養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大 發(fā)展瓶頸待解

　　本報記者 劉易斯 上海、杭州報道

　　根據(jù)人均GDP增長的初步測算可以判斷，我國即將進入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均會有大幅增長;參考發(fā)達國家經(jīng)驗，這個過程至少需經(jīng)歷20年，期間養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。

　　克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前外資投資商和個別房企所運作的以出租床位為主的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，大多瞄準中高端客戶，但也由于定價和客戶定位問題，運營情況不容樂觀。未來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需要政府和企業(yè)通力合作，而如何利用好社會保險體系將是一大關(guān)鍵。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的研報顯示，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)目前大約有6種模式，包括本地出售型社區(qū)模式、異地出售型社區(qū)模式、租售組合型綜合社區(qū)模式、養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式、會籍制社區(qū)模式以及租賃型養(yǎng)老機構(gòu)模式。

　　模式雖多，成功者寥寥。國內(nèi)市場上涌現(xiàn)出大批養(yǎng)老地產(chǎn)項目，然而從已實施的項目來看，或多或少存在一些規(guī)劃設(shè)計類問題，如一些項目直接照搬了美國的可持續(xù)護理社區(qū)(CCRC)布局，但采用的是國內(nèi)普通居住區(qū)的運營管理模式。

　　還有一些項目引入了很多養(yǎng)老設(shè)施，但實際這些設(shè)施的使用率很低。更多的養(yǎng)老地產(chǎn)項目僅配置了一些基本醫(yī)療護理設(shè)施，養(yǎng)老社區(qū)功能并不完善。

　　產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因，除了市場經(jīng)濟功利主義的影響外，還有一個重要的原因，就是目前針對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，一直缺少普遍適用的標(biāo)準。

　　中國天地控股有限公司總裁張華綱深切體會到，養(yǎng)老地產(chǎn)空間很大，但面臨的問題也很多。首先是土地，政府雖有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專門的劃撥土地，但收費有限制;其次是服務(wù)。

　　雍柏薈老年護養(yǎng)(杭州)有限公司副總裁柴海燕也指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的瓶頸在于時間成本與專業(yè)的護理團隊。她直指，前面5年肯定是投入期。對于進入中國市場的障礙，柴海燕說:“因為沒有專門批給外資養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的土地，我們拿的是商業(yè)用地，價格很高;營業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)不知道是歸工商部門還是民政部門管;大樓建設(shè)還需要建設(shè)、消防、環(huán)保等十多個部門審批，這些審批好多還是互為前置的?！?

　　柴海燕指出其所在的雍柏薈希望做成熟之后再與房企合作，“房企還是跳不出他們自己的思維，他們所有的社區(qū)設(shè)計、戶型設(shè)計對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營挑戰(zhàn)都非常大，甚至連小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計都有問題”。

　　除卻土地、服務(wù)，盈利也成為養(yǎng)老地產(chǎn)或養(yǎng)老機構(gòu)要面對的最大問題。蔡建林指出，從房企角度看，持有型養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資大、回收期長，在運營層面也比商業(yè)、工業(yè)等持有型物業(yè)的運營要求更為細致，人員投入也大。過去大部分房企習(xí)慣“賺快錢”，短期大舉進入持有型養(yǎng)老項目可能性不大。目前多數(shù)房企所謂運營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，多以房產(chǎn)銷售為主，而養(yǎng)老設(shè)施僅作為有限配套而存在，服務(wù)很難跟上。

　　同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，綜合預(yù)計2015年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù)174-185萬張左右，需要護理老人床位數(shù)30-32萬張左右。按照一個項目最優(yōu)化床位數(shù)400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設(shè)，空間巨大。而從供應(yīng)角度來看，目前市場上養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀是檔次低、服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式;服務(wù)及費用參差不齊，且由于長期護理經(jīng)驗不足，導(dǎo)致一些養(yǎng)老機構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。