近日陳寶存又放“豪言”:北京房價(jià)在三年內(nèi)，四環(huán)區(qū)域?qū)q至20萬/平米，五環(huán)15萬/平米，六環(huán)6萬/平米。他的理由也很簡單，北京市住房供應(yīng)趨于緊張，此外，全面放開二胎后，也可以推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　從今年的樓市情況看，一線城市房價(jià)的確逐步趨穩(wěn)。然而，筆者作為房產(chǎn)財(cái)商教育者，必須提醒投資者:回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠(yuǎn)未到來。尤其是堅(jiān)持供需是房價(jià)上漲的原因，就顯得有些片面了。這一觀點(diǎn)的論證，是將自住性購房和投資性購房混為一談，在錯(cuò)誤的觀念與前提下得出的看似合理，但卻偏離事實(shí)的結(jié)論。

　　從世界其他發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)財(cái)富的變遷歷史來看，自住房根本不屬于收入性財(cái)富范疇，僅僅是作為保障性資產(chǎn)而已;而且自住房的資產(chǎn)規(guī)模增長并不意味著財(cái)富的累積，也不意味著生活品質(zhì)的提升和幸福感的增強(qiáng)。即便是未來房價(jià)真的上漲了，由于房產(chǎn)是用來自住，那房價(jià)漲多少，也只是賬面上的數(shù)字，并非真正的財(cái)富。舉例而言，一位北京朋友的唯一自住房從200萬增長到400萬，但他依然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入養(yǎng)活一家人，由于物價(jià)上漲更快，使這位朋友感覺生活更加拮據(jù)了。即使他賣出該房產(chǎn)，要買其它價(jià)格更高、居住環(huán)境更好的自住房的話，顯然他還需要貸款，造成負(fù)債率升高、可支配收入減少、生活品質(zhì)和幸福感也隨著貸款支付被消費(fèi)掉了。

　　其次，從房產(chǎn)投資財(cái)商教育的角度分析，歐美發(fā)達(dá)國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產(chǎn)規(guī)模控制在資產(chǎn)總比的30%之內(nèi);自住房占比越高，說明投資和理財(cái)能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休后只能依靠養(yǎng)老金生活，實(shí)際生活品質(zhì)趨于下降。而且，從現(xiàn)金流角度分析，自住房不能帶來穩(wěn)定租金收入，也不能獲得銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的有效抵押(中國及很多國家為了保障國民的基本生活保障，不能做自住房的強(qiáng)制拍賣和贖回);換句話說，自住房的資產(chǎn)僅是賬面財(cái)富，而非可以進(jìn)行有效支配的資產(chǎn)。因此才會(huì)有前陣子北大教授錢理群先生為了養(yǎng)老，不得不將房子賣掉而后去住養(yǎng)老院，這恐怕也不是購房者愿意看到的老年生活吧。

　　去年一項(xiàng)中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，我國家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%;在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動(dòng)。自有住房的比例提升并不是好事情，而從海外自住房占比變化的分析來看，這絕對不是什么好現(xiàn)象。舉例而言，歐洲的經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)國德國，自住房的擁有率只有38%，英國的這一數(shù)字是42%，澳洲的自住房擁有率隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展、國民收入的持續(xù)增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美國境內(nèi)居民的自住房擁有率是67%，而經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，這個(gè)擁有率是對應(yīng)降低的，而經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的加州地區(qū)的自有房比例已經(jīng)下降到38%。為什么經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、制度越穩(wěn)定、福利和養(yǎng)老制度越健全的國家自住房的比例反而是逐級下降呢?

　　答案是: 我們國人購房的本質(zhì)實(shí)際是對自身未來養(yǎng)老規(guī)劃、醫(yī)療保障、財(cái)富傳承的提前儲備，或者是對未來的不確定風(fēng)險(xiǎn)的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會(huì)的進(jìn)步，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的逐步興起，離岸資產(chǎn)配置為廣大投資者所接受，保險(xiǎn)賠付和保險(xiǎn)范圍的全面覆蓋等措施的逐步實(shí)施，讓我們的普通 老百姓不必要把這個(gè)“寶”孤注一擲的押在房子上的時(shí)候，大家還會(huì)拼命為了買房而買房嗎?當(dāng)房地產(chǎn)市場趨于理性時(shí)，考慮通貨膨脹率，那么房價(jià)的上漲，還能帶來預(yù)期的收益嗎?

　　從投資者的結(jié)構(gòu)和投資方向的轉(zhuǎn)變情況看，之前的大規(guī)模的資本去追求高增長、高風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品——豪宅，轉(zhuǎn)向了資本合理分流，追求回報(bào)周期穩(wěn)定，回報(bào)率穩(wěn)定的投資產(chǎn)品——如信托、離岸房地產(chǎn)等產(chǎn)品。事實(shí)上，我國高凈值人士理財(cái)需求正在向內(nèi)涵更豐富的財(cái)富管理需求進(jìn)行轉(zhuǎn)變，是因?yàn)樗麄儚纳毯２珰⒅幸呀?jīng)看到了房地產(chǎn)暴利時(shí)代即將改變，唯有讓自己隨著時(shí)代的發(fā)展而變換投資思路，才可以繼續(xù)在投資市場中“搏殺”;如果一味僅被發(fā)展商控制的、以推銷為目的輿論牽著鼻子走，不懂得透過房價(jià)漲跌表象看透當(dāng)下樓市本質(zhì)，那未來很有可能只是在投資市場“博傻”，用自己的財(cái)富做了他人的嫁衣吧。

　　最后，把總結(jié)落在北京四環(huán)房價(jià)在三年內(nèi)如果真的實(shí)現(xiàn)了20萬人民幣/平米，就只能說明人民幣大幅貶值了;以目前四環(huán)內(nèi)4萬/平米(二手房)作為增長基數(shù)來看，三年翻5倍，是否比文革時(shí)候的大躍進(jìn)還更加飛躍呢?目前廣義M2已經(jīng)從過去10年的平均值18%大幅回落到13%范圍了，未來的貨幣政策是穩(wěn)健而非超發(fā);貨幣環(huán)境面臨的更多是通縮危機(jī)，而非通脹，連續(xù)CPI、PPI值低于2%就是例證了。鼓吹房價(jià)上漲的理論本來就無基礎(chǔ);市場環(huán)境、貨幣政策也無法支持未來貨幣的濫發(fā);而居民收入是否持續(xù)獲得提高和節(jié)余才是我們最應(yīng)該關(guān)心和討論的; 沒有了國民可支配收入的增長、切實(shí)的購買能力的提升，這個(gè)房價(jià)高低還有什么意義呢???

　　本文作者Victor Liu-劉磊(微信:Victorliulei)，經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布。