅存銷比為9.9個(gè)月，比7月份的11.2個(gè)月大幅下降。

　　成交好化解庫(kù)存壓力

　　2014年，由于銷售不暢、商品房消化率低，全國(guó)商品房庫(kù)存量不斷上揚(yáng)。2014年7月11日，在住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，新任部長(zhǎng)陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點(diǎn)落實(shí)意見，排在首位的就是“千方百計(jì)去庫(kù)存”。從那時(shí)起，“去庫(kù)存”取代“調(diào)房?jī)r(jià)”，成為樓市的新主題。

　　去庫(kù)存，也是2014年廣州樓市的主題。2014年1月14日，廣州一手住宅庫(kù)存量約為749萬(wàn)平方米；到2014年12月17日，庫(kù)存量增至約1002萬(wàn)平方米。以廣州當(dāng)時(shí)的銷售速度，即使沒有新增供應(yīng)，單靠庫(kù)存量已足夠廣州樓市賣14個(gè)月，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，南沙、花都、番禺、原蘿崗等區(qū)域樓市的去庫(kù)存壓力都很大。

　　為了去庫(kù)存，過去一年多時(shí)間中國(guó)采取了很多措施，比如退出包括限購(gòu)在內(nèi)的行政干預(yù)、降低稅費(fèi)、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。雖然目前全國(guó)商品房去庫(kù)存壓力猶存，但這些措施在一些重點(diǎn)城市還是發(fā)揮了很好的效果。廣州就是最明顯的例子，從14個(gè)月到10.9個(gè)月，去庫(kù)存壓力明顯減輕。

　　今年前八個(gè)月，廣州一手住宅庫(kù)存去化時(shí)間處于下降通道，這一方面是由于供應(yīng)減少，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月，廣州一手住宅新增供應(yīng)面積同比減少近一成四；另一方面是由于成交活躍，今年前八個(gè)月廣州一手住宅成交面積同比增加約三成。一減一增，庫(kù)存量自然大幅降低。此外，庫(kù)存去化時(shí)間以銷售量來衡量，即使庫(kù)存量不變，銷售量增加，庫(kù)存去化時(shí)間也會(huì)降低。

　　在庫(kù)存去化時(shí)間減少的情況下，開發(fā)商開始未雨綢繆，在土地市場(chǎng)上加大投入，為以后的開發(fā)“補(bǔ)庫(kù)存”。搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國(guó)土房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，廣州土地總成交金額約達(dá)55億元，同比漲幅高達(dá)505%。

　　去庫(kù)存壓力局部存在

　　整體去庫(kù)存壓力不大的廣州樓市，也不能掩蓋局部區(qū)域市場(chǎng)去庫(kù)存壓力較大的事實(shí)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前花都、荔灣、越秀的庫(kù)存消化時(shí)間都超過12個(gè)月。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月，越秀區(qū)只賣出1007套一手住宅，平均每個(gè)月才賣百余套，位列全市倒數(shù)第一。荔灣區(qū)的銷售情況也好不了多少，賣出去的房子總共不到2000套，月均200多套。而在一些樓市重鎮(zhèn)，這只是一個(gè)樓盤的銷售業(yè)績(jī)?；ǘ紖^(qū)一手住宅的銷售還算不錯(cuò)，平均一個(gè)月賣出千余套房子，但銷售量比不上供應(yīng)量，此前積壓的庫(kù)存依然存在。

　　除了整體區(qū)域外，有些板塊的去庫(kù)存壓力較大。例如黃埔區(qū)的科學(xué)城板塊，擁有大量商務(wù)公寓，這些主打居住功能的商務(wù)公寓，因?yàn)椴幌拶?gòu)，對(duì)住宅銷售構(gòu)成極大的壓力。此外，有些房企的去庫(kù)存壓力也較大。中原地產(chǎn)9月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，138家上市房企總存貨金額高達(dá)2.47萬(wàn)億元，同比上漲12%，庫(kù)存超過千億元的企業(yè)有4家。在市場(chǎng)分化的情況下，有些房企的庫(kù)存量在其后三個(gè)月出現(xiàn)較大幅度的下滑，有些房企則繼續(xù)上升。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，那些去庫(kù)存壓力較大的區(qū)域、板塊、房企的樓盤，年底或許會(huì)有更多優(yōu)惠。