北京高價(jià)地需4年才能解套

　　開發(fā)商一擲千金拿下的天價(jià)地，需要多久才能收回成本引發(fā)公眾好奇，對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)的一份報(bào)告顯示，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，北京10年時(shí)間的19個(gè)地王盤中，只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本。而這11個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間周期平均為48個(gè)月，也就是4年時(shí)間。

　　地王盤的上市周期明顯滯后

　　亞豪機(jī)構(gòu)截取了自2005-2014年，10年時(shí)間里，每年北京成交住宅用地中樓面價(jià)最高和溢價(jià)率最高的地塊，共20宗，分別位于北京9個(gè)行政區(qū)。其中朝陽(yáng)區(qū)和順義區(qū)各4宗，朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍、財(cái)富人群集中，順義區(qū)則憑借臨空經(jīng)濟(jì)帶和中央別墅區(qū)，雙雙摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)海淀和題材眾多的后起之秀通州，各3宗;另外，豐臺(tái)區(qū)曾誕生2宗地王，西城區(qū)、大興區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)各錄得一宗地王。

　　這20宗地王中，還曾出現(xiàn)一個(gè)特例。2009年11月20日， 大龍地產(chǎn) 通過(guò)拍賣方式以50.5億元競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)北京市土地出讓總價(jià)和樓面價(jià)的最高紀(jì)錄，而后由于大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競(jìng)得資格。

　　雖然大龍地產(chǎn)的退地僅為個(gè)例，其余19宗地王均處于正常開發(fā)、銷售狀態(tài)，但也提示出了地王的風(fēng)險(xiǎn)所在。而其余19宗曾經(jīng)的地王中除西城區(qū)華嘉胡同之外的18宗地塊均已上市，從拿到到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，相比12-18個(gè)月的正常節(jié)奏，地王盤的上市周期明顯滯后。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，地王以超越市場(chǎng)預(yù)期、超越區(qū)域當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的價(jià)格被房企競(jìng)得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競(jìng)地，可以說(shuō)是建立在前瞻預(yù)判市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長(zhǎng)的代價(jià)。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時(shí)間的流逝，背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本，也令地王盤達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的周期被大大拖后。

　　回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，北京10年時(shí)間的19個(gè)地王盤中，只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本。而這11個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間周期平均為48個(gè)月，也就是4年時(shí)間。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，早期地王的地價(jià)尚在低點(diǎn)，加之地塊的容積率等規(guī)劃指標(biāo)的管理相對(duì)寬松，如果高價(jià)拿地的是大型房企，依托其領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，能夠很好地實(shí)現(xiàn)快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

　　目前，19個(gè)地王盤中仍有8個(gè)銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)。

　　這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011-2014年這4年時(shí)間里，每一年的單價(jià)地王和溢價(jià)率地王，換句話說(shuō)，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。郭毅表示，地王盤賴以解套的關(guān)鍵點(diǎn)就是房?jī)r(jià)持續(xù)、高速的上漲，在房?jī)r(jià)沒有上漲到地王盤預(yù)期價(jià)位時(shí)，房企只能選擇延遲推盤，以時(shí)間換市場(chǎng)。但是，拖延入市造成的惡果并不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠(yuǎn)的影響則是拖累到企業(yè)的擴(kuò)張速度。在北京這個(gè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，慢一步則步步慢，甚至?xí)y以在北京立足。

　　郭毅表示，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場(chǎng)中，“面粉”頻頻貴過(guò)“面包”，地王等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)地王，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場(chǎng)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項(xiàng)目附加值、提升項(xiàng)目性價(jià)比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。