面對地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平的下滑，越來越多的房企開始尋求多元化轉(zhuǎn)型。9月8日，閩系房企陽光城(14.43， -0.22， -1.50%)集團(000671.SZ，以下簡稱“陽光城”)發(fā)布公告宣布，旗下全資子公司陽光城香港擬以不超過人民幣6000萬元的價格，向自然人岳家霖收購其持有的天安中國房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，正式介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的運營開發(fā)。

　　這是繼陽光城涉足智能家居、醫(yī)療等領(lǐng)域之后的又一跨界布局。近年來，規(guī)模快速擴張的陽光城與大部分成長型房企一樣，面臨著盈利能力下降、負債水平上升的困擾，這家過去三年銷售額翻了十倍的房企在毛利率上卻降了將近20個百分點，資產(chǎn)負債率更是上升超過3倍。啟動多元化的布局能否幫助陽光城解決這一系列的難題？

　　多元化布局

　　陽光城發(fā)布的公告顯示，該筆交易的主要標的資產(chǎn)是位于廣東清遠的天安智谷項目，天安中國房地產(chǎn)通過下屬子公司間接持有該項目50%的股權(quán)。上述項目位于廣東清遠高新區(qū)百嘉科技創(chuàng)新園，用地面積為215，189.20平方米及226，022.93平方米，容積率為1.5。

　　作為天安中國旗下最新的一代產(chǎn)城融合旗艦項目，清遠天安智谷項目已于2014年8月開工奠基。項目計劃總投資50億元，擬以天安集團旗下已運營成功的的深圳云谷、上海硅谷為參照模式，打造集科研、辦公、商務(wù)、交流、生活、生產(chǎn)型服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)于一體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。根據(jù)天安中國房地產(chǎn)有限公司董事局主席岳家霖透露，建成后的天安智谷項目將可吸引1500~2000家以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，提供約5萬個高端產(chǎn)業(yè)技術(shù)及管理崗位，可實現(xiàn)園區(qū)年技工貿(mào)總產(chǎn)值200億元，年稅收達15億~20億元。

　　盡管這筆交易的價格只有6000萬元，但收購上述項目意味著陽光城將首次涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的運營開發(fā)。“公司堅持‘守正出新，房地產(chǎn)+’戰(zhàn)略思路，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是公司進一步健全業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略選擇?！标柟獬亲C券事務(wù)代表在回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，陽光城目前已形成了住宅、商業(yè)兩大品類，通過與天安中國房地產(chǎn)的合作獲得旗下的項目儲備資源，未來可以進一步提高盈利能力。同時陽光城有望通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗和資源，進入城市更新和產(chǎn)業(yè)運營。

　　在陽光城的收購公告中，陽光城也強調(diào)稱，本次交易有利于公司實施“3+X”(長三角+大福建+京津冀+戰(zhàn)略城市點)的發(fā)展戰(zhàn)略，探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，靈活利用并購等手段多元化、有節(jié)奏地獲取新的項目資源。而本次交易完成后，公司將增加公司房地產(chǎn)項目儲備資源，有利于提高公司未來房地產(chǎn)項目的盈利能力。

　　這是陽光城繼涉足智能家居、醫(yī)療等領(lǐng)域之后的又一跨界布局。從2014年開始，規(guī)?？焖贁U張的陽光城就已經(jīng)邁出了多元化的步伐：當年3月份，陽光城宣布與福建星網(wǎng)銳捷通訊股份有限公司設(shè)立合資企業(yè)，在研究開發(fā)智能社區(qū)、智能家居、云呼叫服務(wù)中心、智能社區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)品等方面建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，共同應(yīng)對行業(yè)的升級。

　　同年7月，為了進一步拓展醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，陽光城又宣布增設(shè)醫(yī)療健康事業(yè)管理中心等部門，主要負責公司醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域(醫(yī)療保健業(yè)、醫(yī)療教育業(yè))的投資、運營，以及接受醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)委托從事醫(yī)院管理，提供醫(yī)院管理咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。與此同時，陽光城出資2000萬元在上海設(shè)立了上海威至博醫(yī)療投資管理有限公司，負責陽光城在衛(wèi)生行業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域(醫(yī)療保健業(yè)、醫(yī)療教育業(yè))的投資、運營，以及接受醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)委托從事醫(yī)院管理，提供醫(yī)院管理咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

　　進入2015年后，陽光城在“房地產(chǎn)+”的戰(zhàn)略支持下，正式開始進入金融領(lǐng)域。今年5月22日，陽光城宣布，聯(lián)合福建省能源集團等企業(yè)共同發(fā)起設(shè)立海峽人壽保險股份有限公司。陽光城出資1.95億元占海峽人壽注冊資本的13%，成為海峽人壽的前三大股東之一。陽光城認為，參與設(shè)立海峽人壽，將有利于公司充分利用兩岸市場有效資源，挖掘金融行業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的投資機會，培育新的利潤增長點。

　　“多元化可以說是陽光城的‘二次創(chuàng)業(yè)’?！币幻L期跟蹤陽光城的券商分析師認為，陽光城在房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，陸續(xù)進入金融、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療、教育、智能家居等領(lǐng)域，可以幫助其完成企業(yè)戰(zhàn)略的全面升級。

　　資金之考

　　事實上，房地產(chǎn)企業(yè)布局多元化已經(jīng)成為當下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢，面對地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平的下滑，諸如恒大、萬科這樣的龍頭房企都在尋求新的利潤增長點。近年來擴張迅猛的陽光城，雖然已經(jīng)成功躋身中型房企之列，但其面臨的盈利能力下滑、負債上升等問題也更為迫切。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2011年至2014年，陽光城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率處于一個急速下滑的通道中，2011、2012、2013、2014年陽光城房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的毛利率分別為49.43%、38.87%、36.29%和31%，四年時間下滑了近20個百分點。

　　“地價在漲，地價占房價的比重越來越高，融資成本也在漲，房價的漲幅卻趕不上成本的漲幅，行業(yè)利潤被持續(xù)擠壓?！痹?014年的一場行業(yè)論壇上，時任陽光城集團總裁的陳凱發(fā)言認為，房企利潤下滑并非陽光城一家，而是行業(yè)大勢所趨。

　　也就在2014年，陽光城開始提出“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、保利潤”的短期戰(zhàn)略目標，明確對利潤率提出了考核。為了穩(wěn)住利潤率，陽光城一方面大力調(diào)整項目布局，加大在福建和長三角等高成長性區(qū)域的投資，另一方面就是布局多元化，以延長和豐富產(chǎn)品線，尋求新的利潤增長點。

　　“此次以收購的方式涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，相信可以提升集團的利潤空間?！标柟獬欠矫婷鞔_表示，這不僅是多元化手段獲取新的項目資源的方式，也是集團提升利潤表現(xiàn)的嘗試。

　　然而，對于此前并未有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的陽光城而言，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風險也不言而喻。專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，需要有強大的產(chǎn)業(yè)資源整合能力，即便萬科這樣的行業(yè)龍頭，其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的試驗也曾出現(xiàn)過鄭州美銘產(chǎn)業(yè)園這樣的不成功案例。在品牌和資金實力上都不占優(yōu)勢的陽光城要在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域取得一番作為，其考驗可想而知。

　　針對本報有關(guān)其未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局發(fā)展規(guī)劃和目標，以及此次收購的清遠智谷項目如何運營開發(fā)的查詢，陽光城未能作出回復(fù)。

　　值得注意的是，經(jīng)歷了三年時間高速擴張的陽光城目前在資金鏈條上并沒有太多可供周旋的空間。截至2015年6月底，陽光城的資產(chǎn)負債率依然維持在85%的高位，其財務(wù)水平較同等規(guī)模地產(chǎn)公司并不具有優(yōu)勢。面對多元化產(chǎn)業(yè)帶來的持續(xù)投資資金需求，陽光城也許需要有更多的融資途徑以維持資金鏈的穩(wěn)定。