自貿(mào)區(qū)掛牌只給“慢生活”的福州廈門帶來短暫的樓市升溫 但新“地王”頻出值得關(guān)注

　　福州自貿(mào)區(qū)

　　福州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積22平方公里，分為5個區(qū)塊。分別為：馬江區(qū)塊（含福州保稅區(qū)0.6平方公里）：重點發(fā)展21世紀(jì)海上絲綢之路重要經(jīng)貿(mào)平臺、文化創(chuàng)意、商品展示交易；快安區(qū)塊：重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)金融、服務(wù)貿(mào)易（跨境電商）；長安區(qū)塊，含福州出口加工區(qū)（1.14平方公里）：重點發(fā)展加工貿(mào)易、保稅倉儲、冷鏈物流；瑯岐區(qū)塊：重點發(fā)展旅游、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)生；南臺島區(qū)塊：重點發(fā)展兩岸金融服務(wù)創(chuàng)新、會展專業(yè)化服務(wù)、商品展示交易。福州保稅港區(qū)規(guī)劃面積9.26平方公里，一分為二：新厝區(qū)塊：重點發(fā)展先進制造業(yè)、融資租賃；江陰區(qū)塊：重點發(fā)展國際航運物流、整車及零配件進出口貿(mào)易、保稅倉儲及保稅展示交易。

　　廈門自貿(mào)區(qū)

　　在仲量聯(lián)行發(fā)布的“中國60強城市”中，廈門目前被列入二線城市。廈門自貿(mào)區(qū)重點發(fā)展總部經(jīng)濟、跨境電子商務(wù)、對臺貿(mào)易、兩岸海運快件、融資租賃、冷鏈物流、高端進口商品保稅展示交易、國際貿(mào)易結(jié)算支付、高新技術(shù)檢測維修、互聯(lián)網(wǎng)金融等新業(yè)態(tài)。

　　福州：自貿(mào)區(qū)“碎片狀”分布 馬尾片區(qū)樓市最熱

　　福州自貿(mào)區(qū)所處位置與福州市民認可的中心區(qū)有不小的距離，超過半小時車程，這也導(dǎo)致不少福州本地人不會考慮在自貿(mào)區(qū)內(nèi)置業(yè)。因為自貿(mào)區(qū)呈現(xiàn)“碎片狀”分布，因此對樓市的影響也涉及更多區(qū)域，相比廈門，福州自貿(mào)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目也更多。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在各片區(qū)中，地段位置相對較好的是馬尾片區(qū)，自貿(mào)區(qū)利好在此表現(xiàn)最明顯，樓價漲幅也大。2015年3月國務(wù)院制定“一帶一路”建設(shè)愿景與行動文件，明確福建定位“21世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)”，而馬尾是海上絲綢之路的重要門戶和樞紐。4月21日，福建自貿(mào)區(qū)馬尾片區(qū)正式掛牌。多重利好疊加，讓片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目受益。

　　“地王”頻出 前景被看好

　　記者在現(xiàn)場見到，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的大型小區(qū)比比皆是，還有不少規(guī)模不小的新盤正在建設(shè)中。據(jù)悉，10月剛以8753元/m2的樓面地價造出馬尾區(qū)新“地王”的名城地產(chǎn)，在自貿(mào)區(qū)內(nèi)就有多個項目，而3個月前，由華潤置地創(chuàng)下的區(qū)域樓面地價紀(jì)錄還只是6935元/m2，而以往當(dāng)?shù)貥敲娴貎r最高才3000~4000元/m2。目前，區(qū)域內(nèi)成交均價在1萬元/m2左右，這證明了馬尾片區(qū)未來的市場潛力，預(yù)計未來區(qū)域樓價將邁進1.5萬元/m2。

　　雖然馬尾樓價上漲明顯，但業(yè)內(nèi)人士認為這并非單純是自貿(mào)區(qū)利好帶來的影響，從整體來看，福州樓市受自貿(mào)區(qū)影響并不明顯。記者在采訪中見到，在馬尾片區(qū)的某商業(yè)寫字樓項目正處于自貿(mào)區(qū)的核心位置，項目掛出“6999元/m2起”的促銷廣告，據(jù)銷售人員介紹，項目是2012年拿地，去年9月就開始認籌，產(chǎn)品是4.75米高的復(fù)式單位，面積分割靈活，是非常有特色的生態(tài)園林景觀寫字樓，以建筑面積來算，價格在1.4萬元/m2左右。雖然正趕上自貿(mào)區(qū)熱潮，但到目前都還沒正式開盤，可見自貿(mào)區(qū)寫字樓并不如自貿(mào)區(qū)概念這么熱。

　　而住宅項目“中發(fā)印象外灘”，銷售情況比較良好，亦主要得益于附近地鐵線規(guī)劃和幾個大型購物中心的建設(shè)。

　　福州均價14439元/m2 整體呈下行趨勢

　　本版文/圖/表：

　　廣州日報福建特派記者 陳白帆、劉麗琴

　　今年1~10月，福州五個行政區(qū)整體房價處于下行趨勢。根據(jù)福州中原研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年第三季度，福州市商品住宅成交套數(shù)6044套，較二季度下行15.2%，同比則有4.0%的漲幅；成交面積69.85萬平方米，環(huán)比下行15.9%，同比則有4.9%的漲幅。商品住宅成交均價亦呈環(huán)比下行態(tài)勢，均價14439元/m2，環(huán)比下行2.7%，呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

　　在今年上半年仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國城市60強》研究報告中，福州僅被列入“三線增長型”城市。而在2014年中國主要城市GDP排行榜百強名單中，福建的泉州力壓福州、廈門，成為福建GDP最高的城市，福州以5169.16億元排行第30名，有10.1%的增長。但福州絕對不是一個“缺錢”的地方，幾乎家家都有親戚在海外，有當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，福清、長樂一帶，有很多人靠老公、兒子在海外打工寄錢回來，自己都不用出去工作的。

　　一線城市房價，三線城市收入

　　正因為本地人安逸、較為保守的生活態(tài)度，在選擇居住區(qū)域上，基本只會選擇中心區(qū)域，講究交通、教育配套齊全，根本不會考慮新區(qū)。從而也將市中心一手住宅價格推至2萬~3萬元/m2的水平。而在市區(qū)租房，兩房一般在1800~2500元/月的水平，一房也可以租到最高1800元/月。但福州本地人的工資平均水平并不高，大學(xué)畢業(yè)生薪水也就是2000元起，他們說：“在福州工作，是一線城市的房價，三線城市的收入。”

　　購買新區(qū)住宅的基本是外來打工人士。福州現(xiàn)在仍然保有購房入戶的政策，但福州的戶口在很多福建其他地方的人看來，也未必很吃香。所以，入戶政策再加上目前大干快上建地鐵的節(jié)奏，也只能夠保證樓價平穩(wěn)，但也無法飆升。

　　賣樓者說：一漲價就更沒人買了

　　至于自貿(mào)區(qū)對樓市的影響，有發(fā)展商跟記者講了個“傷心”的故事——自貿(mào)區(qū)內(nèi)某大型樓盤銷售負責(zé)人告訴記者，自貿(mào)區(qū)掛牌后，作為開發(fā)商，當(dāng)然是要打下“雞血”的，并且也把樓價往上提了。但是很快發(fā)現(xiàn)一提價就更沒人買了。于是，又默默地把樓價降回到了原來的水平。

　　記者在泰禾東二環(huán)廣場項目銷售中心見到，雖然臨近傍晚，但售樓部仍有不少購房者在洽談或簽約，項目有關(guān)負責(zé)人告訴記者，隨著四季度到來，市場回暖的態(tài)勢也愈見明顯，10月的簽約量比9月增長了30%~40%左右。

　　中原地產(chǎn)福州分公司資源中心研究部總監(jiān)張偉霖告訴記者，2015年第四季度福州樓市供應(yīng)將有所改善，同時隨著開發(fā)商年終業(yè)績沖刺的到來，項目通過大幅優(yōu)惠促進走量的營銷動作將逐步興起，這也將帶動新一波成交潮的到來。特別值得注意的一點是，從今年整體樓價來看，福州樓價是處于下行狀態(tài)的，但近期福州樓市“地王”頻出，與自貿(mào)區(qū)、新區(qū)、“21世紀(jì)海上絲綢之路”戰(zhàn)略定位紛紛落地福州，發(fā)展?jié)摿Ρ豢春糜泻艽蟮年P(guān)系。

　　廈門自貿(mào)區(qū)經(jīng)驗

　　變更使用功能

　　盤活倉儲用地

　　據(jù)悉，面積近44平方公里的廈門片區(qū)，86%的土地為已批復(fù)土地用途和使用功能的存量土地。這些土地中，工業(yè)倉儲用地占了大部分，由于性質(zhì)和用途所限，這些土地已無法滿足自貿(mào)試驗區(qū)今后的產(chǎn)業(yè)集群和多樣化發(fā)展。

　　目前，廈門已出臺新的片區(qū)規(guī)劃建設(shè)和土地管理辦法。一方面，對于片區(qū)內(nèi)已批復(fù)的大量工業(yè)倉儲項目，其工業(yè)廠房、倉庫及配套設(shè)施，滿足一定條件可申請將建筑使用功能變更為除住宅、公寓以及SOHO辦公以外的其他第三產(chǎn)業(yè)功能，并可根據(jù)實際需要，增設(shè)夾層，以及出入口、雨棚、電梯、連廊等配套設(shè)施，所增加的建筑面積可不再辦理房屋產(chǎn)權(quán)。另外，現(xiàn)有的工業(yè)倉儲項目土地年限未到期的，在滿足一定條件下，可申請將原有建筑物拆除重建。據(jù)悉，目前片區(qū)內(nèi)已有不少用地和建筑進行申請，東渡一帶大量的倉儲用地，正在逐步變身。

　　第一太平戴維斯廈門分公司董事張守亮接受記者采訪時表示，相比深圳前海、珠海橫琴，福建自貿(mào)區(qū)的進展要慢很多，尤其是在政策落實和落地方面，各方面都還處于突破思維模式的探索階段。福建自貿(mào)區(qū)對住宅或甲級寫字樓的影響應(yīng)該是微小的，自貿(mào)區(qū)內(nèi)也不適合純住宅的開發(fā)，但自貿(mào)區(qū)將改變商業(yè)模式，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生深遠的影響。

　　廈門：企業(yè)進駐積極 定位有點迷惘

　　講到廈門，大家腦海中不由自主會冒出“旅游”二字，鼓浪嶼的浪漫小資，廈門的臨海風(fēng)情，都讓廣大游客對這座城市流連忘返。

　　記者在中國（福建）自由貿(mào)易試驗區(qū)廈門片區(qū)管委會官方網(wǎng)站上看到，現(xiàn)在已有多家企業(yè)，涵蓋汽車零部件、貿(mào)易、電子商務(wù)公司正在申請設(shè)立。由于廈門城市面積不大，自貿(mào)區(qū)所處位置距離中心區(qū)也不遠，但由于廈門自貿(mào)區(qū)附近多為機場、港口和倉庫以及工業(yè)區(qū)，因此尚未有大規(guī)模商品住宅在售，而周邊環(huán)境也無法吸引廈門買家進入。

　　記者在現(xiàn)場見到，自貿(mào)區(qū)內(nèi)一些電商展示中心正在加緊施工，而全國自貿(mào)試驗區(qū)面積最大、產(chǎn)品最豐富的進口商品直銷中心——風(fēng)信子廈門跨境商品直購體驗中心10月30日開始試營業(yè)，值得一提的是，為盡快推動風(fēng)信子開業(yè)，湖里區(qū)投入近千萬元，短短一個多月時間，高標(biāo)準(zhǔn)改善周邊道路交通及美化綠化周邊環(huán)境，營造出優(yōu)美便利的購物環(huán)境。

　　記者采訪時正碰上喬丹公司在自貿(mào)區(qū)拿到一塊地，準(zhǔn)備開發(fā)一個全球招商的商業(yè)項目，卻不知該如何做好自貿(mào)區(qū)物業(yè)定位，于是找到第一太平戴維斯進行咨詢。第一太平戴維斯廈門分公司董事張守亮表示，喬丹公司這種狀況正是目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)很多開發(fā)企業(yè)的寫照，大家都想享受自貿(mào)區(qū)利好，但政策究竟是怎樣的，還有很多不清楚的地方。據(jù)悉，今年以來，已經(jīng)有20多個商業(yè)項目在開發(fā)過程中，這其中有80%是在自貿(mào)區(qū)政策出臺前后，通過拆除或改建倉儲、工業(yè)用地項目等方式獲得的。

　　購房入戶年底終結(jié) 加速入市

　　龍湖高調(diào)進馬鑾灣 再造地王

　　據(jù)搜房網(wǎng)提供的廈門在自貿(mào)區(qū)掛牌后半年（2015年4月~10月）的商品住宅簽約套數(shù)和均價數(shù)據(jù)，6月份的成交特別淡，但從7月份開始就有明顯提升，9月和10月均突破2000套。當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員認為，簽約量在近期上升幅度較大，應(yīng)該和外地買家搶搭購房入戶“末班車”有關(guān)。

　　有熟悉廈門樓市的項目負責(zé)人表示，廈門是個比較特別的城市，樓價總是不溫不火，去年樓市特別差的時候，廈門并沒有顯得很差，但今年其他大城市比如深圳、北京很瘋狂，廈門也是平平淡淡。

　　廈門的開發(fā)商普遍認為，今年廈門樓市情況比較理想，除了放開限購后的各種信貸方面的利好外，更重要的是購房入戶政策到年底終止以及地鐵線路即將開通，會迫使一批想買房入戶的買家抓緊時間購房。記者了解到，從2016年起，在廈門購房不再享有“購房入戶”政策。而廈門“購房入戶”政策至今已經(jīng)執(zhí)行了17年。廈門“購房入戶”的條件簡單來說，就是在島內(nèi)購房要達到建筑面積150平方米以上，在島外購房要達到建筑面積80平方米以上，一次性可辦理不超過3人的常住戶口。

　　雖然廈門被列入二線城市，但廈門的豪宅成交卻猛過廣州。島內(nèi)成交均價已超過3.5萬元/m2。而土地供應(yīng)的稀缺，也讓房企更加瘋狂，龍湖近期高調(diào)進駐馬鑾灣，以15679元/m2樓面地價以及45億元總價成為廈門島外單價“地王”及全市總價“地王”。