隨著近期頂級豪宅入市潮的來臨，北京高端樓市并未迎來預(yù)期的火爆。在連續(xù)3個月成交維持300套以上的高位水平之后，9月公寓豪宅出現(xiàn)短暫降溫。市場分析師表示，單價動輒超過10萬的頂豪項(xiàng)目集中入市在拉高豪宅均價同時，也給買方心理帶來了不小的沖擊。

　　供應(yīng)“超速” 成交下滑

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，報價6萬元/平方米以上的北京公寓豪宅市場共有33個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，相比上月減少1個。33個項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交262套，成交面積5.3萬平方米，環(huán)比分別減少23%、13%。

　　價格上，9月北京公寓豪宅市場成交均價為72827元/平方米，環(huán)比上漲4%，同時這一成交價也創(chuàng)造了自3月以來近7個月的新高。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，豪宅市場的短暫降溫主要是受到價格因素影響。今年以來多數(shù)在售公寓豪宅項(xiàng)目紛紛上調(diào)銷售價格，同時今年已入市以及預(yù)期入市的“10萬+”頂豪項(xiàng)目相比往年大幅增加，受到這兩方面因素的影響，北京公寓豪宅市場整體價格水平連續(xù)快速上漲。豪宅價格猛漲直接影響了需求方的購買決策。

　　9月，頂豪項(xiàng)目僅有使館壹號院一個新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)146套，預(yù)售價格高達(dá)12萬元/平方米。但包括萬柳書院、東山公寓、京投銀泰·琨御府等之前已入市的“10萬+”頂豪項(xiàng)目也都有新房源推出。任啟鑫表示，頂豪樓盤扎堆在今年入市制約了市場整體的銷售速度，高凈值客群本就有限，使得這些項(xiàng)目間存在激烈競爭。

　　相關(guān)人士透露，2015年北京待售的頂豪住宅套數(shù)預(yù)計(jì)超過1000套，而且豪宅的供應(yīng)增速可能還會增加，目前的成交增速與供應(yīng)量的增速已經(jīng)出現(xiàn)明顯的差距。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，正常的銷售周期都起碼在5-8年以上，在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴(yán)重。

　　高端客戶觀望

　　“高端客戶實(shí)在難找。”一位豪宅項(xiàng)目代理公司銷售負(fù)責(zé)人表示，北京限購政策尚未取消，原本高端客戶就不容易尋找，現(xiàn)在入市的豪宅又太多，競爭太激烈，客戶的選擇也更多。即便有購買意向的客戶也不著急下單。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月開盤的豪宅項(xiàng)目在8個左右，其中半數(shù)預(yù)售單價都將超過8萬元/平方米。北京豪宅供應(yīng)量并未有削減的勢頭。未來圍繞高端客群的競爭將進(jìn)一步加劇。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，地段、資源、產(chǎn)品都是購房者評價豪宅的重要要素，只有這些指標(biāo)均能達(dá)到讓購房者滿意，銷量才能有所保障，缺項(xiàng)越多，項(xiàng)目面臨的市場接受度挑戰(zhàn)就越大。

　　萊坊機(jī)構(gòu)發(fā)布的2015年《財(cái)富報告》指出，2014年北京超高凈值人士數(shù)量為1408位。相關(guān)人士介紹，高凈值人士通常指扣除自住物業(yè)后，個人資產(chǎn)凈值在3000萬美元以上人士。而他們正是北京豪宅爭搶的核心客戶。

　　專家指出，高凈值人士通常會在其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中配置部分高端不動產(chǎn)，但隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢，部分高凈值人士的資產(chǎn)出現(xiàn)縮水的跡象，影響了其購買力。另外，經(jīng)濟(jì)走勢的不確定性也讓他們在選擇不動產(chǎn)投資時格外謹(jǐn)慎，并對價格產(chǎn)生敏感。

　　預(yù)計(jì)當(dāng)前頂豪的價格上升如此之快，即便是豪宅買家也需要接受過程，頂豪市場可能會進(jìn)入一個平緩期。

　　北京商報記者 董家聲