開發(fā)商一擲千金拿下的天價地，需要多久才能收回成本引發(fā)公眾好奇，對此，亞豪機構(gòu)的一份報告顯示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月，也就是4年時間。

　　地王盤的上市周期明顯滯后

　　亞豪機構(gòu)截取了自2005-2014年，10年時間里，每年北京成交住宅用地中樓面價最高和溢價率最高的地塊，共20宗，分別位于北京9個行政區(qū)。其中朝陽區(qū)和順義區(qū)各4宗，朝陽區(qū)經(jīng)濟活躍、財富人群集中，順義區(qū)則憑借臨空經(jīng)濟帶和中央別墅區(qū)，雙雙摘得地王桂冠；孕育地王技能位居次席的是傳統(tǒng)教育強區(qū)海淀和題材眾多的后起之秀通州，各3宗；另外，豐臺區(qū)曾誕生2宗地王，西城區(qū)、大興區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)各錄得一宗地王。

　　這20宗地王中，還曾出現(xiàn)一個特例。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)通過拍賣方式以50.5億元競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，這個數(shù)字創(chuàng)造了當時北京市土地出讓總價和樓面價的最高紀錄，而后由于大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競得資格。

　　雖然大龍地產(chǎn)的退地僅為個例，其余19宗地王均處于正常開發(fā)、銷售狀態(tài)，但也提示出了地王的風險所在。而其余19宗曾經(jīng)的地王中除西城區(qū)華嘉胡同之外的18宗地塊均已上市，從拿到到首套簽約的平均周期為28個月，相比12-18個月的正常節(jié)奏，地王盤的上市周期明顯滯后。

　　對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，地王以超越市場預期、超越區(qū)域當前樓市現(xiàn)狀的價格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競地，可以說是建立在前瞻預判市場的基礎之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長的代價。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時間的流逝，背負著巨大的財務成本，也令地王盤達到盈虧平衡點的周期被大大拖后。

　　回報周期也愈加漫長

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化復利10%的財務成本，北京10年時間的19個地王盤中，只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。而這11個項目達到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月，也就是4年時間。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，早期地王的地價尚在低點，加之地塊的容積率等規(guī)劃指標的管理相對寬松，如果高價拿地的是大型房企，依托其領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)和市場營銷能力，能夠很好地實現(xiàn)快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達到盈虧平衡點。

　　目前，19個地王盤中仍有8個銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。

　　這8個項目分別是2011-2014年這4年時間里，每一年的單價地王和溢價率地王，換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。郭毅表示，地王盤賴以解套的關(guān)鍵點就是房價持續(xù)、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但是，拖延入市造成的惡果并不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠的影響則是拖累到企業(yè)的擴張速度。在北京這個“強者恒強”的房地產(chǎn)市場中，慢一步則步步慢，甚至會難以在北京立足。

　　郭毅表示，在2015年這個地王成為常態(tài)的市場中，“面粉”頻頻貴過“面包”，地王等待市場機會的時間成本將會更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報周期也愈加漫長。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)地王，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場時，競爭程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項目附加值、提升項目性價比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

　　京華時報記者邢飛