人民網(wǎng)上海10月1日電 （記者孫小靜）2015年9月，上海二手房指數(shù)為3089點(diǎn)，比上月上升35點(diǎn)，環(huán)比上漲1.09%，漲幅較上月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)。指數(shù)漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小后，9月再現(xiàn)擴(kuò)大。

　　自“330”新政以來(lái)，二手房市場(chǎng)連續(xù)5個(gè)月處于月成交3萬(wàn)套以上的高水平。進(jìn)入9月，成交維持高位，指數(shù)漲幅翹頭，“金九”成色尚足。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，利好連連釋放需求，成交持續(xù)高位運(yùn)行。指數(shù)漲幅再次擴(kuò)大，行情延續(xù)。9月市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：一、一手房提價(jià)入市和土地市場(chǎng)的火爆，讓二手房賣(mài)家持續(xù)看漲，掛牌拉高相關(guān)區(qū)域房?jī)r(jià)；二、部分剛需類(lèi)買(mǎi)家擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，“恐慌”入市現(xiàn)象漸多，老工房（售后公房）成交抬頭；三、供應(yīng)顯現(xiàn)分化，外環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)次新房、學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，小部分賣(mài)家惜售并大幅提價(jià)10%左右。掛牌量由內(nèi)向外呈加大趨勢(shì)，其中外環(huán)外部分板塊增加3成以上，加上一手房分流買(mǎi)家，成交表現(xiàn)平淡；四、股市連續(xù)震蕩下跌，前期影響樓市成交，違約時(shí)現(xiàn)或暫緩購(gòu)房，近期反而促使部分資金轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，以規(guī)避股市風(fēng)險(xiǎn)。截至9月30日，全市二手住宅掛牌量為107412套，較上月上升4.0%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為28278套、59058套、20076套，較上月上升3.1%、4.0%、5.5%，掛牌呈現(xiàn)逐漸放量。

　　9月8日，在閘北靜安“撤二建一”工作醞釀和聽(tīng)取意見(jiàn)過(guò)程中，消息傳出影響巨大，致使閘北部分房源價(jià)格一夜串升。9月21日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》，支持繳存職工異地購(gòu)房需求。次日上海市公積金中心表示，落實(shí)細(xì)則還在研究中。此通知對(duì)于一線(xiàn)城市的上海影響有限。9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)通知，不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款調(diào)整為不低于25%。此通知不針對(duì)上海，但傳遞政策再次放寬信號(hào)。

　　剛需放量高端走緩

　　2015年9月，傳統(tǒng)市區(qū)全部8個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲1.38%，漲幅較上月擴(kuò)大0.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴整體上漲1.24%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　9月，市區(qū)漲幅較大的靜安、楊浦、黃浦分別上漲1.72%、1.43%、1.27%。市區(qū)內(nèi)看漲惜售賣(mài)家增多，部分熱門(mén)小區(qū)房源掛牌寥寥，有的甚至無(wú)房可售。掛牌后的房源往往在一周內(nèi)就能成交，其中二室三室戶(hù)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲明顯，500-800萬(wàn)的中高端改善次新房最受買(mǎi)家青睞。在次新房成交連續(xù)火熱帶動(dòng)下，老工房（售后公房）成交也出現(xiàn)了明顯放量，一些首次購(gòu)房的剛需客唯恐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，后續(xù)入市選擇面更小，快速選擇購(gòu)入200萬(wàn)以?xún)?nèi)的二室戶(hù)。由此，一些房齡久，樓層、位置較差的房源也能不議價(jià)而成交，其中漲幅較大的普陀、虹口分別上漲1.22%、0.92%。而1000萬(wàn)以上的高端房源成交縮小2成以上，帶看量和掛牌房源均有3成左右的減少。買(mǎi)家對(duì)高價(jià)房源接受度降低，成交放緩。

　　9月，新興城區(qū)整體上漲0.97%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，漲幅較大的寶山、閔行近市區(qū)部分分別上漲1.21%、1.13%。嘉定、松江近市區(qū)部分分別上漲0.47%、0.43%。成交分化，新興城區(qū)近市區(qū)板塊及主城區(qū)次新房成交較熱，而一些較偏遠(yuǎn)的房源或者老工房（售后公房）價(jià)格微漲或持平。由于區(qū)域內(nèi)剛需買(mǎi)家對(duì)價(jià)格敏感度高，漲幅略大就難以成交，于是置換型賣(mài)家只能平價(jià)出售以完成升級(jí)購(gòu)房。區(qū)域內(nèi)次新房則在老工房業(yè)主置換需求釋放下，成為置換客的首選目標(biāo)，價(jià)格漲幅明顯放大。

　　9月，非新興城區(qū)整體上漲0.59 %，漲幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。漲幅較大的為非新興城區(qū)主城區(qū)，如金山新城、崇明陳家鎮(zhèn)分別上漲0.44%、0.39%。究其原因，區(qū)域內(nèi)購(gòu)房消費(fèi)平淡，買(mǎi)家選擇面大，二手房?jī)r(jià)格漲幅較小。而地處郊環(huán)外的臨港新城則受益自貿(mào)區(qū)建設(shè)加快，上漲0.61%。

　　改善板塊漲幅領(lǐng)先

　　2015年9月，全市130個(gè)板塊中，上漲板塊104個(gè)，占比80%；下跌板塊13個(gè)，占比10%；持平板塊13個(gè)，占比10%。

　　上漲板塊平均上漲1.29%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.31百分點(diǎn)，上漲板塊力度加強(qiáng)。其中，市區(qū)一些改善板塊漲幅領(lǐng)先，漲幅較大的如靜安曹家渡、楊浦新江灣城、普陀長(zhǎng)壽路分別上漲2.09%、1.99%、1.82%，500萬(wàn)以上的房源成交最熱。另外，閘北、靜安并區(qū)消息傳出后，閘北一些板塊內(nèi)次新房供不應(yīng)求，賣(mài)家調(diào)價(jià)幅度普遍達(dá)3%-6%，漲幅較大的如閘北西藏北路、閘北大寧綠地分別上漲2.01%、1.23%。新興城區(qū)的次新房成交表現(xiàn)也不俗，抽樣統(tǒng)計(jì)，大戶(hù)型及經(jīng)濟(jì)型別墅成交較上月有3成以上增長(zhǎng)，如閔行梅隴、松江泗涇、浦東三林分別上漲1.67%、1.60%、1.52%。前期優(yōu)質(zhì)次新房大幅去化，乃至一有優(yōu)質(zhì)房源掛牌，盡管漲價(jià)，一周內(nèi)往往成交。而學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是一路陡升，連續(xù)數(shù)月維持5%-8%的漲幅，一些市級(jí)、區(qū)級(jí)第一階梯小學(xué)對(duì)口的小面積學(xué)區(qū)房，更是出現(xiàn)房荒。漲幅較大的如靜安江寧路、陸家嘴分別上漲1.98%、1.21%，單價(jià)突破10萬(wàn)的房源比比皆是。

　　持平板塊13個(gè)，半數(shù)為非新興城區(qū)板塊，如松江小昆山、崇明堡鎮(zhèn)、奉賢奉城，這類(lèi)板塊交易活躍度低，需求不旺，價(jià)格穩(wěn)定。也有一些板塊由于區(qū)域內(nèi)一手房大量入市分流，二手房均無(wú)漲幅，如寶山羅店、淞南。

　　下跌板塊平均下跌0.31%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.22個(gè)百分點(diǎn)。一些持有中低檔房源的置換客，為快速鎖定計(jì)劃入手的中高端房源，出售價(jià)格給出一定讓步。這些板塊中，浦東洋涇、虹口魯迅公園、徐匯萬(wàn)體館分別下跌0.42%、0.30%、0.26%。下跌主要原因：一是連環(huán)交易時(shí)間長(zhǎng)，置換客出于資金成本及置換房源的迫切性，降價(jià)出售；二是部分房源有一定瑕疵，降價(jià)為求快速出售。也有受到一手房放量推盤(pán)影響，以降價(jià)攬客，如普陀桃浦、松江佘山、嘉定南翔分別下跌0.51%、0.39%、0.37%。

　　上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，9月傳統(tǒng)季節(jié)，市場(chǎng)延續(xù)前期態(tài)勢(shì)，價(jià)格漲幅再現(xiàn)擴(kuò)大，成交量維持高位，市場(chǎng)信心筑就“金九”行情。市場(chǎng)整體表現(xiàn)為，改善類(lèi)次新房依舊受買(mǎi)家青睞，而隨之老工房（售后公房）成交也有抬頭。具體表現(xiàn)為，前期大熱的改善型次新房需求旺盛，但部分賣(mài)家看漲后市，有的甚至惜售跳價(jià)，成交受到一定壓抑。而房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，迫使不少資金有限的剛需客也結(jié)束觀(guān)望，跟風(fēng)入市，一些前期不被市場(chǎng)關(guān)注的老舊房源也有成交。

　　展望10月，不少一手房將推盤(pán)計(jì)劃放在國(guó)慶小長(zhǎng)假，開(kāi)發(fā)商造勢(shì)。在一手房市場(chǎng)拉動(dòng)下，二手房“銀十”行情可期。不過(guò)，價(jià)格的持續(xù)上漲將導(dǎo)致買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力下降，之前爆發(fā)式快速上漲格局或變?yōu)闇睾褪缴蠞q行情。