在經(jīng)歷了大半年的“火力全開”后，進(jìn)入“金九銀十”以來，津城住宅市場一、二手房仍表現(xiàn)強(qiáng)勁，隨著樓市環(huán)境的持續(xù)利好，消費主流已經(jīng)悄然發(fā)生變化，從過去的剛需擔(dān)綱到如今的改善接棒，本地購房者的購買力也在不斷增強(qiáng)，市場整體穩(wěn)健趨好。

　　一二手房“銀十”成色皆足

　　自今年“3.30”新政實施以來，上半年連續(xù)數(shù)月房產(chǎn)市場利好政策的密集出臺促使樓市銷量大增，大量被壓抑許久的剛性需求被集中解套釋放，這令部分業(yè)內(nèi)人士曾擔(dān)心，住宅銷量在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季反而會顯現(xiàn)出動能減弱？然而，從本地市場成交狀況來看，這一熱銷勢頭并未削減褪去。

　　根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上一周，天津市新建商品住宅共成交3582套，環(huán)比上漲3.0%；成交面積40.4萬平方米，環(huán)比上漲9.1%；成交均價12124元/平方米，環(huán)比上漲7.8%。其中，最受關(guān)注的中心城區(qū)成交無論是成交套數(shù)還是成交面積環(huán)比上漲均逼近五成左右，成交價格也有小幅上揚。

　　二手房方面，上周本市共成交私產(chǎn)住宅2860套，環(huán)比上漲6.6%；成交面積25.3萬平方米，環(huán)比上漲8.8%；成交均價10867元/平方米，環(huán)比上漲6.3%。各區(qū)域來看，中心城區(qū)成交占全市成交總量四成以上，各項成交指數(shù)均有上揚，成為全市二手房重點區(qū)域；而在各中介市場排兵布陣競爭激烈的市內(nèi)六區(qū)中，上一周本市各行政區(qū)二手私產(chǎn)住宅成交量呈現(xiàn)“漲多跌少”的狀態(tài)，其中漲幅最大的是紅橋區(qū)。均價方面，有漲無跌，全線飄紅，漲幅最大的同為紅橋區(qū)。我愛我家市場研究中心認(rèn)為，本月受“十一”長假的影響，交易日有所縮短，使得成交量與上月同期相比下滑了23.23%，但日均交易量與上月相比基本持平，預(yù)計本月二手私產(chǎn)住宅交易量同樣會突破萬套。

　　改善族購買力強(qiáng)勁

　　在經(jīng)歷了2014年的高供應(yīng)和低成交之后，樓市整個2015年始終處于政策不斷加碼，需求不斷釋放的狀態(tài)。特別是在大量剛需置業(yè)群體被市場解套消化后，改善型買家成為當(dāng)前市場最為受益的人群。

　　在一家4S店擔(dān)任財務(wù)工作的小禎近來萌生了“換房”的想法，現(xiàn)在她與老公還有兩歲的兒子住在王串場附近的一個獨單里。她說：“這是我們2012年結(jié)婚時的婚房，當(dāng)時我們倆都沒有正式的工作，所以用的商業(yè)貸款，每個月利息挺高的?，F(xiàn)在利率和首付不斷下調(diào)，我們這房子也已經(jīng)滿兩年，營業(yè)稅就減了不少，現(xiàn)在我和老公都有了公積金，所以就想著把這套房子賣了，趁現(xiàn)在利息低換套大一點的兩室?！?/p>

　　根據(jù)最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上一周，本市新建商品住宅成交套均面積為113平方米，二手房成交套均面積為89平方米。由此可見，從過去獨單、小兩室的“業(yè)績長紅”到如今大兩室、小三室的“鋒芒漸露”，買房人的目標(biāo)產(chǎn)品類型正在不斷提升，其購買能力也在不斷增加。尤其對于像小禎這樣事業(yè)漸入軌道的年輕人來說，盡管手中現(xiàn)金流較少、首付負(fù)擔(dān)力較弱，但還款能力大多不可小覷，而眼下低首付、低利息的房貸環(huán)境可謂是這部分人群的最佳購房窗口期。

　　中正地產(chǎn)置業(yè)顧問王先生告訴記者，雖然跟上半年比，進(jìn)入三季度以來，買類似獨單這類小戶型產(chǎn)品的客戶少了不少，但意欲購買兩居室的人群比例有所上升。其中，大多以改善、婚房群體居多，而且大多是“賣一買一”同時進(jìn)行。他表示：“現(xiàn)在純剛需買家已經(jīng)很少了，因為旨在改善，所以一些面積適中、房齡較新的二手房最受關(guān)注，與去年相比，個別小區(qū)每平方米漲幅甚至達(dá)到了1500到2000元左右。不過，也正因為二手房價格漲幅逼近了新房，所以近兩三個月，很多二手房客戶開始向新房市場轉(zhuǎn)移外溢?！?/p>

　　年末有望“暖冬”收官

　　隨著年末市場的漸行漸近，傳統(tǒng)淡季即將開啟，不過，由于當(dāng)前較為寬松的樓市環(huán)境，有業(yè)內(nèi)人士表示，與往年冬寒料峭格局或許有所不同，今年樓市有望迎來一個“暖冬”。

　　從近期市場環(huán)境來看，多輪新政釋放出的紅利使得樓市的寬松調(diào)整再度升級。9月30日，央行發(fā)布了“對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%”的通知。這也是今年以來政府對于樓市第四次進(jìn)行鼓勵調(diào)整，首套房商貸首付降至五年內(nèi)最低。而選擇在這一時間節(jié)點發(fā)布，也被部分分析人士認(rèn)為是在國慶節(jié)傳統(tǒng)購房高峰來臨之際為樓市再添動力之舉?！?.30”首付門檻的降低進(jìn)一步擴(kuò)大剛需首置和部分改善型消費群體的購買基數(shù)與購買力，最大限度上促進(jìn)住房消費，延續(xù)樓市持續(xù)回暖的信心。此外，10月24日起，央行宣布再次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，同時下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是年內(nèi)第三次“雙降”，對購房人來說，改善型購房人群將成為利好疊加的最受益人群，本次“雙降”將刺激改善型購房需求的持續(xù)釋放。

　　天津中原投資顧問部分析認(rèn)為，近期隨著降息降準(zhǔn)、“限外”松綁、首付降低等支持房地產(chǎn)政策的不斷釋放，新房市場呈現(xiàn)上升勢頭，二手房市場整體成交量也穩(wěn)定在高位水平。展望四季度樓市，財稅、信貸及其他房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步實施，將為樓市帶來多重利好。預(yù)計在成交量方面，四季度將延續(xù)二三季度的火熱市場；價格方面，隨開發(fā)商信心的增強(qiáng)，穩(wěn)步小幅上升將成為主基調(diào)。對于二手房市場而言，將繼續(xù)沿襲4月份以來的火熱成交，最終全年成交有望實現(xiàn)倍增。