時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自深圳

　　窮則思變，不變死，變尚有希望。

　　9月11日，在加盟SOHO中國（00410.HK）僅一年后，林戰(zhàn)便辭去了公司執(zhí)行董事及首席財(cái)務(wù)官（CFO）職務(wù)。這已經(jīng)是SOHO中國自2007年上市九年以來離任的第四位首席財(cái)務(wù)官。

　　這則人事變動(dòng)公告，再次引發(fā)市場對SOHO中國轉(zhuǎn)型之路的擔(dān)憂。被董事長潘石屹寄予厚望的3Q業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)待考，加之正逢業(yè)績下滑之際，種種因素疊加，似乎給外界質(zhì)疑增添不少可信度。

　　轉(zhuǎn)型之路未見成效，“悔棋”還是繼續(xù)走下去？時(shí)代周報(bào)記者試圖聯(lián)系SOHO中國詢問，負(fù)責(zé)集團(tuán)媒體對接工作的俞女士稱可將采訪問題發(fā)送至公司郵箱，但至截稿前，記者未收到回復(fù)。

　　財(cái)務(wù)隱憂

　　9月11日，SOHO中國召開媒體發(fā)布會，潘石屹跟媒體記者圍坐在一起，談起了公司轉(zhuǎn)型以來的表現(xiàn)，“從今年下半年開始，我們的租金收入就大幅度起來了?，F(xiàn)在回頭看，3年前我們決策時(shí)，很多信息并不清楚，但現(xiàn)在我們認(rèn)為是非常對的” 。

　　不過，在此之前，SOHO中國交出一份并不盡如人意的年中成績單。

　　今年上半年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。

　　財(cái)報(bào)公布當(dāng)日，SOHO的股價(jià)即下跌7.8%。這無疑給最近一直嘗試在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹的潘石屹，迎頭潑了一盆冷水。

　　對于業(yè)績下滑，SOHO中國解釋稱，主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開發(fā)－銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)－持有”，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致。而毛利潤的下降主要由于物業(yè)銷售收入下降導(dǎo)致的整體營業(yè)額下降。

　　2012年8月，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，從散售轉(zhuǎn)向自持。不過轉(zhuǎn)型這步棋，在正式宣布轉(zhuǎn)型的前兩年，SOHO中國已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備。

　　時(shí)代周報(bào)記者翻閱SOHO中國歷年年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，2010年，SOHO中國開始清退銷售人員，彼時(shí)，其銷售人員占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%；在2012年末，其年報(bào)顯示，總雇員有2582人，其中北京和上海的銷售人員161人，占比6.24%；在2013年的中期報(bào)告中，銷售和租賃人員僅占比3%，物業(yè)公司雇員占比69.46%。

　　銷售金額上，2010年，SOHO中國的銷售額達(dá)到歷史最高的238億元，隨后的三年，銷售業(yè)績大幅下滑，2011年為109億元，2012年為94.68億元，2013年則下滑至46.87億元。

　　眼下，潘石屹則用公司現(xiàn)金流和負(fù)債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑，“截至目前，SOHO中國凈負(fù)債率為25%，擁有近100億元的現(xiàn)金”。

　　潘石屹說，投資者關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：第一個(gè)是負(fù)債率，第二個(gè)是現(xiàn)金流能不能支持住。

　　歷年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，五年間，SOHO中國負(fù)債率雖遠(yuǎn)低于同行水平，但也一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。2010和2011年公司的凈負(fù)債率分別為-57%和-10%，2012年凈負(fù)債率轉(zhuǎn)正，為2.6%，2013年則猛增至17%，截至2014年年底，SOHO中國凈負(fù)債率上升為至19%。

　　8月26日，標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，將SOHO中國的長期企業(yè)信用評級由“BB+”下調(diào)至“BB”，展望負(fù)面。他們將SOHO中國財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評估意見由“中等”調(diào)整為“很大”。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師廖美珊表示：“由于SOHO中國向‘建設(shè)并持有’業(yè)務(wù)模式的過渡進(jìn)程慢于此前的預(yù)期，因此該公司財(cái)務(wù)杠桿將在2015-2016年維持在高位?！?

　　上海得失

　　在大步轉(zhuǎn)型過程中，SOHO中國董事長潘石屹似乎正在向李嘉誠學(xué)習(xí)。

　　年報(bào)顯示，2014年，SOHO中國沒有買入任何一個(gè)項(xiàng)目，反而大舉賣出套現(xiàn)。

　　在上海市場難有起色的境況下，這家擁有現(xiàn)金最多的中國房地產(chǎn)公司拋售了位于上海的靜安廣場、海倫廣場、虹口SOHO三個(gè)項(xiàng)目后，套現(xiàn)近83億元。該舉動(dòng)也引發(fā)了一場業(yè)界對其轉(zhuǎn)型遇阻的猜測。

　　今年2月27日晚，金融街控股對外發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國達(dá)成一項(xiàng)收購協(xié)議，將以52.32億元收購SOHO中國位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目。

　　有分析認(rèn)為，SOHO中國出售上述項(xiàng)目的主要原因在于未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項(xiàng)目租金減去大樓維護(hù)和管理費(fèi)用后，回報(bào)率可能不足5%。

　　此前，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，靜安項(xiàng)目的單位價(jià)格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項(xiàng)目的單位價(jià)格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO實(shí)際上并無從中獲利，只是加了點(diǎn)財(cái)務(wù)成本而已。

　　易居(中國)控股公司執(zhí)行總裁丁祖昱告訴時(shí)代周報(bào)記者，SOHO中國出售上海項(xiàng)目說明其上海戰(zhàn)略的失敗，“從2012年潘石屹提出SOHO不再散售，改為持有物業(yè)并出租開始，就標(biāo)志著SOHO銷售模式的潰敗。從2013年年底爆出SOHO要出售上海的3個(gè)項(xiàng)目，到現(xiàn)在成功地交易了兩個(gè)，又代表著SOHO上海戰(zhàn)略的全面調(diào)整”。

　　事實(shí)上，從2009年開始，SOHO中國便開始大力開拓上海市場，從公司的數(shù)據(jù)來看，上海市場明顯是公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。從在售項(xiàng)目以及在建的項(xiàng)目分布來看，公司75%的項(xiàng)目位于上海市場（按建筑面積）。

　　但事與愿違，一方面SOHO中國原先擅長的收購爛尾樓改造后再出售的模式發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，二是從北京到上海，SOHO中國面對的是不同的消費(fèi)者和市場，公司沒有針對在上海市場推出有效的本土化產(chǎn)品和營銷措施，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)銷售的效果并不好。

　　雖然此后，潘石屹公開表示，出售上海項(xiàng)目屬于“開門做生意，買進(jìn)賣出很正?！?，卻仍未消除市場上的各種疑慮。

　　新盈利點(diǎn)？

　　改變迫在眉睫。

　　2015年2月，SOHO中國推出了一站式O2O共享辦公空間―SOHO 3Q。

　　可以只租一張辦公桌或一間辦公室，租期少則一星期、多則幾月甚至幾年，提供免費(fèi)WiFi、復(fù)印打印、會議室、咖啡等服務(wù)，這是SOHO 3Q倡導(dǎo)其O2O移動(dòng)辦公的主要綱領(lǐng)。

　　潘石屹承認(rèn)，目前SOHO 3Q不賺錢，但他也表示，轉(zhuǎn)型SOHO 3Q已獲得初步成功，并表示會考慮將來把SOHO 3Q獨(dú)立上市。

　　SOHO中國則在年報(bào)中稱，2015年會迅速擴(kuò)張3Q業(yè)務(wù)，在今年年末前，SOHO中國計(jì)劃將SOHO3Q中心的數(shù)量增加至11個(gè)，擁有1.1萬個(gè)座位。

　　然而，SOHO 3Q較低的出租率以及高昂的租金一直飽受詬病。種種因素疊加，為其日后獨(dú)立上市甚至能否成為SOHO中國轉(zhuǎn)型過程中新的盈利點(diǎn)，打上一個(gè)問號。

　　“我可以保證北京望京SOHO和上海復(fù)興SOHO廣場出租率是百分之百。”對于上述項(xiàng)目，潘石屹顯得自信滿滿。

　　時(shí)代周報(bào)記者查閱2015年SOHO中國中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至2015年6月末，北京望京SOHO出租率為95%，而復(fù)興SOHO廣場出租率則為97%。不過，其光華路SOHOII項(xiàng)目的出租率僅為48%。其中辦公區(qū)域的出租率為38%。而上海凌空SOHO辦公區(qū)域出租率僅為39%，零售區(qū)域出租率僅50%。

　　根據(jù)目前SOHO 3Q官網(wǎng)顯示，上海復(fù)興SOHO廣場的一個(gè)工位的價(jià)格為600元/人/周，獨(dú)立辦公室的價(jià)格為780元/人/周；北京望京SOHO一個(gè)工位和獨(dú)立辦公室的價(jià)格則分別為800元/人/周、1040元/人/周。

　　“最開始我們推了一個(gè)定價(jià)，但是市場反應(yīng)是有點(diǎn)貴，4月份我們就打了八折，”潘石屹如是道。SOHO的降價(jià)確有成效，望京SOHO出租率亦從去年年底的69%升至95%，復(fù)興SOHO廣場出租率則從去年年底64%升至97%。

　　不過多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，SOHO 3Q 這種“常態(tài)化短租”的寫字樓產(chǎn)品，按照目前的價(jià)格，每平米單價(jià)折合后在18－30元/天，仍然高于正常商業(yè)寫字樓的每平米5－8元／天。

　　與此同時(shí)，市場上越來越多的創(chuàng)業(yè)空間項(xiàng)目紛紛入市，其中不僅包括毛大慶的優(yōu)客工廠、王勝江的洪泰創(chuàng)新空間等同類產(chǎn)品，還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間產(chǎn)品。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，SOHO 3Q從事的是寫字樓短租服務(wù)，這塊業(yè)務(wù)并非市場空白，在北京CBD區(qū)，不少服務(wù)性寫字樓從位置條件、商務(wù)環(huán)境以及提供的服務(wù)來比較，比SOHO 3Q都要略勝一籌。

　　在丁祖昱看來，3Q模式雖然新穎，但具體前景則有待觀察。交銀國際證券則預(yù)計(jì)，新業(yè)務(wù)SOHO 3Q將對業(yè)績貢獻(xiàn)甚微。