●影響國際性大城市房價的主要因素有：第一，利率政策和其他鼓勵購房政策；第二，宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇。房價回暖幅度主要與經(jīng)濟增長幅度一致；第三，對海外投資者和移民的優(yōu)惠政策。

　　●我們看好意大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭的阿姆斯特丹的房地產(chǎn)價格增值；其次為德國、美國、法國、新西蘭較為穩(wěn)定的地產(chǎn)收益。對新加坡和韓國的房地產(chǎn)持謹慎評價。

　　2007年后國際性大城市房價趨勢

　　根據(jù)2007年金融危機以來的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦、新加坡等9個城市的房價已恢復(fù)且超過金融危機前的房價、創(chuàng)出歷史新高，其中絕對漲幅最大的是倫敦；洛杉磯、東京、大板、首爾和阿姆斯特丹房價基本恢復(fù)到次貸危機前；而紐約、羅馬、巴塞羅那的房價仍然低于危機之前，且滯后于所在國經(jīng)濟的復(fù)蘇水平。

　　影響國際性大城市房價的主要原因

　　首先，各城市房價變化主要隨國家房價整體變化而變化，彼此相關(guān)性高達80％。

　　影響各城市房價變化的因素可以分為國家原因和自身原因。次貸危機以來，大城市和其國家的房價水平相關(guān)性都在80%以上，美國、加拿大、澳大利亞、西班牙、德國和英國甚至超過90%，說明國家整體房價變化是決定城市房價變化的核心因素。

　　從變化幅度來看，房價創(chuàng)出新高的大城市，一般其漲幅水平都明顯高于所在國的平均水平，比如多倫多、悉尼、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦；在房價未創(chuàng)新高的城市中，洛杉磯、東京、羅馬和阿姆斯特丹的漲幅高于全國平均水平；紐約、大阪、首爾、巴塞羅那略低于整個國家整體的房價水平。

　　其次，宏觀經(jīng)濟和外來投資是影響各國房價變化的主要因素。

　　一是經(jīng)濟增長與房價漲幅基本一致。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)2007年至2014年間在房價上漲幅度較大的城市也是所在國經(jīng)濟復(fù)蘇、增長比較穩(wěn)健的國家，如德國、加拿大、澳大利亞、新西蘭；經(jīng)濟復(fù)蘇遲緩的國家，其房價水平恢復(fù)也相對滯后，如荷蘭、意大利、西班牙；法國、日本和美國經(jīng)濟大致恢復(fù)，房價水平也接近恢復(fù)。

　　事實上，在經(jīng)濟危機前1996年至2006年十年間經(jīng)濟增速仍保持較高的新加坡（年均增速5.4%）、韓國（6.5%），在此輪經(jīng)濟危機中受影響相對較小，僅2008年至2009年增速下滑，隨后其制造業(yè)和服務(wù)業(yè)得到快速恢復(fù)，房地產(chǎn)也相應(yīng)得到較快恢復(fù)。而那些本身經(jīng)濟增速已較低（年均增速低于4%）的發(fā)達國家，除了受次貸危機直接打擊的美國和1990年金融危機后一直一蹶不振的日本，其余房價漲幅和國家的經(jīng)濟增長幅度基本一致。

　　經(jīng)濟對房價的影響，部分體現(xiàn)在居民收入帶來的購房能力變化上。宏觀經(jīng)濟不景氣、居民收入下跌的國家，房價也相應(yīng)下跌。我們發(fā)現(xiàn)：在2008年降息貨幣寬松政策下大部分國家居民收入水平有明顯增長，但有較多收入增長的國家房價下跌，說明收入增長在經(jīng)濟恢復(fù)時期對房價的支持作用不明顯。而收入本身下跌的國家里，如意大利、日本，房價下跌，說明經(jīng)濟差到收入下降時，缺乏收入的支持，房價就會下跌。

　　二是降息一步到位的國家往往經(jīng)濟和地產(chǎn)恢復(fù)的較快。除了宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的因素之外，我們發(fā)現(xiàn)，2008年至2009年利率下降幅度較大的國家，房價反彈相對較快。

　　2008年后各國利率都有不同程度下降，一方面刺激經(jīng)濟，另一方面刺激購房需求。利率下降較多的澳大利亞、加拿大經(jīng)濟增長和房價漲幅都相對領(lǐng)先；新加坡和韓國本身經(jīng)濟增速較高，受次貸危機影響較小，降息幅度也較少。日本長期低利率，雖有主動降息但可降空間少，經(jīng)濟和房價刺激作用也較小。美國利率下降較多，但作為次貸源頭，房價恢復(fù)較慢，2012年后，加州各地的房價也陸續(xù)上漲。歐盟目標利率降低后，各國國債利率下降最多的是經(jīng)濟較好的德國、法國，房價恢復(fù)最快的也是這兩國家；其他各國的國債利率下降幅度均小于目標利率下降幅度，和投資者對其經(jīng)濟的信心不足有關(guān)。因此我們認為利率也是影響房價上漲的重要因素。

　　三是稅收等其他地產(chǎn)政策刺激居民購房需求。個別國家還對居民購房給予政策鼓勵，對地產(chǎn)市場的刺激作用比較明顯。

　　澳大利亞政府在2008年推出FHOB引入104億澳元的刺激套餐給予首次買房居民，鼓勵其買房，2009年后房價就出現(xiàn)了明顯上漲，新發(fā)房貸許可較2008年增加33%；

　　2012年3月，英國啟動針對英格蘭地區(qū)無房者的“購房支持計劃”（Help to Buy）計劃，將住宅抵押貸款的存款保證由4萬英鎊降低至1萬英鎊，首付比例下調(diào)至5%。2013年推廣至全國，并開始對新屋購房者的提供無息或低息貸款，10月份推廣至所有購房者抵押貸款的政府擔(dān)保政策。2012年至2014年英國房價漲幅分別為2.3%、5.5%和10%；

　　2013年4月，韓國政府公布了“住宅市場正?；C合對策”，包括宣布將暫停公共住宅建設(shè)，購房免除今后5年轉(zhuǎn)讓稅，給予首次購買住房的人不受總負債償還比率（DTI）限制的待遇和年內(nèi)將可享受免付購置稅的優(yōu)惠等；隨后地產(chǎn)開始回暖，2013年至2015年房價上漲幅度分別為0.4%，2.1%和4.2%。

　　四是海外投資者和移民的購房需求是刺激房地產(chǎn)需求的另一個重要因素。此外，引入海外移民購房需求也是部分國家刺激房地產(chǎn)復(fù)蘇的重要政策手段。例如，澳大利亞在2008年12月廢除了“臨時居民必須在離開澳大利亞時將其房產(chǎn)出售”的規(guī)定。方便了國外投資者對澳大利亞住宅的投資，2013年至2014年國外居民申請購房數(shù)達到了當年住宅建設(shè)完工數(shù)的13.5%；為了鼓勵外國人來英購房，英國免除海外買家出售房屋的資本利得稅，2014年，約15%買家來自英國以外。德國并沒有出臺鼓勵海外投資者投資的政策，但因其穩(wěn)定的經(jīng)濟和穩(wěn)定的房價，也吸引了大量歐洲大陸其他國家的投資者，據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會IVD統(tǒng)計，在德國的房屋投資市場中，來自外國的投資者已占到1/4 。

　　由于澳大利亞、加拿大、英國、美國等國家的海外投資者通過購房可以獲得移民資格，2009年以來，澳大利亞、加拿大、德國、英國都吸引了不少海外投資者購房移民。德國因經(jīng)濟穩(wěn)定，吸引了波蘭、羅馬尼亞、保加利亞等歐盟經(jīng)濟落后國家勞動力的就業(yè)移民，移民的增加也對地產(chǎn)市場帶來新的需求，因此房價也出現(xiàn)大幅上漲。

　　但2015年后，這些房價上漲較快的國家開始針對海外投資者加大稅收：澳大利亞嚴格執(zhí)行限制外國人購買二手房的命令；英國從2015年4月開始重新對海外購房人征收資產(chǎn)利得稅。

　　最后，城市經(jīng)濟地理文化等自身原因也是影響國際性城市房價的重要因素。

　　悉尼、巴黎、倫敦、多倫多等國際性大城市由于經(jīng)濟地理文化等自身因素深受海內(nèi)外投資者追捧，導(dǎo)致更多人口涌入；也是房價上漲的重要原因。除紐約和首爾以外，其余各國的大城市人口增速及房價漲幅都都快于所在國的平均水平。

　　根據(jù)高力國際公布報告顯示，2012年中國人占溫哥華購房者比例超40% 。房產(chǎn)咨詢公司Knight Frank 公布，2012年至2013年，倫敦中心城區(qū)新建住宅中60%以上由外國人購買。據(jù)德國房地產(chǎn)協(xié)會IVD統(tǒng)計，在德國柏林，30%的購房者來自意大利、西班牙、法國等其他國家。

　　總而言之，影響國際性大城市房價的主要因素有：第一，利率政策和其他鼓勵購房政策。在金融危機初期時，利率下調(diào)和鼓勵購房政策的出臺有利于刺激地產(chǎn)需求促使市場回暖；第二，宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇。房價回暖幅度主要與經(jīng)濟增長幅度一致；第三，對海外投資者和移民的優(yōu)惠政策。引入外部需求也是帶動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場回暖的重要措施。

　　目前適合房地產(chǎn)投資的海外城市

　　第一，經(jīng)濟復(fù)蘇穩(wěn)健的國家預(yù)期中長期房價走勢相對樂觀。

　　如上所述，宏觀經(jīng)濟增長對房價具有重要影響。由此可以推斷，經(jīng)濟平穩(wěn)增長的德國、意大利和有明顯觸底反彈的西班牙和日本是房地產(chǎn)投資的首選國家；經(jīng)濟增速下滑的韓國和新加坡則為謹慎回避的國家。

　　第二，海外投資者購房和持有成本低、移民政策寬松的國家，房價預(yù)期樂觀。

　　稅費是交易和持有房屋的成本，對投資收益有重要影響。綜合來看，新西蘭即便新開征兩年內(nèi)出售房屋的增值稅，但其購買過程中的地稅仍會吸引一批投資者。新加坡對海外投資者加征15%的印花稅使其購房成本大幅提高，我們對此表示謹慎。韓國、意大利和英國購房稅費和持有費率綜合看相對較低。其余國家中，澳大利亞對海外投資者加征5000-1萬澳元申請費，但綜合成本與加拿大、法國、荷蘭、西班牙等接近，持有成本較低。日本、美國購房費率較低持有成本較高。德國則相對較高。

　　結(jié)合考慮移民政策，對有移民優(yōu)惠的國家更加偏好。西班牙推出“黃金簽證”以吸引海外投資者以及賣出時對增值部分利潤征收的稅率相對較低，我們認為其在稅費方面仍有一定吸引力，且會吸引部分移民傾向投資者。同樣情況的還有意大利。而英國從2015年4月開始重新對海外購房人征收資產(chǎn)利得稅，加拿大暫停地產(chǎn)投資簽證，也會使部分移民傾向的投資者轉(zhuǎn)移到其他國家。綜上考慮我們偏好西班牙、意大利，其次為移民所需投資金額相對較低的加拿大、新西蘭和美國。

　　第三，房價下跌到歷史低位，房價收入比、房價租金比較低的城市更具有投資價值。

　　從2007年至2014年，除德國和韓國外，其余國家都經(jīng)歷了金融危機房價都有大幅下跌，但后來都已經(jīng)相繼回升甚至超出危機前水平，其中澳大利亞、加拿大、英國、韓國的房價指數(shù)已經(jīng)超出2000年以來平均水平20%-40%。只有荷蘭、西班牙、意大利的房價仍然比危機前分別低17%、14%和35%，房價指數(shù)負向偏離平均價格5%-10%。

　　此外，在選擇城市時，城市的房價收入比也是值得關(guān)注的指標。看好米蘭、悉尼、溫哥華、大阪、巴塞羅那、墨爾本、洛杉磯、柏林和阿姆斯特丹這9個城市的房價收入比相對較低。從各城市租金收益率看，柏林、巴塞羅那、墨爾本、多倫多、奧克蘭、阿姆斯特丹和洛杉磯則顯得較有吸引力。

　　綜合考量宏觀經(jīng)濟增長和利率政策、稅費、移民優(yōu)惠和價格偏離度等4個指標，我們看好意大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭的阿姆斯特丹的房地產(chǎn)價格增值；其次為德國、美國、法國、新西蘭較為穩(wěn)定的地產(chǎn)收益。對新加坡和韓國的房地產(chǎn)持謹慎評價。

　　（本文由作者與王麗妍合作完成）