在收購一系列成熟物業(yè)進軍海外市場之后，中國房地產(chǎn)企業(yè)正結(jié)合現(xiàn)有開發(fā)經(jīng)驗向海外地產(chǎn)開發(fā)（“裸地”開發(fā)）的模式積極轉(zhuǎn)型。專業(yè)機構(gòu)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，以美國為例，2013年中國資本進行地產(chǎn)開發(fā)的總金額僅為3.33億美元，而該數(shù)據(jù)在2014年時已爆發(fā)式增長至9.54億美元，增幅高達186%。

　　世邦魏理仕策略及投資顧問部執(zhí)行董事王廣強表示，隨著大量資金涌入海外門戶城市，當?shù)貎?yōu)良物業(yè)的價格漲幅已經(jīng)超過預(yù)期，未來的上漲空間受到了大幅度的壓縮，投資回報率已較前幾年逐步回落。海外投資的浪潮也使得優(yōu)良物業(yè)的選擇范圍開始縮小，直接購買成熟物業(yè)的海外投資模式已經(jīng)開始顯現(xiàn)出一定的弊端。在這種背景下，海外地產(chǎn)開發(fā)模式開始走入大眾的視野?！耙悦绹又莓?shù)?014年的數(shù)據(jù)為例，購買加州核心地段成熟商業(yè)物業(yè)的投資回報率僅為3%~9%，而買地開發(fā)商業(yè)項目的投資回報率則高達30%。”

　　然而，高回報往往伴隨著高風(fēng)險，世邦魏理仕策略顧問部中國區(qū)資深董事王淳提醒：“房地產(chǎn)開發(fā)具有極強的地方性差異，中國房地產(chǎn)企業(yè)在籌備海外開發(fā)項目前期，應(yīng)系統(tǒng)考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方方面面與中國的差異，警惕這些差異潛在的風(fēng)險?！?/p>

　　目前，中國房企進入海外的地產(chǎn)開發(fā)模式，多數(shù)是在復(fù)制國內(nèi)原有的開發(fā)模式及相關(guān)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進行的。需要注意的是，不同國家的資金要求、開發(fā)周期、市場情況及消費者購買習(xí)慣都各不相同，因此，這種“快速推盤、循環(huán)開發(fā)”的快速現(xiàn)金流模式，在多數(shù)海外市場并不適用。

　　受到以上因素制約，國內(nèi)開發(fā)商往往需要在開發(fā)初期投入更多資金，項目投資回收期也可能被迫延長，如在規(guī)劃許可審批時，澳大利亞通常用時不到一年，而英國則可能需要三年或者更多的時間，這就對開發(fā)商的現(xiàn)金流提出了更高的要求。在這種情況下，企業(yè)在拿地前期就需要了解需求情況，合理制定拿地和開發(fā)策略。

　　政策風(fēng)險往往被作為項目可行性研究的首要環(huán)節(jié)。但目前，除了對土地政策風(fēng)險的重點關(guān)注外，一些國內(nèi)重視不足但在國外嚴格執(zhí)行的政策環(huán)節(jié)可能最終變成影響項目進展的掣肘。如房地產(chǎn)開發(fā)行為可能涉及的歷史建筑保護、生態(tài)環(huán)境保護，地塊的開發(fā)與保護范圍之間有明確的紅線。在很多國家，特別是歐美發(fā)達國家，歷史遺跡紅線和生態(tài)紅線的劃定需要得到來自社區(qū)和民眾的支持。為了獲得開發(fā)批文，往往需要舉行幾輪聽證會或公投才能決定。如果在拿地之前忽略了此類政策執(zhí)行風(fēng)險，可能會嚴重拖延項目的進展。

　　除此之外，移民政策也是海外住宅開發(fā)項目的制約條件之一。近年來，許多中國住宅開發(fā)商在美國開發(fā)項目選擇與EB-5投資移民項目合作，將房地產(chǎn)銷售與投資移民綁定向國內(nèi)高凈值投資者定向營銷。但根據(jù)目前美國政府對EB-5的態(tài)度和EB-5項目的火爆程度，2015年EB-5政策預(yù)期將有大幅調(diào)整，調(diào)整方向一是提高審批效率，二是提高投資額。中國房企在海外開發(fā)項目可行性研究階段，應(yīng)尋求對當?shù)馗黝愓吡私馍钊氲膶I(yè)機構(gòu)提供咨詢服務(wù)。

　　世邦魏理仕建議中國房企在進入新市場時，需先對當?shù)厥袌鲎龀浞值氖袌鲅芯浚x擇合適的地產(chǎn)開發(fā)伙伴。特別需要針對當?shù)睾献骰锇榈馁Y質(zhì)情況進行全方位調(diào)研。與國內(nèi)的土地權(quán)屬情況不同，大部分海外開發(fā)的熱點國家土地私有化，當?shù)亻_發(fā)商往往持有當?shù)氐膬?yōu)質(zhì)土地資源及擁有一定的政策優(yōu)勢。選擇一家優(yōu)秀的當?shù)睾献骰锇槟軒椭袊科筅A得更好區(qū)域土地機會。