在經(jīng)歷了一個(gè)多月的供地空窗期后，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)成交高潮。從8月31日至9月8日一周多的時(shí)間里，北京三塊新地王“加冕”。從豐臺(tái)石榴莊地王到孫河新地王，再到東壩新地王，總計(jì)出讓金額達(dá)157.5億元。同時(shí)，房企拿地算賬的方法也正在發(fā)生變化，從以前的參考周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格演變成了對(duì)地塊稀缺程度的預(yù)期。

　　入秋“地王”涌現(xiàn)

　　9月8日，龍湖地產(chǎn)有限公司與保利地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)組成拿地聯(lián)合體，以42.5億元總價(jià)，競(jìng)得北京市東壩南區(qū)地塊，樓面地價(jià)為50081元/平方米，輕松刷新區(qū)域土地價(jià)格“加冕”區(qū)域新地王。

　　而就在一周前的9月2日，備受關(guān)注的“孫河流拍地王”則被保利首開(kāi)聯(lián)合體以總價(jià)64.83億元、異地配建27500平方米保障房競(jìng)得。同時(shí)，該地塊也超越了當(dāng)初中糧地產(chǎn)當(dāng)年孫河地王的樓面價(jià)。

　　8月31日下午，中鐵建與方興地產(chǎn)組成的房企聯(lián)合體以50.25億元的價(jià)格、配建1.86萬(wàn)平方米公租房的條件，摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，溢價(jià)率約50%。機(jī)構(gòu)據(jù)成交價(jià)測(cè)算，該宗地樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)將開(kāi)發(fā)售價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅。

　　開(kāi)發(fā)商虧不虧

　　兩周內(nèi)，北京連續(xù)成交三塊土地項(xiàng)目，令外界驚嘆。但專家表示，當(dāng)前地王不斷涌現(xiàn)并非是非理性的產(chǎn)物。

　　在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)行為，已演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。以9月8日東壩地塊競(jìng)拍最終勝出者——龍湖、保利、首開(kāi)聯(lián)合體來(lái)看，均在北京東壩地區(qū)有項(xiàng)目。所以，從戰(zhàn)略角度考慮，如果在一些土地供應(yīng)量集中、未來(lái)能夠形成交易量集中的板塊或者地區(qū)，連續(xù)獲取土地，則對(duì)于資源集中占有的意義十分巨大。

　　更重要的是，如果這種戰(zhàn)略布局實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上是對(duì)整體成本的一種攤薄。前期同區(qū)域自己的項(xiàng)目，可能因?yàn)樽约涸诤笃谒⒊龅牡赝醵鴿q價(jià)獲益，如果把這些項(xiàng)目累加起來(lái)，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)分?jǐn)?，收益也就能提升。同樣的道理，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的成熟，可以讓自己的多個(gè)項(xiàng)目獲益。但是，這種所謂戰(zhàn)略性的資源壟斷，只出現(xiàn)在那些土地供應(yīng)集中，未來(lái)利好集中、未來(lái)交易量集中的地區(qū)。

　　“此外，地價(jià)預(yù)期價(jià)格的計(jì)算方式在改變?！币晃淮砉矩?fù)責(zé)人表示，一般認(rèn)為開(kāi)發(fā)商計(jì)算地價(jià)的方式，是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價(jià)格進(jìn)行推算得出的。但是，現(xiàn)在的大開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，早已經(jīng)不這么算賬了?，F(xiàn)在的算賬方法是，對(duì)于熱點(diǎn)地塊，這塊土地的預(yù)期價(jià)格，是參考同時(shí)期其他熱點(diǎn)地塊土地出讓價(jià)格。

　　聯(lián)袂拿地成主流

　　值得注意的是，本輪地王均由房企采用聯(lián)合拿地方式取得。

　　其中，孫河地王由首開(kāi)保利聯(lián)合體取得；豐臺(tái)石榴莊地塊由中鐵建與方興聯(lián)合取得；東壩地王則被龍湖、保利、首開(kāi)聯(lián)合斬獲。

　　“土地價(jià)格的持續(xù)攀升讓單個(gè)企業(yè)難以承受踏空帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示，地王幾十億元的價(jià)格對(duì)任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)都是沉重的負(fù)擔(dān)，聯(lián)合拿地有利于企業(yè)減輕資金壓力。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，土地供應(yīng)的稀缺，讓房企陷入了“土地饑渴”。但并不意味著房企不惜一切代價(jià)拿地。目前，房企拿地已進(jìn)入結(jié)盟拿地階段?！耙?yàn)槟壳氨本┩恋氐膬r(jià)格較高，一家單獨(dú)拿地成本太大，以聯(lián)合體的方式拿地，則可以聯(lián)合土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！?

　　供需矛盾加劇

　　“昔日流拍地塊遭瘋搶，曾經(jīng)的邊緣板塊受追捧，這就是當(dāng)前北京土地市場(chǎng)上的現(xiàn)狀。”一位開(kāi)發(fā)商表示，一線城市的旺盛需求和房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺讓開(kāi)發(fā)商別無(wú)選擇；一線城市土地的供需矛盾突出，是導(dǎo)致企業(yè)爭(zhēng)搶土地的重要原因。

　　北京市國(guó)土局官網(wǎng)顯示，截止到9月7日，年內(nèi)北京市土地市場(chǎng)累計(jì)成交地塊48宗，成交金額為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達(dá)到38.5%。

　　而備受開(kāi)發(fā)商關(guān)注的住宅用地更是供應(yīng)稀缺。在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

　　并非北京一座城市土地供應(yīng)出現(xiàn)下滑。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月25日，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)十大典型城市合計(jì)年內(nèi)土地出讓金為3953.4億元，同比跌幅達(dá)57.3%。

　　“土地供應(yīng)的減少，已經(jīng)逐漸影響了商品房市場(chǎng)持續(xù)高端化，以北京為例，2015年上半年的商品房供應(yīng)創(chuàng)造了歷史最低紀(jì)錄，僅有1.46萬(wàn)套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。北京商報(bào)記者 董家聲