在各路新豪宅密集亮相爭奪眼球的同時，還有一批經(jīng)過數(shù)年培育，逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)后晉級形成的豪宅正在突圍。相比新豪宅而言，這類晉級型豪宅最大的優(yōu)勢在于拿地早、地價低，因此在定價上更具彈性，最終憑借較高的性價比來吸引財富階層。

　　新老豪宅兩分天下

　　根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月，北京公寓豪宅（報價6萬元/平方米以上）市場共有34個項目實現(xiàn)成交，相比7月增加1個，34個項目共實現(xiàn)公寓豪宅產(chǎn)品成交342套，成交面積6.1萬平方米，環(huán)比分別上漲4%、13%，幾乎與6月的年內(nèi)最高峰持平，再創(chuàng)一個小高峰。與此同時，8月北京公寓豪宅市場成交均價為69698元/平方米，環(huán)比上漲5%，同時這一成交價也創(chuàng)造了近6個月以來的新高。

　　從8月公寓豪宅市場成交特征來看，老牌成熟豪宅老項目后期表現(xiàn)十分搶眼。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，老牌豪宅項目多占據(jù)絕佳區(qū)位，再加上往往深耕多年，其生活、配套以及商務(wù)氛圍的成熟度是一些新晉豪宅所不可比擬的，而這些項目又多處于“賣一套少一套”的絕版境地，因此一經(jīng)推出多能夠取得市場較大關(guān)注。

　　“高端市場經(jīng)過數(shù)年培育，一些原本的改善盤隨著周邊配套的成熟，在提升產(chǎn)品品質(zhì)后晉級成為豪宅”，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，以今年北京高端公寓（不含商住部分）成交為例，從成交排行來看，新豪宅與這些“晉級型”豪宅呈現(xiàn)出兩分天下的態(tài)勢。

　　誰能晉級

　　那么，哪些老項目能夠成功晉級成為豪宅？

　　在排行榜中，新豪宅以琨御府、保利海德公園、萬柳書院等為代表，而晉級型豪宅則以紫辰院、華潤萬橡府等為代表。郭毅認(rèn)為，對于這些晉級型項目而言，提升產(chǎn)品品質(zhì)成為必要之舉。例如，紫辰院在入市前潛心研究當(dāng)前以70后、80后為主體的高端置客群的需求，全新升級產(chǎn)品，滿足購房者全生命周期的居住需求，因而獲得銷量領(lǐng)先。

　　對于一般的豪宅項目來說，豪宅已經(jīng)超越了單純的產(chǎn)品主義，北京某豪宅項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，豪宅購買者更追求一種生活方式和精神屬性。頂級的高端住宅不能僅僅只是一個鋼筋水泥的產(chǎn)品，不僅有好的地段，還要有好的服務(wù)；不僅關(guān)注形式更要關(guān)注內(nèi)涵，不僅能滿足居住功能，還強調(diào)客戶住在里面的一種體驗，這種定制化的感受對于頂級項目來說尤為重要，也讓項目能夠歷久彌新。

　　郭毅認(rèn)為，豪宅的集中入市必然會嚴(yán)重超出市場承載力，造成各項目間的成交量出現(xiàn)分化。地段、產(chǎn)品、價格、服務(wù)是購房者評價豪宅的四個要素，四項均能達(dá)到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項越多，未來的市場接受度面臨的挑戰(zhàn)越大。如何在白熱化的競爭中勝出，房企只能在確保產(chǎn)品不存在瑕疵的同時，充分調(diào)動資源，不斷地為項目做加法，比如引入優(yōu)質(zhì)教育、高端醫(yī)療或健康養(yǎng)生等，為項目增加附加值，從細(xì)節(jié)入手才能觸發(fā)購房者的置業(yè)熱情。

　　京華時報記者潘秀林