料央行降息之舉有望促“剛需”客入市

　　據(jù)廣州市國(guó)土規(guī)劃委公布數(shù)據(jù)，2015年8月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為7191宗，同比增加115.4%。當(dāng)月買賣市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比7月微增2%，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比7月減少1%。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月廣州二手住宅成交均價(jià)為24065元/m2，環(huán)比7月微跌1.3%，與去年8月同比上升3.8%。滿堂紅鏈家對(duì)促成的二手住宅成交分析發(fā)現(xiàn)，8月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20390元/m2，環(huán)比下跌0.2%，同比上升2.1%。中原地產(chǎn)月度報(bào)道指出，8月成交量在連續(xù)4個(gè)月保持高位狀態(tài)后，有小幅下滑，成交速度略放緩，但依然表現(xiàn)良好。一方面8月前利好政策效應(yīng)有所減弱，且6~7月成交接近5000宗高位水平，8月為成交淡季的慣性下滑；另一方面，8月股市大跌，17~26日上證指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，對(duì)樓市成交造成一定的影響。部分意欲抄底股市的客戶資金被套牢，一定程度上影響了客戶的置業(yè)氛圍，但長(zhǎng)期看投資樓市仍然資產(chǎn)保值增值的穩(wěn)妥途徑。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者王荔玨

　　改善型換房占比回升

　　一次性付款個(gè)案大增

　　據(jù)合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月改善型換房個(gè)案占整體成交的38%，而7月改善型換房個(gè)案占比一度將降至不到三成。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，除降息外，近期對(duì)提振改善型購(gòu)房的實(shí)質(zhì)利好并不多，由于首付門檻相對(duì)較高，房貸購(gòu)房的改善型換房客入市積極性并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回升。但8月持幣待購(gòu)的一次性付款換房個(gè)案，卻錄得較明顯增幅。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，改善型購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，一次性付款購(gòu)房個(gè)案占比從7月21%升至8月的28%。

　　中原地產(chǎn)研究部根據(jù)“陽(yáng)光家緣”成交統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)往面積在144平方米以上的非普住宅總體成交量占比約為全市的6%~8%左右，而今年3月~7月成交量都呈環(huán)比走高態(tài)勢(shì)，但8月成交量卻呈現(xiàn)下降。中原地產(chǎn)相關(guān)人士指出，隨著上半年國(guó)家政策對(duì)改善型住房的支持以及連續(xù)降息政策，使得大戶型洋房客戶出手更快，但8月股市下跌間接影響了大戶型客戶的置業(yè)熱情，8月非普住宅成交環(huán)比下跌17.68%，而整體市場(chǎng)成交僅下降3.99%。從成交數(shù)據(jù)看，1~8月總體成交均價(jià)呈走高態(tài)勢(shì)，8月成交均價(jià)相對(duì)1月上漲7.75%。成交較為活躍的星河灣、珊瑚灣畔、珠江帝景價(jià)格均有上漲，其中以珊瑚灣畔上漲13.8%名列榜首。中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，8月股市下挫，很多投身股市的財(cái)富人群資金被套牢，影響他們的購(gòu)房計(jì)劃。隨著“金九銀十”的到來(lái)，房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲依然會(huì)帶領(lǐng)非普住宅成交量?jī)r(jià)上漲。

　　連續(xù)降息利差縮少

　　房貸“愛(ài)商”多于“愛(ài)公”

　　進(jìn)入8月末，樓市的一利好消息是央行自2014年11月22日起第五次降息。其中5年以上的最新商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是5.15%，同期公積金貸款基準(zhǔn)利率是3.25%，皆屬于歷史最低水平。滿堂紅鏈家市場(chǎng)部把本公司在2014、2015年前八個(gè)月促成的二手住宅買賣交易個(gè)案作歸納，并對(duì)買家的付款方式作同期對(duì)比發(fā)現(xiàn)，今年前八個(gè)月采用純公積金作為購(gòu)房手段的比例只有13.1%，同比減少6.8%，而純商業(yè)貸款的比例則比2014年同期大幅增加14.1%，達(dá)到31.0%。

　　滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，雖然公積金和商業(yè)貸款在基準(zhǔn)利率層面對(duì)比相差1.9%，但現(xiàn)時(shí)廣州公積金的庫(kù)存量相對(duì)緊張，且在貸款額度的計(jì)算公式上作出調(diào)整，令通過(guò)純公積金方式購(gòu)房的比例出現(xiàn)逐月減少的跡象，8月該比例只有11.8%，比7月減少2.1%。9月1日推出的首套住房公積金貸款最低首付款比例由30%降低至20%，也難以在廣州“落地”。今年前八個(gè)月通過(guò)滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣交易中，采用純公積金購(gòu)置的物業(yè)套均總價(jià)是114.6萬(wàn)元/套，換句話說(shuō)，首付兩成且僅用公積金是無(wú)法令買家實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃的。倒是連續(xù)幾次的降低存款準(zhǔn)備金率，使各個(gè)銀行對(duì)首套房客戶利率繼續(xù)給予9折左右的優(yōu)惠，其與公積金利率之間的差距明顯縮窄，也是純商業(yè)貸款比例提高的主因。

　　“金九”開(kāi)局平穩(wěn) 降息效應(yīng)顯現(xiàn)

　　9月廣州二手市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)交易旺季，9月1~9日，經(jīng)滿堂紅鏈家促成的二手住宅買賣宗數(shù)與8月同期持平，成交均價(jià)為20682元/m2，比8月同期微跌0.4%。

　　滿堂紅鏈家周峰預(yù)測(cè)，前期看房超過(guò)半年的準(zhǔn)客戶，會(huì)趁現(xiàn)時(shí)銀行降息及廣州未放松限購(gòu)的前提下，繼續(xù)一邊壓價(jià)一邊考慮入市。

　　合富置業(yè)梁燕明也認(rèn)為，考慮到央行年內(nèi)已四度降息以及目前樓價(jià)相比年初的確已累積一定升幅，出于對(duì)“金九銀十”及后市樓價(jià)走高的預(yù)期，促使這些持幣待購(gòu)的改善型換房客趕在“金九”前出手購(gòu)房。目前盡管二套房貸首付門檻高，貸款利率上浮，降息對(duì)提振二套房貸購(gòu)房者入市積極性的作用有限。但在央行年內(nèi)第四次降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率已降至5.15%，為1991年以來(lái)的新低。這對(duì)受到政策鼓勵(lì)入市的“剛需”買家來(lái)說(shuō)，首套房貸的低首付和降息后月供壓力下降，促使其入市提振作用將更明顯。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，央行年內(nèi)第二、三度降息的5~6月期間，二手市場(chǎng)首次置業(yè)房貸購(gòu)房比例約76%，到7~8月利用首套房貸購(gòu)房占比上升到78%。在8月底央行第四度降息之后，首套房貸購(gòu)房買家的入市積極性有望進(jìn)一步上升。

　　中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪預(yù)計(jì)，第五次降息對(duì)成交量提升作用依然存在，但給到客戶的驚喜有所減少，同時(shí)加上“金九銀十”的到來(lái)，預(yù)計(jì)對(duì)整體市場(chǎng)成交量的拉升作用在2%~5%左右。在價(jià)格方面，股市的風(fēng)險(xiǎn)以及樓市的回暖令業(yè)主心態(tài)會(huì)更加堅(jiān)挺，成交價(jià)會(huì)微幅上漲。中原地產(chǎn)研究部預(yù)計(jì)“金九銀十”成交量會(huì)再次回升，成為今年成交高峰后逐漸走緩。