11月2日，北京市豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)地塊出讓?zhuān)們r(jià)83.4億，最后計(jì)算樓面價(jià)為5.6萬(wàn)，加上之前4宗超過(guò)5萬(wàn)樓面價(jià)的區(qū)域內(nèi)地塊，豐臺(tái)區(qū)已經(jīng)有6宗土地超過(guò)5萬(wàn)

　　11月2日北京市豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán)地塊出讓?zhuān)們r(jià)83.4億，最后計(jì)算樓面價(jià)為5.6萬(wàn)，比隔壁A地塊貴了6000元每平方米。媒體稱(chēng)，豐臺(tái)已經(jīng)徹底“瘋臺(tái)”了，加上之前4宗超過(guò)5萬(wàn)樓面價(jià)的區(qū)域內(nèi)地塊，已經(jīng)有6宗土地超過(guò)5萬(wàn)。

　　10月北京土地市場(chǎng)熱度不減，賣(mài)地收入近300億。據(jù)易居近日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市土地成交均價(jià)為3939元/平方米，環(huán)比上漲20.6%，同比上漲41.9%。在溢價(jià)率方面，十大城市土地成交溢價(jià)率18.6%，為2014年下半年以來(lái)的新高。

　　分析認(rèn)為，9月十大城市地王頻現(xiàn)，土地成交均價(jià)同比增幅持續(xù)擴(kuò)大，地價(jià)步入上行通道趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)新一輪的地王潮可能出現(xiàn)，并有望持續(xù)到明年二三季度。

　　第三季度住宅地價(jià)首次加快增速

　　國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前發(fā)布2015年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，第三季度全國(guó)住宅地價(jià)為5421元/平方米，同比上升3.41%，較上一季度上升0.7%，這是2014年一季度以來(lái)住宅地價(jià)首次加快增速。

　　報(bào)告還顯示，第三季度住宅地價(jià)整體運(yùn)行呈上行趨勢(shì)，環(huán)比上漲的城市81個(gè)，比上一季度增加2個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過(guò)3.0%的城市為6個(gè)，較上一季度增加2個(gè)；環(huán)比下降的城市有18個(gè)，比上一季度減少2個(gè)。與去年同期相比，住宅地價(jià)增速超過(guò)7.0%的城市14個(gè)，其中，錦州、深圳、上海、青島地價(jià)增速超過(guò)10.0%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州前三季度合計(jì)賣(mài)地面積達(dá)到485.6485萬(wàn)平方米，出讓金額達(dá)到600.6314億元，同比去年前三季度490.7億元大增22%，廣州前三季度土地均價(jià)為1.24萬(wàn)元/平方米。

　　分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商今年快速去化，庫(kù)存已大幅消減，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一線城市四季度住宅地價(jià)或仍將上漲，隨著土地資源減少，“狼多肉少”的現(xiàn)狀導(dǎo)致房企爭(zhēng)搶越來(lái)越激烈，進(jìn)而拉動(dòng)地價(jià)上漲。標(biāo)桿房企為何瘋搶一線城市高價(jià)地

　　事實(shí)上，盡管一、二線城市地王頻現(xiàn)，土地出讓成交均價(jià)不斷上漲，如北京最近樓面地價(jià)已是每平方米5萬(wàn)元，以至于人們感嘆“面粉價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)面包價(jià)”，但仍然沒(méi)有改變房企拿地的熱情。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，國(guó)內(nèi)20大標(biāo)桿房企，進(jìn)入9月，拿地總額高達(dá)328.34億元，刷新了今年近8個(gè)月的最高紀(jì)錄，僅次于1月份的567.97億元。

　　對(duì)此現(xiàn)象，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)官方微博分析，房企拿地創(chuàng)新高，有如下三大原因。首先，一線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較低。2015年房企已形成回歸一線城市的趨勢(shì)，一方面是一線城市如北京房?jī)r(jià)高企，銷(xiāo)售額對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)度遠(yuǎn)高于二三線城市。北京的銷(xiāo)售額相當(dāng)于6-15個(gè)二三線城市；另一方面，二三線城市高庫(kù)存帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，近6年累計(jì)購(gòu)地與銷(xiāo)售比數(shù)據(jù)顯示：一線城市土地供應(yīng)有所改善，購(gòu)地銷(xiāo)售比上升至1.04，二線及三四線城市土地存量仍較大，購(gòu)地銷(xiāo)售比均高于1.3，有部分城市超過(guò)2，存在著供大于求的壓力。

　　其次，土地稀缺，爭(zhēng)搶最后一塊地。6月初國(guó)土資源部表態(tài)：北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。而經(jīng)過(guò)十幾年土地開(kāi)發(fā)，一線城市四環(huán)內(nèi)土地已基本開(kāi)發(fā)完畢，土地資源有限性愈發(fā)凸顯。

　　另外，從宏觀層面分析，2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)思路主要是減量發(fā)展，在存量中求發(fā)展，積極盤(pán)活閑置低效存量建設(shè)用地，這將是未來(lái)土地市場(chǎng)的新常態(tài)。在土地稀缺的狀況下，房企普遍用戰(zhàn)略思維考慮，在一些目前擁有項(xiàng)目的區(qū)域以高價(jià)拿地，其實(shí)是有利于規(guī)模效應(yīng)發(fā)展，有助于成本攤薄，且具有區(qū)域資源壟斷性。因此，在一些熱點(diǎn)板塊一旦有土地供應(yīng)，房企普遍以抓住最后一根稻草的心理進(jìn)行搶購(gòu)。

　　其三，多種方式轉(zhuǎn)換地價(jià)成本。隨著土地價(jià)格的不斷刷新，樓面地價(jià)直逼當(dāng)前區(qū)域房?jī)r(jià)，企業(yè)利潤(rùn)面臨巨大挑戰(zhàn)。如果按照舊有利潤(rùn)計(jì)算方式，拿地注定是虧損。但實(shí)際情況是，在當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況下，房企贏利計(jì)算方式發(fā)生變化，從單一的關(guān)注因素，向其鏈條上下游延展。

　　目前地價(jià)高企，導(dǎo)致成本增加，但對(duì)于上市房企來(lái)講，通過(guò)金融和資本運(yùn)作，可以把土地作為標(biāo)的發(fā)債、發(fā)信托基金等，也能變換途徑收益。另外，上市房企的高調(diào)拿地，對(duì)股價(jià)上漲也有助推作用，從股市中獲取高回報(bào)，來(lái)彌補(bǔ)地價(jià)帶來(lái)的高成本。可見(jiàn)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房企的收益與成本的計(jì)算方式在悄然發(fā)生著變化，更加多元化，金融資本正在改變著房企的盈利結(jié)構(gòu)。

　　預(yù)計(jì)2016年北京商品房進(jìn)入高端化

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)也顯示，2015年三季度，百城住宅用地樓面均價(jià)為3534元/平方米，為2010年以來(lái)單季度最高，同比上漲47.8%，環(huán)比二季度上漲25.3%。

　　分析認(rèn)為，三季度百城住宅用地樓面價(jià)創(chuàng)新高，主要原因在于熱點(diǎn)城市地價(jià)成交價(jià)高。事實(shí)上三季度的樓市延續(xù)了分化、回暖的態(tài)勢(shì)，傳導(dǎo)效應(yīng)表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，一方面供需緊張熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)升溫，北京、上海、廈門(mén)等多個(gè)熱點(diǎn)城市在三季度有高價(jià)地成交，但另一方面供過(guò)于求的二三線城市土地市場(chǎng)無(wú)明顯改觀。

　　據(jù)了解，北京市國(guó)土局10月19日掛牌3宗土地，加上前期已經(jīng)待售的26宗土地，這意味著未來(lái)北京將集中出讓經(jīng)營(yíng)性土地高達(dá)29宗，掛牌起始價(jià)合計(jì)高達(dá)576.94億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照北京目前土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率40%計(jì)算，這29宗地成交金額有望達(dá)800億元左右，今年全年北京土地出讓金有望突破2000億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，在未來(lái)一個(gè)月待售的土地中，北京預(yù)計(jì)將起碼出現(xiàn)5-8宗地王，特別是位于豐臺(tái)區(qū)的三宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊，樓面價(jià)都可能突破之前區(qū)域紀(jì)錄。

　　預(yù)計(jì)2016年北京商品房將進(jìn)入高端化，張大偉分析，受土地升溫影響，今年最后兩個(gè)月，北京商品房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)明顯上漲。