文/表 廣州日?qǐng)?bào)記者陶旺波 圖/廣州日?qǐng)?bào)記者張宇杰

　　8月份，江門樓市成交、房價(jià)既無大的變化，也沒什么新的亮點(diǎn)，市場走向波瀾不驚。在市場穩(wěn)定回落調(diào)整的過程中，江門樓市越來越體現(xiàn)出市場的穩(wěn)定性和連續(xù)性。而隨著開發(fā)商實(shí)際信心的恢復(fù)，江門土地市場也重新開張，尤其是市區(qū)內(nèi)部分地塊的推出，重燃開發(fā)商對(duì)拿地的熱情，這也使得上半年市區(qū)土地市場連續(xù)白卷的情形不再出現(xiàn)。

　　成交微降 二手房升溫

　　市住建局公布的8月江門市房地產(chǎn)市場主要數(shù)據(jù)，8月，江門全市合計(jì)成交新建商品住宅3777套，環(huán)比下降2.2%，同比上漲57.4%。

　　相比起7月，8月網(wǎng)簽新建商品住宅的套數(shù)和成交面積均有小幅下降。市住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，全市8月成交面積50.52萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長59.6%；其中住宅成交面積達(dá)42.2萬平方米，環(huán)比減少2.3%，同比增長60%。8月全市網(wǎng)簽新建商品住宅3777套，環(huán)比下降2.2%，同比增長57.4%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1~8月全市累計(jì)網(wǎng)簽新建商品住宅共27336套，同比增長6.3%。

　　各區(qū)、市新建商品住宅成交量環(huán)比有增有降，但同比均為增長，其中新會(huì)區(qū)同比增長175.5%，開平市更是接近翻倍，同比增幅高達(dá)193.5%。

　　相反，全市的二手房成交量環(huán)比上漲。8月，全市二手房合計(jì)成交2118套，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲58.5%；成交均價(jià)3216元/平方米，環(huán)比下降1.7%，同比上漲14.8%。

　　東部供需平衡 西部積壓嚴(yán)重

　　從區(qū)域來看，蓬江、江海區(qū)8月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積以及批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)環(huán)比均有大幅增長，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積16.89萬平方米，環(huán)比增長381.2%；批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)1538套，環(huán)比增長804.7%。恩平市8月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積以及批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)環(huán)比增長幅度也較為明顯，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積13.01萬平方米，環(huán)比增長154.1%，批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)1064套，環(huán)比增長325.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新會(huì)、鶴山、臺(tái)山和開平其他4個(gè)區(qū)、市。新會(huì)、鶴山、臺(tái)山和開平8月批準(zhǔn)預(yù)售的住宅套數(shù)分別為477、196、282、711套。

　　對(duì)比7月底，8月全市庫存量微升，待售商品住宅為48084套，而市區(qū)待售商品住宅則與上月持平，仍然為13600套。比對(duì)今年前8月的成交速度，去化周期分別為14個(gè)月和9.7個(gè)月。在各區(qū)域中，蓬江、江海、新會(huì)三區(qū)的去化周期都在10個(gè)月以內(nèi)，供需關(guān)系相對(duì)平衡，而開平和恩平都有著較為嚴(yán)重的庫存積壓問題，其中開平的去化周期為25個(gè)月，而恩平則是達(dá)到了夸張的47個(gè)月。

　　鶴山一二手房價(jià)僅差600元/m2

　　房價(jià)方面，各區(qū)域差異頗大，其中三區(qū)房價(jià)最高，而四市中房價(jià)最低是恩平。8月恩平住宅成交均價(jià)突破上月的“3”字頭，上漲至4079元/平方米，環(huán)比上漲3.4%。新會(huì)成交均價(jià)為6180元/平方米，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.7%，相對(duì)較平穩(wěn)。蓬江、江海區(qū)成交均價(jià)6467元/平方米，環(huán)比下降2.0%，同比增長2.2%；鶴山成交均價(jià)4886元/平方米，環(huán)比下降2.4%，同比增長1.6%；臺(tái)山成交均價(jià)4308元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比下降7.1%；開平成交均價(jià)4706元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比增長6.3%。

　　比較讓人意外的是，在二手房成交均價(jià)方面，鶴山二手房均價(jià)位列全市第一，高達(dá)4285元/平方米，與鶴山新房均價(jià)僅相差601元/平方米。而蓬江、江海區(qū)的二手房均價(jià)為4191元/平方米，基本與上月持平。臺(tái)山、開平兩市二手房價(jià)均價(jià)仍為“1”字頭，均價(jià)分別為1770元/平方米和1545元/平方米，且環(huán)比均有下降。

　　三季度土地市場重啟

　　7月份甘化片區(qū)首塊土地公開出讓被碧桂園以3.5億元拿下，成為江門土地市場重啟的信號(hào)，更在一定意義上預(yù)示著眾房企對(duì)江門樓市未來的繼續(xù)看好。

　　隨后江門市又在8月底以3.46億元的起拍價(jià)格掛牌了甘化片區(qū)的第二塊土地，該地塊目前還未正式出讓，江門市又將位于江門市區(qū)的江會(huì)路和竹排后街的兩塊地塊掛牌出讓。由于之前半年江門市區(qū)內(nèi)并未有重要的商住用地出讓，江門市區(qū)土地市場幾乎停滯，全市的土地交易也多次出現(xiàn)流拍的情況，不少人覺得房企拿地興趣不大，江門樓市前景堪憂。但實(shí)際上開發(fā)商對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)，城市外圍樓市發(fā)展長遠(yuǎn)來看動(dòng)力不足，前景不明，但市區(qū)內(nèi)部的潛力卻有待發(fā)掘，尤其是市區(qū)內(nèi)三舊改造用地早就成為眾多開發(fā)商的目標(biāo)。

　　在停滯多年之后，甘化片區(qū)的整體改造和土地分割出讓將使得江門樓市又掀起一波浪潮。江門城市三舊改造工程也將成為不少房企開發(fā)的重點(diǎn)。