550億元，今年1—10月南海一手房網(wǎng)簽創(chuàng)歷年新高。11月3日，南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布《10月份南海區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告》，2015年10月南海區(qū)實(shí)現(xiàn)新建商品房網(wǎng)簽銷售額高達(dá)61.365億元。截至10月底，2015年南海區(qū)新建商品房網(wǎng)簽銷售額已經(jīng)突破550億元（以網(wǎng)簽為統(tǒng)計(jì)口徑）。

　　報(bào)告指出，貨源不足使得廣佛交界熱度略降，西區(qū)片區(qū)趁勢(shì)崛起，西站概念開始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年全年將超630億元的成交水平。報(bào)告分析認(rèn)為，成交數(shù)據(jù)顯示出，南海區(qū)域東熱西冷的現(xiàn)象雖然繼續(xù)保持，但中西部樓盤性價(jià)比高所帶來(lái)的成交優(yōu)勢(shì)慢慢顯現(xiàn)。尤其是獅山、羅村板塊，10月出現(xiàn)1200套以上的成交量，僅次于里水，超越桂城，占全區(qū)總成交套數(shù)的22%。

　　是哪些因素造就了南海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆？南海區(qū)每個(gè)板塊的發(fā)力有何鮮明特點(diǎn)？未來(lái)南海區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)又將如何？為此，南方日?qǐng)?bào)記者專訪了佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)麥志光，聽聽他的觀點(diǎn)。

　　●撰文：李艷玲

　　看整體

　　大品牌開發(fā)商占85%以上無(wú)地方保護(hù)主義創(chuàng)包容營(yíng)商環(huán)境

　　南方日?qǐng)?bào)：在佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)中，南海房地產(chǎn)占據(jù)怎樣一個(gè)地位？與其它區(qū)域相比，具有哪些明顯特點(diǎn)？

　　麥志光：過(guò)去三年中，佛山房地產(chǎn)區(qū)域分化越來(lái)越嚴(yán)重，其中南海房地產(chǎn)所占比重越來(lái)越高。我2009年加入佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，當(dāng)時(shí)順德房地產(chǎn)成交的金額和面積都略高于南海，但從2009年以后，南海房地產(chǎn)成交態(tài)勢(shì)一直穩(wěn)步上升，最近10月份南海區(qū)的房地產(chǎn)成交已經(jīng)達(dá)到全市50%的份額。

　　南海房地產(chǎn)和其他區(qū)域很大一個(gè)不同是，南海是一個(gè)思想比較包容的區(qū)域，它更加歡迎外來(lái)投資者，不設(shè)門檻。所以形成了南海房地產(chǎn)大品牌所占比重非常大，達(dá)85%以上，包括了中海、招商、保利、萬(wàn)科、金地、香港新世界等。我們協(xié)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)單位接近20個(gè)，基本上都是國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)商。南?，F(xiàn)在成為了全國(guó)一線開發(fā)商最為密集的區(qū)域之一。

　　南方日?qǐng)?bào)：這些一線房企選擇在南海開發(fā)項(xiàng)目主要原因是什么？

　　麥志光：這與南海包容的思想密切相關(guān)。我們提出，無(wú)論是來(lái)自哪里的開發(fā)商，只要有實(shí)力，我們就歡迎，并主動(dòng)服務(wù)好。我們不會(huì)對(duì)他們?cè)O(shè)立一些隱藏式的收費(fèi)，對(duì)本地開發(fā)商和外來(lái)開發(fā)商全部一視同仁，沒有所謂的地方保護(hù)主義。

　　過(guò)去某些區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)存在一些地方保護(hù)主義，基本上是以本土開發(fā)商為主。他們當(dāng)時(shí)設(shè)立協(xié)會(huì)的情形是既然房地產(chǎn)好做，為什么不讓我們本土開發(fā)商先把錢賺了？這就會(huì)產(chǎn)生排外思想，無(wú)論是在拍賣土地、或是土地出讓、或是建筑施工方面，都設(shè)置了不同方式的門檻，造成了外來(lái)開發(fā)商進(jìn)入非常艱難。

　　而且有些區(qū)域的政府機(jī)構(gòu)執(zhí)行效率，也是地產(chǎn)商進(jìn)入時(shí)所考慮的重要因素。地產(chǎn)商對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資20億—30億元，一天利息40萬(wàn)—50萬(wàn)元，如果一些區(qū)域的相關(guān)政府職能部門在流程上推一推，一兩個(gè)月光利息就1000萬(wàn)—2000萬(wàn)元。而一些企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所賺利潤(rùn)才五六千萬(wàn)元，就這樣沒了。

　　觀局部

　　沙貝、三山兩大板塊異軍突起羅村、獅山降首付激發(fā)產(chǎn)業(yè)增量

　　南方日?qǐng)?bào)：在南海區(qū)整體地產(chǎn)走勢(shì)大好下，南海區(qū)表現(xiàn)比較突出的板塊有哪些？

　　麥志光：在過(guò)去三個(gè)月，隨著成交不斷創(chuàng)出新高，南海區(qū)相關(guān)樓盤的房?jī)r(jià)升價(jià)明顯。像中海寰宇天下，從年初的1.3萬(wàn)元/平方米，升到現(xiàn)在的1.5萬(wàn)元/平方米左右。像濱江一號(hào)，從原來(lái)最低價(jià)時(shí)的1萬(wàn)元/平方米，升到了現(xiàn)在的1.3萬(wàn)元/平方米。

　　今年南海區(qū)成交表現(xiàn)最突出的是里水沙貝出口方圓2公里的樓盤。如綠地香樹花城、金沙半島、長(zhǎng)信御景灣、保利紫山花園。這幾個(gè)樓盤剛好位于沙貝高速路口，原來(lái)是8字頭和9字頭，現(xiàn)在已超1萬(wàn)元/平方米。離沙貝區(qū)域不遠(yuǎn)的金沙洲區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)上升到了1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，對(duì)比金沙洲，沙貝性價(jià)比較高。所以在解除限購(gòu)的情況下，沙貝板塊的表現(xiàn)最為亮眼，基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　三山新城板塊，今年表現(xiàn)也很搶眼，銷售喜人。該板塊原來(lái)是保利孤軍奮戰(zhàn)，后來(lái)中海“殺”進(jìn)來(lái)之后，今年又迎來(lái)一個(gè)新契機(jī)，廣鋼新城的推出。廣鋼新城和三山新城僅相距2公里，但廣鋼新城的房?jī)r(jià)是3萬(wàn)多元/平方米起步，而三山新城房?jī)r(jià)在1.1萬(wàn)—1.2萬(wàn)元/平方米左右。巨大的價(jià)差，使得很多去廣鋼新城看房子的廣州人，最終在三山新城買了房。

　　南方日?qǐng)?bào)：您又如何看待羅村板塊和獅山板塊的發(fā)力？

　　麥志光：相較于沙貝和三山新城板塊，獅山和羅村板塊近半年比較慢熱，但增勢(shì)依然強(qiáng)勁。

　　以前獅山、羅村有它的短板，雖然產(chǎn)值過(guò)千億，但具有購(gòu)買力的人群仍偏少，基本是以制造業(yè)工人為主，儲(chǔ)蓄首付需要5—6年時(shí)間。而今年得益于購(gòu)房政策的調(diào)整，尤其是兩個(gè)月前出臺(tái)政策：除限購(gòu)城市，首付可以降到25%，購(gòu)房門檻降低，再加上當(dāng)?shù)亻_發(fā)商運(yùn)用很多新的金融資源，把首付25%再降到5%，這樣很多產(chǎn)業(yè)工人一下子具備了購(gòu)房條件。所以最近這兩三個(gè)月，獅山樓盤很多主打“首付一萬(wàn)多元就能買房子”。降低首付手段提出后，獅山購(gòu)房市場(chǎng)一下子火熱起來(lái)了。

　　猜未來(lái)

　　連片開發(fā)聚集效應(yīng)愈加明顯大型房企資金充裕未來(lái)區(qū)域走勢(shì)穩(wěn)健

　　南方日?qǐng)?bào)：您又如何看接下各個(gè)板塊的發(fā)力情況？

　　麥志光：未來(lái)如果沙貝板塊越來(lái)越多開發(fā)商集中連片開發(fā)，聚集效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，整個(gè)區(qū)域價(jià)值也會(huì)提升。

　　今年聽說(shuō)佛山西站可能會(huì)改名廣州西站，這意味著它在廣佛都市圈的地位會(huì)越來(lái)越高。佛山西站是佛山最大的基建項(xiàng)目，現(xiàn)在越來(lái)越多戰(zhàn)略賣家進(jìn)入，這將帶動(dòng)羅村和獅山板塊的地產(chǎn)價(jià)值提升。而且桂城已經(jīng)形成了一個(gè)以金融業(yè)為代表第三產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域，南海的制造業(yè)基本向獅山中西部轉(zhuǎn)移，中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)獅山板塊發(fā)展?jié)摿薮螅鰪?qiáng)做大是必然。

　　現(xiàn)在南海的發(fā)展在慢慢往北走。未來(lái)隨著桂城房地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越成熟，慢慢整個(gè)城市會(huì)沿著海八路北沿線一直往北走，越來(lái)越暢順。

　　南方日?qǐng)?bào)：您又如何看待南海區(qū)未來(lái)的整體地產(chǎn)走勢(shì)？

　　麥志光：南海房地產(chǎn)非常穩(wěn)健，很多房企是上市公司，資金充裕。雖然現(xiàn)在一些本土中小企業(yè)在新的金融環(huán)境下，資金有些吃緊，但絕大部分房企非常穩(wěn)健。

　　未來(lái)，南海區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)非常樂(lè)觀。從放開限購(gòu)，到降低首付，再到公積金和銀行貸款利率調(diào)整，已經(jīng)多方面為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支持。在種種利好下，未來(lái)南海區(qū)發(fā)展前景會(huì)越來(lái)越好，但分化也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

　　南海土地市場(chǎng)炙手可熱

　　南海向來(lái)是地產(chǎn)商拿地的熱點(diǎn)區(qū)域。尤其是今年單價(jià)地王、總價(jià)地王在南海相繼出現(xiàn)，南海的土地交易市場(chǎng)更是備受關(guān)注。

　　受大環(huán)境影響，2015年開局，南海土地市場(chǎng)相當(dāng)?shù)驼{(diào)。原擬定于1月14日出讓，位于南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)工業(yè)大道南側(cè)地段沙浦村地塊，后被取消交易。

　　即使低調(diào)開場(chǎng)，南海區(qū)土地市場(chǎng)也難掩其熱度。2月9日，保利華南實(shí)業(yè)有限公司以3.33億元拿下位于桂瀾路以東逾1.85萬(wàn)平方米商住地塊，這也正式拉開了2015年大型房企在南海拿地的大幕。緊接著的3月12日，時(shí)代地產(chǎn)更是以18.6億元，奪得位于大瀝黃岐沙面新城旁的一宗沿江商住地。

　　而大型房企在南海拿地的高峰是在8月到11月。萬(wàn)科、中海、奧園紛紛在南海拿地，地王不斷被刷新，并創(chuàng)下了今年迄今為止的單價(jià)地王和總價(jià)地王。

　　其中萬(wàn)科地產(chǎn)在南海拿地最為迅猛。從8月31日起，三度拿地全部在南海，而且是集中在目前廣佛交界處的熱門置業(yè)板塊，分別是南海區(qū)桂城街道氣象路16號(hào)地塊，南海區(qū)桂城街道廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)B區(qū)03-02-10、03-02-11地段，南海區(qū)里水鎮(zhèn)沙涌村湖洲村民小組地段的地塊。

　　“從萬(wàn)科今年拿地，可以看出其在佛山發(fā)展重心在轉(zhuǎn)移”，佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)麥志光認(rèn)為，目前萬(wàn)科在南海的庫(kù)存已不多，今年三度拿地也體現(xiàn)了其今后兩三年內(nèi)在佛山市場(chǎng)的整體戰(zhàn)略。

　　此外，值得關(guān)注的是中海地產(chǎn)首次進(jìn)入南海西樵聽音湖板塊拿地。9月28日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以32361萬(wàn)元競(jìng)得佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)錦湖大道路段C21、C22商住地塊。本次進(jìn)西樵拿地，中海也成了西樵目前最大的品牌開發(fā)商。

　　中海地產(chǎn)自2014年進(jìn)駐佛山后，一直注重在禪城、桂城、里水金沙洲等中心區(qū)域拿地，先后在佛山開發(fā)了近10個(gè)項(xiàng)目。而此次首進(jìn)西樵聽音湖拿地，一些開發(fā)商認(rèn)為別有深意。值得注意的是，在12月2日擬出讓西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)C-2地塊，面積達(dá)36239.7平方米，遠(yuǎn)超中海地產(chǎn)在9月28日所拿地塊的近6倍之多。

　　“南海一直是地產(chǎn)商拿地的熱門，而接下來(lái)一直到年尾，南海土地出讓有限，其中西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)將是一大熱點(diǎn)?！焙甓瘓F(tuán)總經(jīng)理助理陳敏杰說(shuō)。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著聽音湖片區(qū)出讓土地的增加，以及中海等知名開發(fā)商相繼進(jìn)入，未來(lái)規(guī)模效應(yīng)疊加后，聽音湖片區(qū)有望成為南海又一開發(fā)熱門地區(qū)。

　　1—11月大型房企在南海區(qū)拿地情況梳理

　　2月9日

　　保利華南實(shí)業(yè)有限公司以3.33億元競(jìng)得桂瀾路以東地段商住地塊，樓面價(jià)5991.42元/平方米

　　3月12日

　　時(shí)代地產(chǎn)18.6億元，奪得位于大瀝黃岐沙面新城旁的一宗沿江商住地，溢價(jià)27.5%，樓面價(jià)7548.08元/平方米

　　8月31日

　　佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司以1億元競(jìng)得該宗南海區(qū)桂城街道氣象路16號(hào)地塊，溢價(jià)27%，樓面價(jià)7849元/平方米

　　9月28日

　　中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以32361萬(wàn)元競(jìng)得佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)錦湖大道路段C21、C22商住地塊，總用地面積66752.5平方米，總建筑面積120154.5平方米，折合樓面價(jià)2693.28元/平方米，溢價(jià)率1%

　　9月30日

　　奧園集團(tuán)有限公司以10.87億元奪得佛山南海區(qū)桂城街道廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)B區(qū)03-02-10、03-02-11地段，折合樓面價(jià)9357.67元/平方米，溢價(jià)率56%，成為佛山年度單價(jià)地王

　　10月26日

　　佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司以總價(jià)186410萬(wàn)元競(jìng)得佛山市南海區(qū)桂城街道海八路北側(cè)63號(hào)地段商住地塊，占地70248平方米，折合樓面價(jià)8845.33元/平方米，溢價(jià)60.82%

　　11月4日

　　萬(wàn)科以總價(jià)20.27億元競(jìng)得佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)沙涌村湖洲村民小組地段的地塊，折合樓面價(jià)為6121.33元/平方米，溢價(jià)55.1%，成功刷新佛山年度總價(jià)地王紀(jì)錄