緊隨樓市回暖，京西門頭溝商住房房?jī)r(jià)也已悄然進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代。

　　門頭溝位于北京正西偏南，距離城中心25公里，與北京“副中心”相比，門頭溝相對(duì)低調(diào)，崛起速度相對(duì)滯后。前兩年土地集中出讓后，目前該區(qū)已成為商住類產(chǎn)品新的集中供應(yīng)地。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，門頭溝在售的16個(gè)項(xiàng)目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤(rùn)悅景灣、中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等項(xiàng)目集中在近半年陸續(xù)開盤入市。

　　11月10日，記者走訪了上述多個(gè)在售項(xiàng)目，這些商住產(chǎn)平均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房?jī)r(jià)每平方米兩萬(wàn)多到三萬(wàn)五不等。

　　據(jù)媒體報(bào)道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經(jīng)營(yíng)性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計(jì)供地面積達(dá)到350萬(wàn)平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)專家接受本報(bào)記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，門頭溝商住類產(chǎn)品扎堆“紅?！币熏F(xiàn)，同時(shí)還有部分項(xiàng)目也在醞釀當(dāng)中，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈。加上因生活成本高讓不少購(gòu)房者止步于商住房，讓門頭溝商住房面臨去化難題。

　　三萬(wàn)時(shí)代?

　　商住房俗稱筒子樓，與普通住宅相比，商住房(公寓)只有50年產(chǎn)權(quán)，以40~80多平方米的小戶型為主。國(guó)家相關(guān)規(guī)定，商住房使用的水電要貴于普通住宅，均為商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能通燃?xì)猓钪匾氖遣辉谙拶?gòu)范圍之內(nèi)。

　　“不限購(gòu)”“小戶型”“三萬(wàn)”這是記者在走訪過(guò)程中聽到最多的詞。

　　11月10日，從1號(hào)線蘋果園地鐵站出來(lái)，乘坐977路公交四十多分鐘后，記者來(lái)到了門頭溝馮村，僅在馮村就有三個(gè)在售的商住房項(xiàng)目相鄰坐落。

　　在華潤(rùn)悅景灣售樓處，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目總共6棟樓，一期開盤9號(hào)、6號(hào)兩棟樓，戶型面積區(qū)間在53至68平方米，毛坯價(jià)格是每平方米三萬(wàn)元左右，精裝房在總價(jià)基礎(chǔ)上加10萬(wàn)元。以68平方米的戶型為例，總價(jià)在兩百萬(wàn)出頭。

　　半年時(shí)間，該項(xiàng)目單價(jià)漲價(jià)近兩千元。上述房產(chǎn)中介告訴記者，上述項(xiàng)目于今年5月份開盤，當(dāng)時(shí)單價(jià)在兩萬(wàn)八左右，直至目前已漲至近三萬(wàn)。

　　在遠(yuǎn)洋新天地售樓處，記者了解到，該項(xiàng)目今年8月份一期開盤，區(qū)間價(jià)在兩萬(wàn)九到三萬(wàn)四之間，主力戶型40~70多平方米。以42平方米的戶型為例，總價(jià)為一百三十多萬(wàn)元。

　　西長(zhǎng)安壹號(hào)售樓處的銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目為65萬(wàn)平方米的綜合體，目前在售4號(hào)一棟樓，戶型面積有42平方米到68平方米不等，房?jī)r(jià)每平方米三萬(wàn)五左右。

　　隨后記者來(lái)到坐落在被當(dāng)?shù)厝朔Q為河灘商圈的中昂時(shí)代廣場(chǎng)售樓處，銷售人員告訴記者該項(xiàng)目均價(jià)為33800元每平方米，一套89平方米的房子總價(jià)在三百萬(wàn)左右。

　　在走訪過(guò)程中，記者發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)安街西沿線、阜石路、S1號(hào)線等交通是門頭溝上述商住項(xiàng)目的一致賣點(diǎn)。一位近40歲的看房先生在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在三萬(wàn)元出頭，等S1號(hào)線明年開通，房?jī)r(jià)估計(jì)還會(huì)漲，暫且住不著，比較適合投資。有幾個(gè)銷售人員勸說(shuō)記者“雙十一”有優(yōu)惠活動(dòng)，要買趕緊下手，房源已不多。

　　“目前商住項(xiàng)目高調(diào)報(bào)價(jià)，也是符合此類區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃的?！狈慨a(chǎn)分析人士稱，這兩年到門頭溝拿地的房企在增加，而且部分還集中在門頭溝的市區(qū)。

　　產(chǎn)權(quán)實(shí)際不足50年致去化緩慢?

　　據(jù)媒體報(bào)道，前兩年門頭溝集中供地期間成交經(jīng)營(yíng)性用地24宗、土地出讓金額高達(dá)610億元、累計(jì)供地面積達(dá)到350萬(wàn)平方米。包括華潤(rùn)、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利、城建等多家房企紛紛布局京西板塊。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，門頭溝在售的16個(gè)項(xiàng)目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤(rùn)悅景灣、中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等項(xiàng)目都是集中在近半年陸續(xù)開盤入市。華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目在建待售。而西貿(mào)國(guó)際·熙旺中心樓盤是門頭溝拿地較早的商住項(xiàng)目，2008年開工，目前仍在售，但50年的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)如今已經(jīng)減少近8年。

　　記者了解到，上述項(xiàng)目的商住產(chǎn)品均以小戶型LOFT為主，面積集中在30~80平方米之間，房?jī)r(jià)每平方米兩萬(wàn)多到三萬(wàn)五不等。這是否會(huì)帶來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題?

　　“同質(zhì)化是自然的?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，根源是幾年前的土地出讓結(jié)構(gòu)和制度。住宅土地過(guò)去幾年供應(yīng)少，其中配套了不少公建，所以未來(lái)公寓將較多。同時(shí)北京住宅限購(gòu)，剛需和投資有需求。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，由于此類房源不限購(gòu)等，部分房源也會(huì)吸引投資客的進(jìn)入。從這個(gè)角度看，這確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　“LOFT多方面等都很相似，同區(qū)域內(nèi)激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免?！笔茉L業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析稱，此類商住項(xiàng)目是此前城市規(guī)劃下的矛盾集中體。區(qū)域希望通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)提升城市的商業(yè)品質(zhì)，但從銷售狀況看，商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)銷售并不好。所以會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)變?yōu)樯套№?xiàng)目來(lái)銷售。另外，部分開發(fā)商則是希望能夠在限購(gòu)環(huán)境下積極做好樓盤的銷售。

　　值得關(guān)注的是，易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京門頭溝商品住宅提供套數(shù)為6658套，成交套數(shù)3806套，記者粗略計(jì)算總體去化率為57.16%。

　　北京住建委官網(wǎng)信息顯示，2015年取得預(yù)售證的華潤(rùn)悅景灣、西長(zhǎng)安壹號(hào)和遠(yuǎn)洋新天地共推房源1687套，截至11月3日，網(wǎng)上簽約788套，去化率為46.7%。

　　業(yè)內(nèi)稱，年末將至，去化率值得關(guān)注。

　　部分受訪者認(rèn)為，之所以去化慢是因?yàn)樗娰M(fèi)要比普通住宅貴，生活成本高是他們止步于商住房的原因。

　　據(jù)了解，商住房物業(yè)管理費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月;水為商業(yè)用水6.21元/噸，民用水4元/噸;電為商業(yè)用電1.25元/度，民用電0.48元/度。

　　同時(shí)商住房容易買不易賣也是購(gòu)房者考慮的因素。業(yè)內(nèi)專家指出，商住房不僅存在著轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高的劣勢(shì)，從投資回報(bào)的角度衡量，商住房的使用年限只有40或50年，回報(bào)周期短意味著回報(bào)率的大幅降低。另外，不管是投資還是短期過(guò)渡居住，最終都將面臨轉(zhuǎn)手問(wèn)題，商住樓的高額轉(zhuǎn)讓成本會(huì)限制相當(dāng)一部分購(gòu)房人，導(dǎo)致商住房轉(zhuǎn)讓困難。