優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格看漲，企業(yè)利潤(rùn)率卻在下滑，市場(chǎng)種種使得房企不斷謀變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前背景下，房企拿地更趨向于在同一個(gè)區(qū)域深耕，而開(kāi)發(fā)節(jié)奏亦出現(xiàn)分化。

　　□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　同一區(qū)域深耕

　　從近幾年房企拿地表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，房企在同一個(gè)區(qū)域深耕的趨勢(shì)越發(fā)強(qiáng)烈。

　　今年3月，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體70.52億元拿下閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，其后，6月，再次拿下閘北市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊。

　　合富輝煌上海公司策略總監(jiān)黃欣偉指出，目前的市場(chǎng)對(duì)于房企而言，深耕某一個(gè)區(qū)域會(huì)更為穩(wěn)妥。首先，在同一個(gè)區(qū)域里開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以節(jié)省資源、品牌宣傳成本。另外，同一區(qū)域的客群需求、消費(fèi)力較為接近，前一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒到下一個(gè)項(xiàng)目，效率較高。

　　“越來(lái)越多的外地房企涌入上海拿地，而這些房企對(duì)于上海的市場(chǎng)還較為陌生，因此會(huì)較多選擇在同一個(gè)區(qū)域打造出品牌影響力，從而在上海站穩(wěn)腳跟。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦指出，例如中駿，在2013年底拿下普陀萬(wàn)里某地塊后，又在上周拿下了普陀真如某地塊。

　　一位品牌房企的土地運(yùn)營(yíng)專員也表示，對(duì)于房企而言，開(kāi)發(fā)一個(gè)陌生區(qū)域需要建立多個(gè)“渠道”，了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、需求等，如果能在同一個(gè)區(qū)域多開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，即可攤薄其中所需要耗費(fèi)的時(shí)間、費(fèi)用，從而提高效率、節(jié)約成本。

　　開(kāi)發(fā)節(jié)奏現(xiàn)分化

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房企開(kāi)發(fā)成本提高的重要原因之一，這也使得房企不得不轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路。

　　“在上海，大部分房企加快了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，以往多數(shù)房企從拿地到推出項(xiàng)目平均至少需要18個(gè)月，而現(xiàn)在減少到12個(gè)月左右。”盧文曦稱，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的萬(wàn)科、保利等龍頭房企的開(kāi)發(fā)速度，就出現(xiàn)了明顯的加快。

　　易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏出現(xiàn)分化。部分大房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快，而一些小房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏在放緩?！百Y金雄厚的大房企，可以在去庫(kù)存之余加快開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，從而縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，提高利潤(rùn)率。而對(duì)于融資渠道較窄、資金較為緊張的小房企而言，當(dāng)前的任務(wù)還是以‘去庫(kù)存’為主，只能暫時(shí)放緩新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)?！?/p>

　　不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟指出，在今年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，現(xiàn)金為王。房企應(yīng)該轉(zhuǎn)變操作思路，加快開(kāi)發(fā)周期，盡快回籠資金。

　　產(chǎn)品或向高端化傾斜

　　在成本上升、利潤(rùn)率下滑的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品或有可能向高端化傾斜。

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)行業(yè)毛利率一直下滑。對(duì)A股上市的131家房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度房企的毛利率為35.98%，這一數(shù)值也是自2011年來(lái)一路下跌。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，今年行業(yè)利潤(rùn)率或?qū)⒗^續(xù)下跌。

　　某品牌房企就直言，現(xiàn)在土地成本較高，做高端項(xiàng)目利潤(rùn)才更有保障。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)中高端需求也在持續(xù)增多，做高端產(chǎn)品或是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　今年上海高端市場(chǎng)成交較為火熱。雖然如此，業(yè)內(nèi)也有不同意見(jiàn)。陳晟就表示，做高端項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或更大，高端產(chǎn)品去化周期也更長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于是否能被市場(chǎng)所接受。只有真正高端的項(xiàng)目去化壓力才會(huì)小。開(kāi)發(fā)商在追求利潤(rùn)的同時(shí)，還是應(yīng)該提高產(chǎn)品品質(zhì)，才能更有勝算。

　　行業(yè)聚焦

　　隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，大量細(xì)分領(lǐng)域O2O平臺(tái)企業(yè)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作愈演愈烈。

　　上實(shí)城開(kāi)引入跨界資源

　　實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)

　　近日，在一場(chǎng)為萬(wàn)源城御溪、御璄業(yè)主定制的家庭日活動(dòng)上，上實(shí)城開(kāi)客戶服務(wù)平臺(tái)城開(kāi)會(huì)首度引入O2O跨界服務(wù)資源，與上門汽車保養(yǎng)服務(wù)品牌“大師保養(yǎng)”簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，標(biāo)志著上實(shí)城開(kāi)客戶服務(wù)升級(jí)。

　　據(jù)悉，大師保養(yǎng)將作為城開(kāi)會(huì)客服增值戰(zhàn)略服務(wù)商，以線上訂單、線下上門服務(wù)等內(nèi)容，為城開(kāi)會(huì)會(huì)員提供專享的汽車售后服務(wù)。

　　上實(shí)城開(kāi)營(yíng)銷總監(jiān)張亦青表示，上實(shí)城開(kāi)在多年發(fā)展歷程中，累積了近萬(wàn)名優(yōu)質(zhì)業(yè)主資源，服務(wù)好業(yè)主，為業(yè)主提供居住以外的增值服務(wù)，一直都是上實(shí)城開(kāi)考慮的重點(diǎn)。

　　據(jù)了解，上實(shí)城開(kāi)未來(lái)將引入多領(lǐng)域跨界資源，全面升級(jí)城開(kāi)會(huì)。

　　今年，上實(shí)城開(kāi)提出了“城市夢(mèng)想+”概念，內(nèi)容涵蓋“企業(yè)+”、“生活+”、“資本+”、“文化+”、“創(chuàng)業(yè)+”五大要素。其中的“生活+”即代表著上實(shí)城開(kāi)希望通過(guò)升級(jí)服務(wù)的方式為城開(kāi)會(huì)業(yè)主提高居住品質(zhì)。

　　瑞鉑慧家用O2O概念

　　運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)

　　專注商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的瑞鉑慧家8月26日發(fā)布消息稱，其收購(gòu)了商業(yè)地產(chǎn)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)——第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)。瑞鉑慧家此舉昭示其已經(jīng)全面啟動(dòng)了O2O戰(zhàn)略模式的步伐。

　　瑞鉑慧家總經(jīng)理劉科說(shuō)：“未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不是我們?nèi)ブ饔^設(shè)定一個(gè)商業(yè)主題來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)配比、動(dòng)線設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)，而是通過(guò)O2O方式去經(jīng)營(yíng)一個(gè)社群的概念，所有的線下行為只有契合終端用戶并產(chǎn)生價(jià)值共鳴而成?！?/p>

　　劉科表示，此次瑞鉑慧家收購(gòu)第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)之后，第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)將推出由瑞鉑慧家自主研發(fā)的集商業(yè)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、合同管理等一體的信息管理系統(tǒng)，以及全新交互式服務(wù)功能：招商通、租售通，將項(xiàng)目、商家以及經(jīng)紀(jì)人連接起來(lái)，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商、租售環(huán)節(jié)中提供全程服務(wù)。

　　另?yè)?jù)透露，瑞鉑慧家將在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)第一商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)構(gòu)建線上商業(yè)系統(tǒng)，打造全方位的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷平臺(tái)和渠道；而且還將在10月上線一款針對(duì)社區(qū)商業(yè)的一站式消費(fèi)類APP。