深圳樓市在“金九銀十”大失水準(zhǔn)的表現(xiàn)，似乎并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的心情，反而是通過(guò)近兩個(gè)月的調(diào)整，樓市又重新燃起了激情。尤其是進(jìn)入11月份以來(lái)，隨著股市的反彈、利率優(yōu)惠、“二孩”政策等一系列刺激因素，置業(yè)者的積極性被充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，置業(yè)熱情高漲，開(kāi)發(fā)商更是緊緊抓住歲末行情機(jī)會(huì)，通過(guò)合理定價(jià)、大規(guī)模推盤，上演一出年末反轉(zhuǎn)“大戲”。

　　■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)

　　市場(chǎng)理性引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)

　　在“金九銀十”，深圳樓市略顯低迷的表現(xiàn)，讓很多置業(yè)者看到了樓市回調(diào)的信號(hào)，一段時(shí)間內(nèi)曾陷入觀望等待的狀態(tài)。

　　福田景田片區(qū)一間中介地鋪?lái)n經(jīng)理介紹，前段時(shí)間，很多有購(gòu)房需求的客戶都選擇了觀望，原因是客戶覺(jué)得深圳的房?jī)r(jià)應(yīng)該有所回調(diào)。在與客戶的溝通中，他能明顯感覺(jué)到，雖然置業(yè)愿望強(qiáng)烈，但面對(duì)房?jī)r(jià)和戶型等細(xì)節(jié)問(wèn)題時(shí)，置業(yè)者的心態(tài)都顯得十分理性。

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院房地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳樓市經(jīng)歷了上半年火熱行情，很多置業(yè)需求提前釋放，同時(shí)房?jī)r(jià)也被提升到新的高度。當(dāng)接下來(lái)的置業(yè)需求釋放時(shí)，面對(duì)這樣的房?jī)r(jià)水平，置業(yè)者的心態(tài)肯定不會(huì)像上半年那樣急躁，必然會(huì)趨于理性，這是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。

　　面對(duì)置業(yè)者這樣的心態(tài)，開(kāi)發(fā)商似乎并不著急。上半年的“豐收”行情，讓很多開(kāi)發(fā)商提前完成全年業(yè)績(jī)，所以在面對(duì)市場(chǎng)低迷時(shí)，顯得更加從容。一家開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人坦言，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，尤其是當(dāng)置業(yè)心態(tài)變得平和、趨于理性的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要想取得好的銷售業(yè)績(jī)，唯有靠合理定價(jià)，以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格推盤，才能重新點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情。

　　上周末，龍華某新盤銷售情況，充分印證了這一觀點(diǎn)。據(jù)了解，該盤由于定價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，受到置業(yè)者追捧，當(dāng)天銷售一空。深圳鏈家市場(chǎng)研究中心分析人士認(rèn)為，該盤的熱銷極大提振了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的信心，也點(diǎn)燃了置業(yè)者的情緒；加之前期國(guó)家政策的利好，預(yù)計(jì)年底的置業(yè)需求會(huì)進(jìn)一步釋放，成交量會(huì)穩(wěn)定增加，價(jià)格或會(huì)高位小幅上漲。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇重燃年末樓市熱情

　　上周，全市有3個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，總批售住宅套數(shù)為2897套，批售住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)較上期多出一個(gè)，較上期大增近1800套。

　　供應(yīng)的增加能否帶動(dòng)市場(chǎng)銷售？在市場(chǎng)人士看來(lái)，一要看地段，二要看價(jià)格。以上周推售的幾個(gè)新盤為例，受到市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的地區(qū)標(biāo)志性大盤的去化相對(duì)來(lái)說(shuō)較好；而地理位置較不出眾或絕對(duì)價(jià)格較高的樓盤，相對(duì)來(lái)說(shuō)其銷售情況會(huì)較淡。

　　深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心王飛經(jīng)理分析，上周龍華某樓盤的熱銷，正是由于前期宣傳到位，再加上明星效應(yīng)，在價(jià)格定位相對(duì)片區(qū)其他樓盤較為合理的情況下，從而實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)。

　　一方面置業(yè)者的心態(tài)趨于理性，另一方面開(kāi)發(fā)商的去化壓力減輕，買賣雙方相對(duì)輕松的心態(tài)，會(huì)營(yíng)造出怎樣的年末樓市氛圍？

　　中原地產(chǎn)王飛經(jīng)理分析，短期來(lái)看，隨著深圳新房市場(chǎng)推盤的增加，一手成交反彈是大概率市場(chǎng)，但是新房入市的增多將明顯帶來(lái)價(jià)格層面的競(jìng)爭(zhēng)；二手市場(chǎng)的走勢(shì)，則要更多關(guān)注市場(chǎng)熱度的轉(zhuǎn)換，短期看資本市場(chǎng)的反彈能為市場(chǎng)信心帶來(lái)支撐，但市場(chǎng)供需雙方的信心仍處于6月以來(lái)的下跌趨勢(shì)中。

　　招商置業(yè)分析人士則認(rèn)為，雖然央行降息對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)減弱，但連續(xù)六次降息對(duì)市場(chǎng)還是產(chǎn)生了一定的影響，市場(chǎng)整體向好預(yù)期使得價(jià)格小幅上漲。目前，剛需型群體對(duì)高位接盤仍非常謹(jǐn)慎，短期內(nèi)入市的意愿較弱，因此接下來(lái)支撐市場(chǎng)的大部分是改善型以及學(xué)位房需求，預(yù)計(jì)年底兩個(gè)月二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，并呈現(xiàn)小幅反彈趨勢(shì)。