曾多次出現(xiàn)在北京土地招拍掛市場(chǎng)的碧桂園，日前如愿獲得位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)的兩宗商業(yè)金融用地。然而，就在各方熱議碧桂園終于進(jìn)京之際，卻傳來(lái)碧桂園退地風(fēng)聲，對(duì)此碧桂園表示確實(shí)在重新核算項(xiàng)目的成本和價(jià)值，一旦決定近期將對(duì)外公布。對(duì)于一向擅長(zhǎng)運(yùn)作郊區(qū)大盤(pán)的碧桂園來(lái)說(shuō)，面對(duì)如此高昂的地價(jià)，未來(lái)如何開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及后續(xù)的資金問(wèn)題，的確也是橫亙?cè)谄涿媲暗囊坏离y題，今天的猶豫和遲疑也不難理解。

　　退地疑云

　　顯而易見(jiàn)，碧桂園對(duì)于其在北京城區(qū)市場(chǎng)的首次落子是格外謹(jǐn)慎的。

　　10月21日，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以總價(jià)51.8億元摘得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，溢價(jià)率均超140%，綜合樓面價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米。然而，幾天之后，有市場(chǎng)消息指，主導(dǎo)舉牌的金茂在競(jìng)拍中的最終報(bào)價(jià)超出了碧桂園授權(quán)金額，碧桂園告訴本報(bào)記者，土地價(jià)格和資金問(wèn)題讓其不得不重新核算項(xiàng)目成本和價(jià)值。

　　花鄉(xiāng)四合莊地塊位于豐臺(tái)區(qū)中南部，今年內(nèi)該區(qū)域已經(jīng)出讓了多宗地塊，其中，今年9月，中鐵置業(yè)集團(tuán)和中鐵投資集團(tuán)以11億元競(jìng)得區(qū)域內(nèi)一宗商業(yè)金融用地，樓面價(jià)為1.82萬(wàn)元/平方米，今年7月，金融街以17.6億元也競(jìng)得相鄰地塊，樓面價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米。

　　相比較來(lái)看，碧桂園和金茂此次買(mǎi)地的價(jià)格要遠(yuǎn)高于之前的成交價(jià)，短短幾個(gè)月內(nèi)便創(chuàng)區(qū)域新高。

　　機(jī)構(gòu)也并不看好此次投資。全球著名投行瑞信集團(tuán)近日發(fā)表研究報(bào)告指出，因碧桂園持有一線城市的土地儲(chǔ)備所付價(jià)格太高，新項(xiàng)目或?yàn)槊唾Y產(chǎn)凈值帶來(lái)負(fù)面影響。因此下調(diào)碧桂園資產(chǎn)凈值的預(yù)測(cè)。

　　除此之外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，以聯(lián)合體方式拿地，對(duì)于碧桂園打造一線城市項(xiàng)目品牌的意義也不大，甚至品牌的影響力容易被更為知名的高端項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方金茂所掌握;另一方面，對(duì)于此類(lèi)商業(yè)金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，碧桂園自然沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，碧桂園進(jìn)軍一線城市的目標(biāo)非常明確，后續(xù)可能還會(huì)繼續(xù)單獨(dú)拿地，或者待融資計(jì)劃到位后，還會(huì)嘗試高價(jià)拿地。

　　截至記者發(fā)稿，碧桂園方面尚未給出明確的答復(fù)，無(wú)疑，碧桂園的“退地”將給合作伙伴金茂帶來(lái)較大壓力，無(wú)論是由金茂單獨(dú)完成或者再找“下家”合作，這都會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)程。

　　多種進(jìn)京路徑

　　碧桂園一向以經(jīng)濟(jì)圈來(lái)展開(kāi)區(qū)域布局，原來(lái)主要盤(pán)踞在經(jīng)濟(jì)圈的潛力城市，以高性價(jià)比的項(xiàng)目來(lái)吸引核心城市的人群跨區(qū)域置業(yè)。今年以來(lái)，集團(tuán)正式吹響進(jìn)軍一二線城市的號(hào)角。

　　從未在北京公開(kāi)土地市場(chǎng)有所斬獲的碧桂園，繼去年打造位于京西十渡的碧桂園九龍灣之后，今年又于京北再造度假樓盤(pán)碧桂園官?gòu)d湖和金山嶺·長(zhǎng)城河谷項(xiàng)目，同時(shí)還以收購(gòu)方式進(jìn)入燕郊市場(chǎng)。

　　在一線城市事業(yè)部直接負(fù)責(zé)人、碧桂園集團(tuán)聯(lián)席總裁朱榮斌看來(lái)，未來(lái)三四線城市依然是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)，但作為千億級(jí)企業(yè)，不進(jìn)入一線城市對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)是不完整的。

　　事實(shí)上，幾乎每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都有類(lèi)似的北京“情結(jié)”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有進(jìn)入北京，才意味著能更好地向全國(guó)發(fā)展和輻射，如果不進(jìn)京，就很難做到全國(guó)性公司。不過(guò)，在各自的進(jìn)京路上，有的一舉成名，有的卻越挫越勇。

　　龍湖地產(chǎn)2005年首次進(jìn)京，以“農(nóng)村包圍城市”的模式，憑借滟瀾山、香醍漫步等幾個(gè)郊區(qū)別墅項(xiàng)目的先后亮相，在北京站穩(wěn)腳跟;閩企泰禾2010年借殼上市之后便開(kāi)始瘋狂搶奪土地，屢屢斬獲“地王”，被業(yè)界與當(dāng)年的順馳聯(lián)想在一起，然而時(shí)移世易，當(dāng)年的“地王”紛紛解套，現(xiàn)在的泰禾已經(jīng)做得風(fēng)生水起。

　　恒大進(jìn)京路也頗為坎坷，2013年，以幾乎不賺錢(qián)的保障房為敲門(mén)磚，以品牌價(jià)值勝過(guò)實(shí)際銷(xiāo)售意義為代價(jià)，才叩響了進(jìn)京的大門(mén)。

　　在進(jìn)京趕考成功的企業(yè)經(jīng)驗(yàn)中，如果首個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有一炮打響，后期的考驗(yàn)將格外艱難。萬(wàn)科、綠地、富力、合生等都驗(yàn)證了這條規(guī)律，因此，碧桂園對(duì)其在北京首秀的謹(jǐn)慎，也就不難理解。

　　多重風(fēng)險(xiǎn)

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至10月上半月，一線城市累計(jì)土地成交額3018.37億元，成交樓面價(jià)8263元/平米，同比上漲8.3%，其中，9月成交額達(dá)588.78億元，創(chuàng)今年來(lái)新高，環(huán)比8月漲188%。

　　市場(chǎng)升溫，對(duì)于一二線城市的土地資源，房企的看多情緒有增無(wú)減，導(dǎo)致地價(jià)居高不下。然而，開(kāi)發(fā)商們極盡所能想擠進(jìn)來(lái)的北京市場(chǎng)，卻是風(fēng)險(xiǎn)重重。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，從碧桂園的公司體制來(lái)看，其跟投制度與全產(chǎn)業(yè)鏈體系是企業(yè)能夠得以發(fā)展的根本，而這其中的關(guān)鍵詞是高周轉(zhuǎn)與低成本，但是在北京，尤其是在高地價(jià)高房?jī)r(jià)背景下的北京市場(chǎng)，這一優(yōu)勢(shì)卻很難奏效。而碧桂園要想真正進(jìn)京，就必然要對(duì)公司運(yùn)營(yíng)模式做出一定改變，以適應(yīng)北京市場(chǎng)，這也是當(dāng)下很多“南方系”房企所面臨的抉擇。而即便做出改變，由于經(jīng)驗(yàn)不足，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中仍有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年已出讓的29宗宅地中，樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平方米的達(dá)13宗，加上正在出讓的土地，年內(nèi)土地樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平方米的宅地將達(dá)到18宗以上。郭毅認(rèn)為，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度卻相對(duì)較慢，因此未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　京華時(shí)報(bào)記者潘秀林