創(chuàng)富·案例

　　10月下旬，廣州市海珠區(qū)舉行了一場出租屋行業(yè)研討會。來自政府主管部門、高校專家和出租屋行業(yè)的代表共聚一堂，探討如何讓出租屋社區(qū)管理長治久安，又如何通過聚集青年租客精英人才資源，以“互聯(lián)網(wǎng)+”將青年出租屋社區(qū)打造成為創(chuàng)業(yè)驅(qū)動器等問題。

　　其中，“Inner心中創(chuàng)享空間”（原名“心中公寓”）被推為解決這些問題的先進典型。其在滿足年輕人、小白領(lǐng)對交通便利、管理規(guī)范、設(shè)施較新和性價比高等租房需求之后，又開始通過社區(qū)運營管理的探索，以交友、創(chuàng)業(yè)等主題進一步增強用戶粘性。

　　如今，心中公寓社區(qū)里的年輕租戶已在一定程度上實現(xiàn)了自我管理，甚至孵化出了一個創(chuàng)業(yè)平臺項目Redrom。這種房東與租客間獨特的“共生”關(guān)系，也讓心中公寓成為大眾創(chuàng)業(yè)時代青年公寓的“進化”樣本。

　　●南方日報記者 牛思遠 實習(xí)生 周漉珊

　　“臟亂差”城中村

　　悄然變身青年公寓

　　“五年前我就已經(jīng)注意到了出租屋的商機。”Inner公寓創(chuàng)始人吳偉光說。

　　2010年前后，吳偉光在廣州美院附近經(jīng)營著一家茶葉檔口，經(jīng)常會遇上有租房需求的人來詢問。那時，公寓式的出租屋還比較少見，城中村“臟亂差”的房子因為便利的地理位置，是許多年輕人租房時無奈的選擇。

　　在吳偉光看來，很多付了錢的租客并沒有享受到對等待遇，糟糕的環(huán)境及惡劣的房東，都讓這些年輕人住得“沒有尊嚴(yán)”。而隨著城市的發(fā)展，外來人口的增多，人們對居住環(huán)境要求的提高，都意味著潛在市場的龐大。因此，吳偉光萌發(fā)了要做“有尊嚴(yán)”的房子的想法。

　　問及“尊嚴(yán)”，吳偉光覺得房子“平安、整潔及舒適”是最基本的要求。Inner公寓每個門店都配備兩名生活管家和專職保安，租客要入住必須得先辦好廣州市居住證，日常進出社區(qū)也要刷門卡，每個房間最多住兩個人，倘若有朋友借住，需申請辦理借住卡?！翱爝f、外賣都不給進社區(qū)，而是設(shè)置了快遞自助提貨機和專門的外賣點。”

　　“除了付給村里的租金，錢主要用在完善硬件設(shè)備，比如改造地下的排水系統(tǒng)，重新裝修建筑，增加消防設(shè)備和安防監(jiān)控設(shè)施等。”吳偉光透露，Inner公寓運營的出租屋都由舊房改造而成，圍繞著“安全舒適”的要求，投入不菲。以寶崗地鐵口旁的分店為例，從公共區(qū)域建設(shè)到單房設(shè)計，四棟樓、342套房子的租金和改造花費等初期投入達到千萬元級的水平。

　　隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”大潮涌起，越來越多的人開始嘗試結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)，借助互聯(lián)網(wǎng)透明化、便利化的優(yōu)勢，以O2O模式來改造傳統(tǒng)行業(yè)。租房市場便是這樣一個正悄然發(fā)生改變的領(lǐng)域，尤其是其中的長租公寓，近年漸漸出現(xiàn)了“YOU+”、“萬科驛”等多個擁有一定知名度的品牌。

　　與擁有開發(fā)商背景的“萬科驛”不同，不管是有雷軍光環(huán)加持的“YOU”公寓，還是更加草根氣息一些的Inner公寓，獲得房源都是長租公寓運營的核心難點之一。

　　居民小區(qū)中零散的房間很難規(guī)?；\營，老工廠則往往位置偏僻交通不便，吳偉光將目光投向了城中村的舊房。起初，他的想法是將城中村的舊房推倒重建，但是遭到了極大的阻力。于是他轉(zhuǎn)變思路，找到了解決問題的兩個核心點：一是政府需求，二是村民思維。

　　“順應(yīng)市場規(guī)律，就能夠找到問題的解決方法?！眳莻ス夥治?，對于政府主管部門來說，管理規(guī)范的長租公寓有助于美化城中村，細致管理外來人口，提高治安環(huán)境，因此其很愿意促成自己統(tǒng)一承包村集體的舊房；而從村民角度，有穩(wěn)定的租金收益，房子產(chǎn)權(quán)不變且物業(yè)得到修繕升級，業(yè)主還可以加盟公司成為老板，是件既有短期收益也帶來長期利好的事。

　　交通便利的地理位置，干凈舒適的社區(qū)環(huán)境，以及保證安全的規(guī)范管理，讓Inner公寓頗受歡迎。從2010年至今，Inner公寓已經(jīng)開出了6家門店，入住率長期保持在94%以上，“雖然前期資金投入大，但是回報穩(wěn)定，現(xiàn)金流充裕，我已經(jīng)很滿足了。”

　　年輕人自我管理

　　催生創(chuàng)業(yè)平臺項目

　　從第一家店開始，Inner公寓的目標(biāo)受眾就定位為年輕人。年輕人有年輕人的需求特點，例如強烈的社交意愿。以寶崗大道店為例，其住戶基本為85后和90后，社區(qū)管理處每個月會組織幾次住戶活動，促進住戶之間的情感。而彼此陌生的住戶，也很快就相互熟悉，成為了朋友。

　　“住在這里，慢慢就成為牽絆了?！弊饪屠钆驽|說道。所有的住戶都在一個微信群里，就算凌晨5時喊聲餓了，也會有不眠者回應(yīng)幾聲，說不定還會貢獻吃的。新住戶加入后，也不會有融不進的隔離感。老住戶會主動問候新住戶，并幫助其融入集體。強大的集體歸屬感，促使這些年輕人積極參與到社區(qū)衛(wèi)生、安全等日常管理中去，實現(xiàn)了租客的自我管理。

　　吳偉光也樂于給租客提供機會去參與社區(qū)管理，例如公寓的花園管理，會通過社區(qū)的微信公眾號發(fā)布服務(wù)信息，住戶可以申請兼職公寓花藝師，也會獲得相應(yīng)的“報酬”。從今年11月中旬起，租客還可以認(rèn)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)的植物，申請將新品種的植物種植于認(rèn)領(lǐng)地，由社區(qū)內(nèi)的園藝師提供專業(yè)輔助。

　　“我2015年年初搬進來，現(xiàn)今因結(jié)婚搬走了，但是很多記憶都在。”租客李劍豪說，“那時候，大家都聚在花園里。我還比較內(nèi)向。但每次路過花園的時候，他們總會喊我一起玩，我特別開心！特別特別開心！”

　　李劍豪說，以前大家經(jīng)常會集中到他租住的104號房間煮火鍋，從兩三好友發(fā)展到二三十人的聚會。在一筷子一杯酒往來之間，不同行業(yè)的人，不同火花的碰撞，撞出了創(chuàng)業(yè)平臺Redrom。

　　“red象征著熱情，就像是104內(nèi)熱騰騰的火鍋?！崩顒澜榻B，這個位于Inner寶崗大道店的創(chuàng)業(yè)平臺，由首批23位社區(qū)租客眾籌建立，計劃提供支持青年創(chuàng)業(yè)孵化的服務(wù)，包括投資人對接、邀請名師授課、提供創(chuàng)業(yè)法律咨詢等。

　　這23個年輕人的想法得到了吳偉光的認(rèn)可與支持，吳偉光為其在社區(qū)內(nèi)提供了一處場地作為Redrom的線下平臺，眼下已經(jīng)被裝修成以紅色為主色調(diào)的創(chuàng)業(yè)咖啡館?？Х瑞^的日常服務(wù)也充滿了自我管理的色彩——沒有專職服務(wù)員和調(diào)飲師，23名創(chuàng)始人和有興趣有時間加入的租客輪值擔(dān)任“店長”，為客人提供服務(wù)。

　　“我對于這幫創(chuàng)始人，主要把握大方向以及保障安全，而不是去限制。只有住戶才會知道真正的需求點在何處?！眳莻ス庹f。而作為項目發(fā)起人，李劍豪認(rèn)為目前這個平臺更像是公寓的配套服務(wù)。

　　“社區(qū)里許多上班族有時會萌發(fā)創(chuàng)業(yè)的念頭，Redrom就會幫助這些租客將點子轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實。”李劍豪說，例如租客想要制作“智能衣服”，Redrom就會幫忙聯(lián)系廠家洽談。如若項目成功，平臺會收取一定占比的交易費為中介費。而類似幫忙找兼職、送外賣快遞上門之類的服務(wù)，則為租客免費提供。“只要是能夠想得到，而我們又能夠完成的話，我們都會接下來?！?/p>

　　第三方點評

　　長租公寓市場空間龐大

　　長租公寓市場龐大。如今許多城市尤其是一二線城市的房價上漲厲害，但青年白領(lǐng)人士的收入積累還比較少。因此，在剛參加工作到結(jié)婚這段時間，很多年輕人會選擇租房，出租屋的市場需求是很大的。

　　過去的房屋租賃主流形式是分散式的出租屋，個體房東面對個體租客，出租屋在裝修、服務(wù)和管理等方面都存在一些不匹配的問題。長租房模式實現(xiàn)了規(guī)?；粋€投資方可以一次性提供很多出租房給年輕人選擇，管理也會比較專業(yè)和規(guī)范。

　　而在保證安全、規(guī)范的管理之外，這種社區(qū)化的長租公寓也能夠以舉辦活動、建設(shè)公共區(qū)域等方式來給租客提供情感、知識交流的平臺。心中公寓的Redrom項目就是這種背景下的自然產(chǎn)物。這種新的模式，不僅讓長租公寓投資方和運營者增強了提供增值服務(wù)的能力，也給年輕租客提供了很好的創(chuàng)業(yè)氛圍，能對年輕人的創(chuàng)業(yè)嘗試起到“1+1大于2”的效果。

　　廣州這樣的城市，還有很多城中村，做長租公寓也還有機會。不過這個行業(yè)有一定門檻，尤其是資金方面，承租和裝修的初期投入成本少則幾十萬元，多則幾百萬元。當(dāng)然，創(chuàng)業(yè)者如果想進入這個領(lǐng)域，也可以先承租村民的三四層房間，通過粉刷、添加家電家私、管理等方式，慢慢積累資金，慢慢做大。

　　——廣州大學(xué)工商管理學(xué)院房地產(chǎn)批量評估研究中心教授、廣東省房地產(chǎn)業(yè)學(xué)會專家委員會委員 賈士軍