從2015年前三季度經(jīng)濟背景來看，美元預(yù)期加息、國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)不景氣，恰逢5月份以來股市又大跌，經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示， 2015年前三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值487774億元，同比增長6.9%，已經(jīng)跌破7%。從三季度來看，三季度增長6.9%。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟仍然處于觸底階段的基本面并沒有改變。

　　同時，從2015年樓市表現(xiàn)來看，多輪“救市”措施出臺后，尤其是“330新政”之后的二季度，一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國的商品房銷售面積增速也開始轉(zhuǎn)正，但是，從投資增速來講，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落。

　　那么，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟觸底的基本面背景下，預(yù)計2015年四季度貨幣政策會有哪些變化特征? 2015年四季度及2016年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何?筆者逐一進(jìn)行解讀。

　　如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題。今年8月底“雙降”之后，一線以及部分二線城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，潛伏著危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。具體來講，有以下六大理由:

　　理由之一: 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

　　同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

　　從投資增速來講，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1-8月份回落0.9個百分點，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導(dǎo)致房企投資動力不足，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

　　理由之二:貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期

　　筆者認(rèn)為，央行“雙降”、930新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，2016年初開始新一輪調(diào)整。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

　　因此，在央行降準(zhǔn)降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

　　理由之三:美元加息預(yù)期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國樓市被美元“做空”

　　美元加息預(yù)期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，對比中美樓市的投資價值，還是美國房產(chǎn)投資價值較高的。從這個角度來看，中國樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

　　此外，中國經(jīng)濟環(huán)境仍然處于低迷階段，此時中國貨幣政策不得不通過量化寬松應(yīng)對美元加息。這對于中國樓市來講，確實是短期內(nèi)的利好，但是，短期內(nèi)的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經(jīng)濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調(diào)整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場背景下，中國樓市已經(jīng)不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調(diào)整期即將來臨。

　　理由之四:“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向:瘋狂之后的市場調(diào)整期。

　　無論以何種方式，筆者認(rèn)為，土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差。

　　從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

　　理由之五:樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險

　　去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準(zhǔn)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前經(jīng)濟形勢依賴樓市越嚴(yán)重，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

　　理由之六:對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力

　　事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律;此外，今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，極有可能在2016年初。屆時，樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫存問題。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。

　　對于房企來講，無論是此時還是2016年，仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當(dāng)前部分房企比如 浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場;而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。