■ 一家之言

　　雖然全國(guó)商品房成交量已經(jīng)好轉(zhuǎn)，部分城市房?jī)r(jià)也止跌轉(zhuǎn)漲，但房企購(gòu)地面積、房屋新開工量、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅等三個(gè)重要指標(biāo)皆處于歷史性低迷形態(tài)，仍然在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)中屬于“拖后腿”的性質(zhì)。

　　近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。同時(shí)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站也發(fā)布了一個(gè)解讀8月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的新聞，標(biāo)題是：8月份新建商品住宅同比價(jià)格由降轉(zhuǎn)升。其后，新華社也刊發(fā)了一篇報(bào)道：樓市回暖更要堅(jiān)守政策底線，抑制投機(jī)炒房。

　　僅憑這兩條消息，好像樓市已經(jīng)比較熱了，又需要擔(dān)心房?jī)r(jià)大漲、投資投機(jī)者亂竄了。

　　房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有很多，但全國(guó)及主要城市房?jī)r(jià)的指標(biāo)，最重要的有兩個(gè)，一個(gè)是全國(guó)新建商品房成交均價(jià)，雖然統(tǒng)計(jì)局不公布，但通過(guò)換算統(tǒng)計(jì)局公布的月度成交總面積和總金額即可得出；另一個(gè)便是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)。

　　前者只能反映全國(guó)房?jī)r(jià)總體情況，不能準(zhǔn)確反映月度變化，而且不涉及主要城市；而后者則每月18日由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局按時(shí)公布，包括70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格與二手住宅價(jià)格變化幅度，除了直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市外，還包括35個(gè)地級(jí)市（全國(guó)均衡選樣本）。因此，70城房?jī)r(jià)，也就成為衡量全國(guó)月度房?jī)r(jià)變化的核心指標(biāo)。

　　70城房?jī)r(jià)，其實(shí)是房?jī)r(jià)指數(shù)，通過(guò)選取樣本樓盤，持續(xù)跟蹤同質(zhì)房源的價(jià)格。比如在上海就選取了上千個(gè)樓盤，進(jìn)行持續(xù)跟蹤。當(dāng)然，不可能百分之百達(dá)到房源同質(zhì)，總體看還是靠譜的。

　　統(tǒng)計(jì)局的8月份70個(gè)城市中，新建商品住宅同比上漲的城市個(gè)數(shù)為9個(gè)，下降的城市個(gè)數(shù)為61個(gè)。但測(cè)算出8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

　　這個(gè)“同比綜合平均”，肯定設(shè)計(jì)了城市權(quán)重，9個(gè)上漲城市中，漲幅第一的是深圳，大漲31.8%，第二名的上海為6.5%，北京和廣州分別上漲3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹東，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。這就意味著，把四個(gè)一線城市的權(quán)重定得特別高，而把35個(gè)地級(jí)市（三線城市）的權(quán)重定得特別低，才得出8月份同比綜合平均上漲1.7%。

　　如果一定要設(shè)計(jì)權(quán)重，可以按各個(gè)城市的新建商品住宅成交面積分配權(quán)重。如此，則61個(gè)下跌城市的成交面積是9個(gè)上漲城市的幾倍，因此8月份70城總體同比房?jī)r(jià)一定是下跌的。

　　更合理的辦法是，不必設(shè)計(jì)權(quán)重，用簡(jiǎn)單的計(jì)算方式，把70個(gè)城市的價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，更能較好反映實(shí)際市場(chǎng)情況。70個(gè)城市當(dāng)中，35個(gè)地級(jí)市的成交面積較小，但考慮到它們是全國(guó)200多個(gè)地級(jí)市中的“代表”，所以不必有意降低它們的權(quán)重，得出來(lái)的平均同比增幅，基本上代表了全國(guó)所有的一、二、三線城市（不含作為縣級(jí)市的三線城市）的房?jī)r(jià)情況。如果按此計(jì)算方式，則8月份70城房?jī)r(jià)平均同比下跌3.3%，比較符合總體情況。

　　總之，當(dāng)前全國(guó)樓市復(fù)蘇力度仍不夠，雖然全國(guó)商品房成交量已經(jīng)好轉(zhuǎn)，部分城市房?jī)r(jià)也止跌轉(zhuǎn)漲，但房企購(gòu)地面積、房屋新開工量、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅等三個(gè)重要指標(biāo)皆處于歷史性低迷形態(tài)，仍然在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)中屬于“拖后腿”的性質(zhì)。因此，不宜高估房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，也不宜這么早就重拾“抑制論”。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）