11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)比上月上漲的城市個(gè)數(shù)在減少，房?jī)r(jià)漲幅也在回落。加之“金九銀十”成色不足，前10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速也出現(xiàn)今年來(lái)的首次回落，樓市回暖依舊不容樂(lè)觀。

　　一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅較大，三線城市同比下降

　　10月份數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，比上月增加了12個(gè)；上漲的城市有27個(gè)，比上月減少了12個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為上海的2.1%，最低為岳陽(yáng)的下降1.0%。二手住宅價(jià)格下降的城市有23個(gè)，比上月增加5個(gè)；上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有9個(gè)，分別比上月減少1個(gè)和4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為北京的1.1%，最低為遵義的下降0.9%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，10月，大中城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅也在回落。新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一、二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降，二手住宅價(jià)格環(huán)比持平。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市在增加。10月份，新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比上漲城市個(gè)數(shù)分別為16個(gè)和24個(gè)，分別比上月增加4個(gè)和9個(gè)；價(jià)格同比下降的城市中，降幅比上月收窄的城市分別為52個(gè)和44個(gè)。

　　“10月，除了一線城市上漲，南京、杭州、武漢、鄭州、廈門(mén)、寧波、石家莊、天津等多個(gè)二線城市也同比上漲。經(jīng)過(guò)14個(gè)月的調(diào)整，目前25個(gè)城市的二手房市場(chǎng)已基本止跌，70個(gè)大中城市二手房平均交易價(jià)格基本進(jìn)入上行通道?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　從一年來(lái)的房?jī)r(jià)變化看，樓市的格局并未改變，一線城市依然保持銷(xiāo)售的良好勢(shì)頭，而三、四線城市則去庫(kù)存“壓力山大”。以10月新建商品住宅價(jià)格為例，深圳以40.5%高居同比漲幅榜榜首，而墊底的湛江則下降了6.5%，兩者盡管都在廣東，但房?jī)r(jià)漲幅卻相差了47個(gè)百分點(diǎn)。

　　“不同城市間房?jī)r(jià)同比漲跌差異明顯?！眲⒔▊シ治?，10月，一線城市房?jī)r(jià)同比上漲且漲幅相對(duì)較大，新房與二手房漲幅分別比上月擴(kuò)大2.4個(gè)和1.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格則由上月下降0.9%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新房和二手房房?jī)r(jià)則是同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7個(gè)和1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　未來(lái)5年，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購(gòu)房群體下降約10%

　　房?jī)r(jià)同比上漲的城市增加，那么樓市未來(lái)是否會(huì)重燃高燒？恐怕很難。

　　房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)積極性持續(xù)走低。自去年1月份以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下滑，目前已連續(xù)8個(gè)月在個(gè)位數(shù)徘徊。單月投資增速連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，這在2009年以來(lái)也尚屬首次。今年1至10月，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積下降13.9%；房屋竣工面積下降4.2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，土地成交價(jià)款下降25.2%。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)前端的4個(gè)典型指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這也是歷史上前所未有的。

　　住房集中供給也導(dǎo)致去庫(kù)存壓力較大。2008年以來(lái)住房市場(chǎng)持續(xù)高燒導(dǎo)致過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)商快速擴(kuò)張，并在近兩年集中推向市場(chǎng)。前三季全國(guó)還有逾7.9億平方米的住宅新開(kāi)工，超過(guò)48億平方米的住房在施工，以及3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計(jì)算入內(nèi)，也意味著未來(lái)幾年將有約60億平方米的住宅推向市場(chǎng)。如果按我國(guó)人均住房面積30平方米計(jì)算，這些待售住房還可供至少2億人居住。而實(shí)際上，截至2014年底，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房約240億平方米，戶(hù)均擁有住房已超1套。

　　在供給加大的同時(shí)，需求側(cè)也出現(xiàn)變化。自2013年開(kāi)始，我國(guó)勞動(dòng)人口占比持續(xù)下降。而勞動(dòng)年齡人口被認(rèn)為是購(gòu)房的主力軍。據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購(gòu)房群體將下降約10%。盡管“十三五”規(guī)劃建議中提出全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，有利于人口結(jié)構(gòu)改善和樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，但政策效果很難立竿見(jiàn)影。

　　供需關(guān)系變化導(dǎo)致較寬松的房貸政策也未能使樓市恢復(fù)到過(guò)去10年的高速增長(zhǎng)?！氨M管央行從去年11月起，連續(xù)6次降息，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬(wàn)20年住房貸款的利息可減少22.57萬(wàn)元，房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)近十幾年來(lái)最寬松的信貸環(huán)境，卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局。三、四線城市的庫(kù)存積壓非常嚴(yán)重，即使信貸刺激，也不可能全面回暖，甚至風(fēng)險(xiǎn)還在增加?！睆埓髠フf(shuō)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎也認(rèn)同房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在繼續(xù)調(diào)整。李皎介紹，1—10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.2%，增速比前9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)?！爸攸c(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售是市場(chǎng)穩(wěn)定器，非重點(diǎn)城市銷(xiāo)售低迷拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售整體下行?！?

　　“盡管流動(dòng)性的進(jìn)一步釋放有利于樓市回暖，但整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于痛苦的去庫(kù)存階段?！睆埓髠フf(shuō)。