欠費(fèi)不交？管理不力？都會(huì)“一身蟻”

　　香港的物業(yè)管理水平位居全球前列，與內(nèi)地很多物管公司挖掘新業(yè)務(wù)以增加掘金機(jī)會(huì)相比，香港物管企業(yè)顯得較為保守，主要業(yè)務(wù)仍局限于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。不過，香港傳統(tǒng)的物業(yè)管理做得有聲有色，大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理都井井有條。由于相關(guān)法律法規(guī)較為完善，像住戶欠繳管理費(fèi)或者物管公司收齊管理費(fèi)卻不“交足功課”等，在香港都是小概率事件。

　　三重關(guān)卡，安全有保障

　　羊城晚報(bào)記者近日走訪了一個(gè)在香港只能算是中檔的住宅小區(qū)——位于將軍澳地鐵站旁的將軍澳中心。將軍澳中心通過裙樓商場(chǎng)與地鐵站直接連通，商場(chǎng)人來人往，但從商場(chǎng)通往住宅平臺(tái)的電梯處有電子門禁，需要刷卡進(jìn)入；住宅平臺(tái)的過廳24小時(shí)有專人值班，外來訪客假如沒有小區(qū)內(nèi)居民帶領(lǐng)，即使業(yè)主已經(jīng)提前打招呼，也會(huì)被認(rèn)真盤問，并設(shè)專人登記訪客資料后再發(fā)放行條；每棟住宅的大堂處還有獨(dú)立的保安，訪客需把放行條交給保安后才能進(jìn)入電梯。

　　將軍澳中心的物業(yè)管理費(fèi)約為1.3港元/平方英尺，折合人民幣約為11.48元/平方米，在廣州相當(dāng)于豪宅管理費(fèi)水平。但幾個(gè)受訪的當(dāng)?shù)鼐用穸急硎?，相?duì)應(yīng)得到的服務(wù)，“費(fèi)用很合理”。而且，小區(qū)內(nèi)還有不少收費(fèi)較低的公共服務(wù)，比如公共游泳池的成人收費(fèi)約為20港元/次。

　　其實(shí)，假如以香港的人力資源成本來?yè)Q算，香港的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能比廣州還要低一些，香港的物業(yè)管理公司如何維持不蝕本？據(jù)了解，香港一些新建小區(qū)普遍都有自己的裙樓商場(chǎng)，這些商場(chǎng)往往都和地鐵相通，客流量不錯(cuò)，因此商場(chǎng)一般可以在一定程度上“幫補(bǔ)”住宅物業(yè)的支出。更關(guān)鍵的是，在香港，很少住戶會(huì)不按時(shí)繳交物業(yè)管理費(fèi)。

　　法規(guī)嚴(yán)明，違法成本高

　　據(jù)介紹，香港物業(yè)管理最主要的經(jīng)驗(yàn)就是依法管理。香港涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)不止一份，有約束房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商的法規(guī)，有約束物業(yè)管理公司的條例，還有約束業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)的“小額法庭”。規(guī)定有多細(xì)致？比如說，電梯、電線、外墻、清水管、污水管等都規(guī)定有普查時(shí)間，物業(yè)管理公司必須負(fù)責(zé)并報(bào)告結(jié)果。

　　在香港，無論是市民還是物業(yè)管理公司，都會(huì)自覺遵守各種法律法規(guī)，因?yàn)橐坏┍黄鹪V，后果很嚴(yán)重。除了業(yè)主委員會(huì)外，香港很多小區(qū)有業(yè)主推選的發(fā)言團(tuán)體，可以代表業(yè)主起訴物管公司，也可以起訴不守規(guī)矩的業(yè)主。在香港，很少有居民不交物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)榍防U將會(huì)被物業(yè)管理公司起訴到當(dāng)?shù)氐摹靶☆~法庭”（5萬元以下），法庭會(huì)幫助追討物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)，相關(guān)部門還會(huì)封掉當(dāng)事者的房屋不讓出租或買賣，解封需要交罰款。物業(yè)管理公司被投訴也同樣面臨嚴(yán)厲的懲罰。

　　收支透明，市場(chǎng)化運(yùn)作

　　香港的物業(yè)管理行業(yè)不但在法規(guī)上有保障，而且還是根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　從物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)開始，便需要經(jīng)過投標(biāo)。在香港，有大大小小百余家物管公司，信譽(yù)好、收費(fèi)合理的物管公司中標(biāo)機(jī)會(huì)更大。物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司商定，物管公司對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況等全部公開，每戶居民每月的交費(fèi)情況也會(huì)公開，透明度較高。

　　（梁棟賢）