或許在不遠(yuǎn)的未來，這些商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的星星之火，便會(huì)成燎原之勢，最終打造出這座城市新的軸線——?jiǎng)?chuàng)新中軸。這條中軸線不以具體某條道路為依托，而是追逐著創(chuàng)新要素而不斷變化。商業(yè)地產(chǎn)商也會(huì)從一個(gè)單純提供商品房租售的硬件供應(yīng)商，逐步變身為企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)提供商；而這座城市也將從中汲取到飽滿充盈的創(chuàng)新之力，進(jìn)而打造成創(chuàng)新之城。

　　在建筑學(xué)意義上，城市中軸線是一個(gè)城市的景觀、功能與發(fā)展軸線，不僅是城市的交通主干道，更是一座城市的商業(yè)主動(dòng)脈。置身中軸線，可以領(lǐng)略城市的文化底蘊(yùn)，感受城市的前世今生。隨著時(shí)間推移和世事變遷，一個(gè)城市的中軸線也會(huì)隨之發(fā)生改變；作為城市的脊梁和動(dòng)脈，這每一次的改變也會(huì)帶動(dòng)附著其上的文明形態(tài)的嬗變。

　　在中山，從時(shí)空概念上而言，在兩個(gè)時(shí)期有三條路可稱得上是城市商業(yè)中軸。孫文路，從上世紀(jì)二三十年代至改革開放前十年，它是中山商業(yè)起步的源頭，也是商鋪地產(chǎn)的發(fā)軔；中山路和博愛路，從上世紀(jì)八九十年代走來，它們見證著中山改革開放的豐碩成果，在其周圍也集聚著目前中山最高端規(guī)模最大的寫字樓、大型商場和星級酒店。

　　時(shí)至今日，在交通和通信極度發(fā)達(dá)的背景下，中山的商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出一些新的端倪，一如盛景尚峰的眾創(chuàng)金融街、悅盈新城的“互聯(lián)網(wǎng)+”家園。他們并不再把城市主干道作為唯一選址依據(jù)，而是更加注重產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和創(chuàng)新要素的集聚?；蛟S，在不遠(yuǎn)的未來，在中山便可形成一條依托創(chuàng)新要素的商業(yè)中軸線，也會(huì)有更多像眾創(chuàng)金融街和“互聯(lián)網(wǎng)+”家園這樣的新形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。

　　1 開創(chuàng)中國近代百貨的騎樓街鋪

　　中軸線：岐江河沿岸延伸至孫文西路

　　商業(yè)街是一種古老而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)存在形式，一些特色商業(yè)街也成為當(dāng)?shù)氐囊粡埫?，一如廣州的上下九步行街、上海的南京路，對中山來說，其代表便是老城區(qū)的孫文西路及其鄰近街區(qū)，而散布在道路兩旁的騎樓，則是早期“商鋪地產(chǎn)”在中山的代表性建筑。

　　中山，古稱香山，地處珠三角核心板塊，北接廣佛，南鄰珠澳，與深圳隔海。在明代，香山縣農(nóng)業(yè)、手工業(yè)有了長足發(fā)展，商業(yè)也漸趨繁榮。資料顯示，明清之時(shí)，在如今的孫文西路中段，便已是商賈云集，店肆林立，孫文路作為中山商業(yè)中軸的雛形在彼時(shí)便已形成。

　　在民國初年，中山將迎恩街、武峰里、懷德里等幾條街道整合重建，鋪設(shè)石岐大馬路。1925年，孫中山逝世的消息傳來，為了紀(jì)念他，香山縣改名中山縣，而修建中的石岐大馬路也被改命名為孫文路。建成后的孫文路長達(dá)2000多米，位于如今中山市城區(qū)石岐西門外，西連津渡（石岐河），南繞煙墩山，東達(dá)仁山（即現(xiàn)在的孫中山紀(jì)念堂），真正成為中山歷史上第一條貫穿東西的交通大動(dòng)脈。

　　孫文路自建成起，就成為石岐的交通商業(yè)中心。它的崛起也與中山數(shù)十萬僑胞息息相關(guān)，當(dāng)年分散于港澳和世界各地的眾多海內(nèi)外鄉(xiāng)親紛紛回來投資開鋪，那些特色鮮明的騎樓多半便是彼時(shí)所建。作為傳統(tǒng)意義上的城市中軸線，孫文路濃郁的商業(yè)氛圍也帶動(dòng)了中山商業(yè)的發(fā)展。先施、永安、新新、大新中國近代四大百貨公司的創(chuàng)始人均來自中山，其中，永安、先施百貨公司還在孫文路上開辦了分公司。

　　孫文路擴(kuò)建改造完成后，大批商戶被集中于此。一直到20世紀(jì)80年代末，在老石岐人的記憶中，孫文路及其鄰近街區(qū)都是購物消費(fèi)的首選之地，那里的店鋪是很多生意人投資興業(yè)的優(yōu)先選擇。因年代久遠(yuǎn)，這些店鋪的主人多身在海外，商鋪以出租給他人經(jīng)營為主，其核心收益主要還是依靠租金，商業(yè)模式也相對單一而固定。

　　時(shí)至今日，孫文路依舊是中山的標(biāo)志性地點(diǎn)，聞名遐邇的孫文西路文化旅游步行街仍然吸引著四方來客。但隨著交通擁堵的加劇、配套設(shè)施的老化、城市重心的東移，孫文路商業(yè)中軸地位已然不復(fù)存在，那些原先炙手可熱的店鋪也漸漸成為難以出租的燙手山芋。

　　2 縱貫交通的城市商業(yè)地產(chǎn)組團(tuán)

　　中軸線：中山路與博愛路雙軸并行

　　從廣珠西線進(jìn)入中山城區(qū)，相信不少人都會(huì)被遠(yuǎn)方兩棟頗為醒目的“雙子星”建筑所吸引。而這正是目前東區(qū)乃至中山的城市商業(yè)地標(biāo)——利和國際金融中心（利和廣場）。利和廣場位于東區(qū)中山三路，毗鄰市政府第二辦公區(qū)，是中山市最負(fù)盛名的高檔商圈。利和廣場所在的中山路，正是在20世紀(jì)80年代末，取代孫文路的中山商業(yè)新中軸。

　　進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)80年代，改革開放大潮席卷全國。作為改革開放的前沿陣地，中山也借勢發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體量和人口數(shù)量都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，成為名震天下的“廣東四小虎”之一。此時(shí)，原來以孫文路為中軸的城市格局，已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展的需要，城市重心轉(zhuǎn)移已是勢在必行。

　　于是，在80年代末，中山在原人民路和長洲路的基礎(chǔ)上，著手修建中山路。中山路西接廣珠公路，東連京珠高速和中山港，全長10.3公里，這條全市最長、最新、最寬的交通動(dòng)脈甫一建成，便迅速帶動(dòng)了沿線商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也推動(dòng)了中山的城市重心由石岐逐漸向東區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　隨后，中山又以博愛為名，修建了一條貫通城市東西兩端的交通大動(dòng)脈。博愛路自105國道沙溪段起步，途經(jīng)廣珠公路、興中道、起灣道、長江路等多條城市重要干線，直至逸仙路接通開發(fā)區(qū)。如中山路一樣，博愛路的貫通同樣在中山城市商業(yè)地產(chǎn)的版圖上畫下了濃墨重彩的一筆。

　　經(jīng)過十幾年的發(fā)展，圍繞中山路和博愛路這兩大平行分布的城市中軸，以大型商業(yè)綜合體為核心的城市商業(yè)地產(chǎn)組團(tuán)已漸趨成熟。80年代，中山國際酒店、富華酒店等第一批現(xiàn)代化酒店在中山一路附近建成，并倍受市民青睞。車站、碼頭、酒店、公園、步行街等一應(yīng)俱全，也使該地段成為商業(yè)地產(chǎn)的黃金地段。

　　隨后，利和廣場、盛景尚峰、益華百貨、遠(yuǎn)洋城CBD等大型商場或高檔寫字樓也紛紛沿兩大城市中軸落子布局，其中，利和廣場商圈已經(jīng)成為當(dāng)前中山市最成熟、最高檔的商圈。而盛景尚峰金融商務(wù)中心也吸引著30多家銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)在此匯聚。這些大型商業(yè)綜合體、高檔寫字樓和星級酒店，不僅擁有優(yōu)越的服務(wù)環(huán)境，也有著現(xiàn)代化的企業(yè)管理和形式多樣的盈利渠道。

　　3 跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)思維的要素聚集新業(yè)態(tài)

　　中軸線：星火散布的城市創(chuàng)新中軸

　　古人云：“杯滿則溢，月盈則虧?！痹谑袌鼋?jīng)濟(jì)中，同樣存在著類似的現(xiàn)象。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求以市場作為資源配置的決定性力量，但市場調(diào)節(jié)具有一定程度的滯后性。

　　近年來，中山商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓發(fā)展迅猛，但出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性不均衡狀態(tài)，部分地方出現(xiàn)存量過剩。有業(yè)界人士表示，在中山除了盛景尚峰和利和廣場外，大部分的商業(yè)樓宇的入駐率并不是很高，以中山路、博愛路為城市中軸的溢出效應(yīng)已臨近邊際，要想消化這些商業(yè)地產(chǎn)存量，就必須找到新的市場需求。

　　8月份，悅盈新城聯(lián)合中山青年網(wǎng)商協(xié)會(huì)，在中山南區(qū)成立“互聯(lián)網(wǎng)+”家園。不同于傳統(tǒng)的商業(yè)樓宇運(yùn)營模式，悅盈新城將整座寫字樓交給中山市青年網(wǎng)商協(xié)會(huì)來負(fù)責(zé)運(yùn)營，目標(biāo)則是打造中山的“互聯(lián)網(wǎng)+”家園，為年青人提供一個(gè)貫通電子商務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。在這里有創(chuàng)業(yè)孵化器，創(chuàng)業(yè)者可以根據(jù)自身情況自由選擇租用辦公設(shè)備，可以是一個(gè)辦公桌，一間會(huì)議室，或者一個(gè)1000平米的攝影基地，方便靈活；同時(shí)，針對創(chuàng)業(yè)者普遍缺乏資金的情況，悅盈新城還引入包括軟銀中國、中關(guān)村創(chuàng)投等專業(yè)投資人，為雙方搭建合作平臺，為創(chuàng)業(yè)者提供融資機(jī)會(huì)。

　　與此相似，9月29日中山首條眾創(chuàng)金融街在盛景尚峰掛牌成立，再加上今年3月成立的“中山創(chuàng)客·眾創(chuàng)空間”，在盛景尚峰金融商務(wù)中心，出現(xiàn)不同于以往的新型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)：由政府部門出資，寫字樓可免租五年引入創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；招商對象不再是傳統(tǒng)形式的銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，而傾向于P2P、眾籌服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)投資等對小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的新型金融服務(wù)公司；寫字樓的格局也不再是嚴(yán)肅模式化的卡座會(huì)議室，可能更多會(huì)出現(xiàn)創(chuàng)業(yè)咖啡屋這樣的新格局。

　　此外，還有著重于集聚創(chuàng)新要素、推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的三鄉(xiāng)鎮(zhèn)金融商務(wù)中心，中山市政府推出的包括重點(diǎn)培育服務(wù)業(yè)新興業(yè)態(tài)的“億元樓宇”計(jì)劃。

　　這些看起來似乎毫無關(guān)聯(lián)的個(gè)案，卻在某種程度上不約而同地指向了以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為核心要素的商業(yè)地產(chǎn)新興業(yè)態(tài)。這與當(dāng)下全國創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大勢相吻合，也與中山創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略相呼應(yīng)，更重要的是這種創(chuàng)新模式，或許已經(jīng)跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新要素集聚的角度來尋求突破。

　　或許在不遠(yuǎn)的未來，這些商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的星星之火，便會(huì)成燎原之勢，最終打造出這座城市新的軸線——?jiǎng)?chuàng)新中軸。這條中軸線不以具體某條道路為依托，而是追逐著創(chuàng)新要素而不斷變化。商業(yè)地產(chǎn)商也會(huì)從一個(gè)單純提供商品房租售的硬件供應(yīng)商，逐步變身為企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的服務(wù)提供商；而這座城市也將從中汲取到飽滿充盈的創(chuàng)新之力，進(jìn)而打造成創(chuàng)新之城。

　　統(tǒng)籌：覃素玲

　　撰文：南方日報(bào)記者 李鳳祥