隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，秋天的步伐越來越近，金秋9月不僅是收獲的季節(jié)，也是樓市傳統(tǒng)旺季。借著降準(zhǔn)、降息等寬松政策的春風(fēng)，北京樓市在今年上半年逐月回暖，走出一條前低后高的優(yōu)美弧線，在經(jīng)歷8月份的短暫調(diào)整之后，樓市即將迎來一年一度的“金九銀十”銷售黃金期，各家開發(fā)商都把主要精力放在了金九銀十的備戰(zhàn)中，無論是供應(yīng)還是成交，9月樓市有望迎來新一波高峰。

　　□供應(yīng)

　　34盤預(yù)計入市

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場預(yù)計將有34個項目入市，其中包括使館壹號院、天恒金融街公園懿府、元都尚街等20個純新盤，以及包括恒華·安納湖、領(lǐng)秀慧谷、龍湖長城源著等在內(nèi)的14個老項目后期。這一開盤量也將標(biāo)齊今年入市量最高的5月份，再度創(chuàng)造年內(nèi)供應(yīng)“小高峰”。

　　從9月預(yù)計入市項目特征來看，高端項目比重明顯加大。34個預(yù)計入市項目當(dāng)中，別墅項目占據(jù)5席，高端公寓項目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個，其中報價最高的為使館壹號院，單價150000元/平方米。

　　從近期熱點通州區(qū)供應(yīng)情況來看，9月該區(qū)域預(yù)計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業(yè)蓄勢待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區(qū)老項目也出現(xiàn)上調(diào)價格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　□分析

　　8月樓市成交呈現(xiàn)淡季特征9月市場有望回升

　　緊跟7月份深圳樓市成交量大跌的步伐，8月份北京、上海、廣州等一線城市樓市都開始全面降溫，新房和二手房成交量都開始回落。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年8月（截至23日）北京全市住宅（新建純商品住宅和二手住宅）成交總量為14820套，與上月同期相比下跌12%。

　　其中，8月（截至23日）北京全市新建純商品住宅（不含保障房）成交量為8672套，與上月同期相比下跌18.6%，截至目前的新宅成交均價為25790元/平米，與7月全月的成交均價相比漲幅僅為1.4%。

　　8月（截至23日）北京全市二手住宅成交量為13327套，與上月同期相比下跌12.8%，截至目前通過我愛我家達(dá)成的二手房交易均價為39393元/平米，與7月全月的成交均價相比上漲3.9%。

　　不僅僅是北京，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至23日，全國主要的54城市合計住宅簽約17.14萬套，這一成交量相比7月同期的18.7萬套下調(diào)了8.4%，其中下調(diào)幅度最大的是一線城市，跌幅達(dá)到了19.8%，北京、上海、廣州、深圳等城市都在成交量上有明顯的跌幅。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，7、8月份以來，北上廣深一線城市樓市全面降溫，表明從3·30新政以來的一系列樓市利好政策對樓市的刺激作用正在逐步消退，經(jīng)過了大半年購房需求的集中釋放后，由于7月未有利好消息繼續(xù)出臺，使得市場活躍度逐步降低。此外，金九銀十來臨前的7、8月份本來就是傳統(tǒng)的樓市淡季，今年7月份以來新房市場新增供應(yīng)量持續(xù)減少，也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

　　在市場遇冷的同時，房企業(yè)績也迎來普遍下滑。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括萬科等在內(nèi)的35家房企已經(jīng)公布7月銷售業(yè)績，這35家合計在7月實現(xiàn)銷售業(yè)績?yōu)?366.8億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的2009.94億元下調(diào)了32%。

　　35家房企中，只有6家環(huán)比6月實現(xiàn)業(yè)績上漲，其他企業(yè)則均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下調(diào)。

　　不過，從累計數(shù)據(jù)看，房企銷售金額總體好于去年同期，整體看，35家銷售業(yè)績前7個月同比上漲了16.7%。

　　不過，分析人士認(rèn)為，當(dāng)下不管是市場還是房企業(yè)績普遍下滑將是短期現(xiàn)象，隨著金九銀十到來，房企會加速入市加碼沖刺，下半年銷售的希望將更多寄予9-10月的市場。“8月市場出現(xiàn)了典型的淡季，但預(yù)計在9月市場有望繼續(xù)出現(xiàn)回升。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

　　□產(chǎn)品分析

　　>>商住

　　熱點區(qū)域集中爆發(fā)

　　隨著樓市整體轉(zhuǎn)暖，在限購政策依然嚴(yán)格的背景下，商住項目不限購、小戶型、低總價的優(yōu)勢再度凸顯，不少被限購的需求開始流向商住市場，不少商住項目憑借較高性價比突圍領(lǐng)漲，熱銷之勢絲毫不遜于住宅市場。在北京樓市中，商住產(chǎn)品成為繼高端項目之后，北京樓市中表現(xiàn)最為搶眼的產(chǎn)品。

　　以8月樓市供應(yīng)為例，8月預(yù)計入市的30個項目當(dāng)中，商住項目高達(dá)13個。在北京依然限購的背景之下，商住項目“不限購”的優(yōu)勢毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度、六環(huán)外都超過20000元/平方米的現(xiàn)實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購買。而在未來市場當(dāng)中，由于土地拍賣方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。

　　從今年商住格局看，目前商住產(chǎn)品的供應(yīng)主要集中在五環(huán)到六環(huán)中間，商住產(chǎn)品的成交主要集中在大興、房山、通州等近郊區(qū)域，特別是在通州區(qū)域，商住項目占據(jù)通州新盤供應(yīng)半壁江山。

　　統(tǒng)計顯示，9月通州區(qū)域預(yù)計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。尤其是通州運河核心區(qū)板塊，9月預(yù)計入市項目當(dāng)中有3個位于這一板塊，如果運河核心區(qū)商住項目的預(yù)售證能夠得以審批過關(guān)，未來該區(qū)域更將出現(xiàn)商住項目集中爆發(fā)的現(xiàn)象。

　　>>高端

　　成交爆發(fā)9月供應(yīng)比重增大

　　豪宅“元年”的名聲不虛傳。

　　今年以來，高端項目無論供應(yīng)量、成交量還是價格均持續(xù)攀升，單價6萬以上的豪宅，甚至單價10萬+的頂豪，都順利找到“婆家”。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，2015年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的160套，即使剔除盤古集中簽約的96套，也達(dá)到了64套的歷史最高紀(jì)錄。已經(jīng)是之前歷史最高成交年份28套的2.3倍。而之前北京最高的歷史單年度成交也只有28套，在2015年之前北京歷史上，合計簽約10萬+住宅只有113套。預(yù)計全年，北京10萬+簽約有望達(dá)到250套的爆棚成交量。

　　與此同時，合計簽約6萬單價以上住宅達(dá)到了1177套，這一成交量是同期歷史最高量，預(yù)計全年有望突破1800套大關(guān)，從成交額看，6萬以上市場成交也已經(jīng)達(dá)到了268億的歷史新紀(jì)錄。

　　另外，從市場成交看，總價2000萬以上的豪宅簽約也出現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的變化，截至8月23日，簽約2000萬以上的豪宅已經(jīng)達(dá)到了546套，預(yù)計全年有望歷史首次突破1000套。

　　成交持續(xù)走高，也使得房企推高端項目的積極性高漲。從9月預(yù)計入市項目特征來看，高端項目比重明顯加大。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，9月34個預(yù)計入市項目當(dāng)中，別墅項目占據(jù)5席，高端公寓項目有入市預(yù)期的則多達(dá)6個，其中報價最高的為使館壹號院，單價150000元/平方米。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年被稱為北京房地產(chǎn)史上的“豪宅元年”，大量被高地價托起的高端物業(yè)蓄勢待發(fā)，另外受到稀缺地理位置影響的市區(qū)老項目，以及受到周邊高價項目拉動的郊區(qū)老項目也出現(xiàn)上調(diào)價格的現(xiàn)象，逐步邁入高端物業(yè)陣營。而隨著2015年銷售季已過去近三分之二，這些新老高端項目大多已鎖定一定量的意向客群，因此紛紛趁著“金九銀十”整裝入市。

　　>>普通住宅

　　價格上漲成定局

　　供應(yīng)跟不上需求的勢頭在普宅市場愈演愈烈，供需矛盾讓價格加速上漲。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，8月第三周（8.17-8.23），新建商品住宅網(wǎng)簽量為1534套，環(huán)比下降32.7%。純商品住宅成交（不含保障房、自住房，下同）1129套，較上周下滑18%，成交均價為29919元/平方米，環(huán)比上漲5.4%。

　　據(jù)鏈家分析，純商品住宅成交均價再次出現(xiàn)上漲，一方面是由于結(jié)構(gòu)性因素引起，價格在2萬/平方米以下的成交占比為29.4%，較上周減少14.1個百分點，結(jié)構(gòu)性拉升了成交均價；另一方面，8月份較為熱銷的項目中，大部分項目出現(xiàn)不同程度的價格上調(diào)。供應(yīng)不足，而需求持續(xù)釋放，供需矛盾加劇使價格出現(xiàn)上漲。

　　根據(jù)統(tǒng)計，今年二季度以來，純商品住宅成交量近2.7萬套，而供應(yīng)量僅為1.8萬套，差額近9000套，供需缺口較大。

　　實際來看，目前市場需求仍然旺盛，不論是剛需盤與改善項目，均能獲得較好的去化。上周入市的剛需住宅中建國際公館與通泰國際公館，去化均在八成以上。

　　價格方面，漲價項目仍在擴圍，且漲價幅度有所增加，根據(jù)統(tǒng)計，8月份較為熱銷的項目中約有七成以上的項目出現(xiàn)不同程度的上漲，漲幅在3%以上占比達(dá)三成。而7月份上漲項目的占比僅為四成，且漲幅在3%以上的僅占一成。預(yù)計隨著供需矛盾的加劇，未來價格上漲的壓力依然較大，尤其金九銀十臨近，漲價項目或?qū)⒂羞M一步的增加。

　　從近期熱點通州區(qū)供應(yīng)情況來看，住宅用地的稀缺以及住宅產(chǎn)品的限購，使得未來一段時間內(nèi)通州區(qū)的普宅市場更是將迎來“啞火”局面。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，9月該區(qū)域預(yù)計將有6個項目入市，其中包括金隅78墅一個別墅項目，首開萬科城市之光、天晟嘉園兩個普宅項目，以及世界僑商中心等3個商住項目。

　　□專家觀點

　　>>同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　金九銀十沒有懸念

　　此次央行降息降準(zhǔn)后，本輪央行累計已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，對于樓市來講，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念。從價格的角度來看，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

　　>>易居研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進

　　金九銀十的市場格局會比較好

　　金九銀十的市場格局會比較好，并不會受到目前人民幣匯率貶值、股票市場不景氣等太明顯的影響。主要原因是，目前很多外來資本在一線城市的投資依然受到限購等政策的影響，因此進入的資金規(guī)模沒有預(yù)期的大，這使得此類資金一旦撤離中國市場，對于樓市的影響力度也是在削弱的。

　　從房企的角度看，推盤節(jié)奏會加快。這和此前房企的推盤計劃沒有太大出入。另外，對于此類房企來說，營銷力度會加大，但價格松動的可能性是不大的。對于購房者來說，也會積極入市，認(rèn)購樓盤。但這個時候往往會使得房價上漲的動力進一步增強。

　　>>偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理 孔丹

　　9-10月成交將保持高位

　　“金九銀十”將是各大開發(fā)企業(yè)沖刺全年業(yè)績的最后時機，在目前北京購房人信心逐步恢復(fù)、成交量逐步攀高的背景下，9、10月份有望迎來推盤高峰，供應(yīng)量有望明顯增加，但由于近期沒有更新的利好政策刺激，所以交易量再創(chuàng)新高的可能性不大，但隨著供應(yīng)量的增加，成交量仍將保持高位。此外，越接近年末，銀行的放款額度越少，放款速度也會減慢，所以會有更多的有經(jīng)驗的購房人選擇在9、10月份出手購房，也將支撐9、10月份的成交量保持高位。