今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3041元/平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個(gè)百分點(diǎn)。從土地價(jià)格看，前8個(gè)月土地價(jià)格延續(xù)了今年以來(lái)整體上行的走勢(shì)，已經(jīng)超過(guò)了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價(jià)，創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí)，銷售的轉(zhuǎn)好，最為直接影響就是去庫(kù)存的加快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。至今年8月末，商品房待售面積66324萬(wàn)平方米，比7月末增加65萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少194萬(wàn)平方米。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比7月提高0.43點(diǎn)。

　　土地價(jià)格創(chuàng)新高

　　隨著樓市成交的復(fù)蘇，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出回暖的跡象。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14116萬(wàn)平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

　　從土地購(gòu)置面積增幅走勢(shì)看，前8個(gè)月基本延續(xù)了今年以來(lái)同比下跌的走勢(shì)，且基本穩(wěn)定在30%左右的跌幅，整體處于較低水平。一方面是目前土地供應(yīng)增長(zhǎng)較慢，另一方面，在目前行業(yè)整體處于緩慢復(fù)蘇的階段，隨著市場(chǎng)需求的逐步釋放，房企主要還是將去庫(kù)存作為重點(diǎn)，拿地意愿也相對(duì)謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)四季度隨著土地供應(yīng)的逐步回升以及樓市的進(jìn)一步復(fù)蘇，土地購(gòu)置面積同比跌幅也將進(jìn)一步收窄。

　　更值得注意的是，土地價(jià)格也開始大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3041元/平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增幅比1-7月份加大1.6個(gè)百分點(diǎn)。從土地價(jià)格看，前8個(gè)月土地價(jià)格延續(xù)了今年以來(lái)整體上行的走勢(shì)，已經(jīng)超過(guò)了2014年全年3002元/平方米的歷史最高價(jià)，創(chuàng)歷史新高。分析預(yù)計(jì)四季度，隨著土地市場(chǎng)的逐步平穩(wěn)，土地價(jià)格整體仍將繼續(xù)上行，但增幅趨于平穩(wěn)。

　　商品房銷售增幅明顯

　　土地市場(chǎng)的回暖與商品房市場(chǎng)的復(fù)蘇密不可分。在今年前8個(gè)月，監(jiān)控到的商品房銷售面積為69675萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。從商品房銷售面積看，高于去年同期，接近2013年同期70842萬(wàn)平方米的歷史高值，創(chuàng)近五年第二新高。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)8.0%。商品房銷售額48042億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)18.7%。8月份，商品房銷售面積9761萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.7%；商品房銷售額6912億元，同比增長(zhǎng)28.5%。

　　從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，今年前8個(gè)月延續(xù)了今年以來(lái)增幅整體上行的態(tài)勢(shì)，也是繼上半年進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間后，增幅進(jìn)一步加大。二季度以來(lái)，在樓市寬松政策以及一系列降準(zhǔn)降息等貨幣政策的效應(yīng)刺激下，樓市需求逐步釋放，近5個(gè)月單月的市場(chǎng)成交同比增幅呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，也帶動(dòng)了前8個(gè)月成交同比增幅的繼續(xù)上揚(yáng)。預(yù)計(jì)隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，以及地方落實(shí)中央樓市政策的逐步推進(jìn)，四季度商品房同比增幅將趨于平穩(wěn)。

　　1-8月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)6895元/平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，增幅較1-7月份加大0.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造五年以來(lái)的第二新高。其中住宅成交均價(jià)增長(zhǎng)9.8%，辦公樓成交均價(jià)增長(zhǎng)4.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)下降3.7%。今年前8個(gè)月，除了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格同比下降外，住宅和辦公樓價(jià)格增幅均處于正增長(zhǎng)區(qū)間。而從價(jià)格增幅走勢(shì)看，住宅持續(xù)上升，增幅創(chuàng)2013年前8個(gè)月以來(lái)的新高。易居的分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度，隨著去年同期基數(shù)的逐步回落，住宅價(jià)格增幅仍將繼續(xù)小幅上行。

　　住宅庫(kù)存連續(xù)半年下降

　　銷售的轉(zhuǎn)好，最為直接的就影響就是去庫(kù)存的加快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。至今年8月末，商品房待售面積66324萬(wàn)平方米，比7月末增加65萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少194萬(wàn)平方米。8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46，比上月提高0.43點(diǎn)。

　　而據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)的住宅庫(kù)存的確正在快速消化。截至2015年8月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25729萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.8%，同比減少1.4%。庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。8月份環(huán)比下跌，雖然有季節(jié)性的推盤放緩習(xí)慣、房企看漲房?jī)r(jià)而刻意捂盤等因素，但本質(zhì)原因是，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導(dǎo)致可售房源開始變得不足。

　　在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的，所以目前庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)出了警示。對(duì)于部分大城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去一年堅(jiān)持的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”的戰(zhàn)略上來(lái)，否則庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)繼續(xù)加大。

　　監(jiān)控顯示，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1840萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.9%，同比減少7.7%。8月份相對(duì)7月份推盤節(jié)奏放緩，這和季節(jié)因素有一定關(guān)系。而到了9月份，預(yù)計(jì)房企推盤節(jié)奏會(huì)繼續(xù)加快。

　　一線市場(chǎng)庫(kù)存縮減

　　截至2015年8月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3460萬(wàn)、18051萬(wàn)和4217萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市在1-3月份庫(kù)存均出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，4月份微幅上升，5-8月份庫(kù)存重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，這和一線城市市場(chǎng)成交較活躍的態(tài)勢(shì)有關(guān)。同時(shí)，8月份一線城市庫(kù)存同比增幅為近19個(gè)月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)積極補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。

　　二線城市8月份新增供應(yīng)量為1328萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于7月份1483萬(wàn)平方米的水平。同時(shí)新增成交量大于新增供應(yīng)量，導(dǎo)致庫(kù)存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。在7月份，二線城市庫(kù)存規(guī)模同比增幅為近52個(gè)月的首次負(fù)增長(zhǎng)。而到了8月份同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　三線城市8月份新增供應(yīng)量為236萬(wàn)平方米，而新增成交量為197萬(wàn)平方米，新增成交量略小于新增供應(yīng)量，這導(dǎo)致庫(kù)存出現(xiàn)小幅上升。從趨勢(shì)看，三線城市庫(kù)存的同比增幅也有不斷收窄態(tài)勢(shì)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　數(shù)字看樓市

　　1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地均價(jià)

　　3041元/平方米

　　同比增長(zhǎng)

　　11.1%

　　面積14116萬(wàn)平方米，

　　同比下降32.1%；

　　成交價(jià)款4294億元，

　　下降24.6%。

　　1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積為

　　69675萬(wàn)平方米

　　同比增長(zhǎng)7.2%

　　商品房銷售額

　　48042億元，

　　增長(zhǎng)15.3%；

　　商品房成交均價(jià)

　　6895元/平方米，

　　同比增長(zhǎng)7.6%。

　　截至2015年8月底，

　　一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為

　　25729萬(wàn)平方米，

　　環(huán)比減少0.8%，

　　同比減少1.4%。

　　一線城市商品房庫(kù)存總量為

　　3460萬(wàn)平方米，

　　環(huán)比增幅-1.9%，

　　同比增幅-0.7%

　　二線城市商品房庫(kù)存總量為

　　18051萬(wàn)平方米，

　　環(huán)比增幅-1.0%，

　　同比增幅2.2%

　　三線城市商品房庫(kù)存總量為

　　4217萬(wàn)平方米，

　　環(huán)比增幅0.9%，

　　同比增幅1.7%

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院

　　多年不遇購(gòu)房時(shí)機(jī)已出現(xiàn)

　　■專家觀點(diǎn)

　　8月樓市傳統(tǒng)淡季，網(wǎng)簽量繼續(xù)高位回落，已是連續(xù)兩個(gè)月下滑。成交量下降，主要受連續(xù)三個(gè)月推新貨減少導(dǎo)致客戶選擇面窄，且客戶對(duì)即將到來(lái)的金九銀十有所期待，因而放緩入市速度。而進(jìn)入金九銀十后，各樓盤營(yíng)銷積極，一二手聯(lián)動(dòng)、電商折扣優(yōu)惠、現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)旺場(chǎng)等頻現(xiàn)，蓄勢(shì)備戰(zhàn)旺季。廣鋼新城板塊首個(gè)樓盤中?；骋继?hào)開板房收籌，獲得市場(chǎng)高度關(guān)注，金融街融穗華府亦展開宣傳攻勢(shì)，預(yù)計(jì)金九銀十將迎來(lái)眾多樓盤開售。

　　經(jīng)緯行研究中心分析觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)仍面臨下行壓力，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱，八月各項(xiàng)利好頻現(xiàn)，如降息降準(zhǔn)、放寬外資限入、公積金二套房貸首付下調(diào)、公積金貼息貸款、廣州區(qū)劃調(diào)整完成等，都向市場(chǎng)傳遞利好信息，有助刺激買家入市；受此影響，開發(fā)商或會(huì)加快金九銀十的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步去庫(kù)存。不過(guò)近期股市波動(dòng)和人民幣貶值預(yù)期升溫，投資資金是保持觀望還是轉(zhuǎn)投樓市避險(xiǎn)，或會(huì)視乎“金九銀十”各樓盤的優(yōu)惠力度，并將最終決定“金九銀十”的成色有幾何。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院分析人士認(rèn)為，廣州當(dāng)前可售商品住宅庫(kù)存去貨周期約為9.7個(gè)月，處于較合理水平。從未售量看，廣州未售商品住宅總面積約為1906萬(wàn)平方米，需要超過(guò)21個(gè)月的消化周期，說(shuō)明未售商品住宅壓力仍然較大，今后一兩年內(nèi)廣州樓市并不缺少供應(yīng)。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，廣州市場(chǎng)多年不遇的購(gòu)房好時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，購(gòu)房者要把握好入市機(jī)遇。

　　黎文江分析指出，歷次樓市起落都與GDP及調(diào)控政策相關(guān)，政策出臺(tái)依據(jù)，與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)景氣度相關(guān)。2008年、2009年問(wèn)題在于出口，2015年問(wèn)題在于投資。目前，貨幣政策已經(jīng)非常寬松，投資增速仍不斷走低，全國(guó)土地成交持續(xù)走低。其次，從房?jī)r(jià)收入比看，廣州目前房?jī)r(jià)與人均收入的比值，與2008年已相差無(wú)幾。第三，降準(zhǔn)、降息利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，100萬(wàn)貸款，按20年還期計(jì)，今年8月26日降息后，對(duì)比2014年11月前購(gòu)房貸款，利息支出節(jié)省19萬(wàn)元。從這幾點(diǎn)看，眼下已經(jīng)是出手置業(yè)的難得好時(shí)機(jī)。眼下市場(chǎng)房?jī)r(jià)是否已經(jīng)到谷底，會(huì)否還會(huì)下跌？黎文江認(rèn)為由于近年來(lái)開發(fā)成本持續(xù)上升，利潤(rùn)縮減，房?jī)r(jià)不會(huì)下降。南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍