最近中環(huán)線接連出現(xiàn)相關(guān)利好消息，中環(huán)線浦東段（軍工路隧道-高科中路）高架道路完工并計(jì)劃今年10月正式通車，作為“中環(huán)最后一筆”，中環(huán)線終于“成環(huán)”；而此前連接中環(huán)線浦西段東北部的軍工路快速路新建工程項(xiàng)目建議書獲批，業(yè)界紛紛傳言中環(huán)線將“北抬”。而作為貫穿中環(huán)線東北角的金橋、張江、新江灣城三個(gè)板塊，將成為近期兩大路面交通利好消息的直接受益板塊。

　　金橋板塊

　　二手交易為主

　　置業(yè)客群相對(duì)固定

　　雖離浦東核心區(qū)域較遠(yuǎn)，但由于開發(fā)較早的緣故，金橋板塊整體生活、教育、醫(yī)療等配套已相對(duì)成熟，然而大型商業(yè)配套較為有限，人氣度不高。受金橋出口加工區(qū)整體規(guī)劃影響，板塊居住區(qū)域主要分布在西北面。而板塊內(nèi)新盤極為稀少，去年至今基本只有外外灘一個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)，目前在售新盤也可以說僅此一個(gè)項(xiàng)目。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，外外灘項(xiàng)目今年共成交了132套房源，成交均價(jià)為36929元/平方米。

　　二手房市場(chǎng)方面，金橋板塊一直保持較高流量。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，金橋板塊二手住宅共計(jì)成交3869套，與去年同期相比上漲2.2倍；今年以來，板塊內(nèi)二手住宅月度成交均在200套以上，特別是4月以來，成交量一直保持在六七百套，5月份更是以784套的成交量達(dá)到近年來成交量第二高位，僅次于2013年3月1321套的末班車行情。目前板塊內(nèi)二手房源成交均價(jià)主要在2-3萬元/平方米之間，今年成交最為活躍的項(xiàng)目分別為金橋新村、證大家園及偉業(yè)金錦苑東方麗景，今年成交套數(shù)均達(dá)到100套以上。其中金橋新村成交套數(shù)最多，達(dá)到247套，成交均價(jià)為25458元/平方米。該小區(qū)為軌交房，靠近6號(hào)線博興路站，周圍教育資源豐富，生活配套設(shè)施較為成熟。

　　專家觀點(diǎn)

　　受板塊整體規(guī)劃影響，金橋的新盤十分稀少，板塊內(nèi)交易主要以二手房為主，客群多為當(dāng)?shù)鼐用?、園區(qū)工作者及部分外高橋和陸家嘴工作的新上海人。

　　由于板塊內(nèi)置業(yè)客群相對(duì)比較固定，因此，此次中環(huán)線金橋段的完工對(duì)板塊樓市來講，雖然能起到一定的利好作用，但是效果并不十分明顯，只是提升了板塊內(nèi)居民出行的便利度，對(duì)引進(jìn)人口并未起到很大作用。

　　張江板塊

　　傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)

　　高端改善首選

　　作為上海的產(chǎn)業(yè)聚集地，張江板塊的住宅開發(fā)數(shù)量并不是很多，居住區(qū)相對(duì)來說比較集中，主要聚集在原張江鎮(zhèn)以北，沿軌交2號(hào)線呈現(xiàn)出帶狀分布。2號(hào)線北面以華宅、別墅為主，2號(hào)線以下的東面主要以市政動(dòng)遷配套工程為主，以及部分商品房組成的大眾居住區(qū)。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部介紹，新房市場(chǎng)方面，板塊內(nèi)目前在售公寓產(chǎn)品主要為萬科翡翠公園、匯智湖畔家園以及日月光水岸花園，當(dāng)前成交均價(jià)基本在3.5萬元/平方米以上。其中萬科翡翠花園為今年新入市項(xiàng)目，供應(yīng)較為充足，是今年板塊內(nèi)成交量最大，也是單價(jià)最高的新盤公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目今年共成交480套，共計(jì)5.8萬平方米，成交均價(jià)為44731元/平方米，共吸金25.8億元。而張江板塊作為傳統(tǒng)別墅區(qū)，板塊內(nèi)別墅產(chǎn)品品質(zhì)較高，以華洲君庭、東郊花園以及湯臣湖庭花園為代表。東郊花園今年共成交了15套獨(dú)立別墅，成交均價(jià)為150583元/平方米，吸金10.1億元；湯臣湖庭花園今年共成交了21套別墅，成交均價(jià)為72145元/平方米，吸金4.7億元；而華洲君庭今年則成交了3套億元?jiǎng)e墅，成交均價(jià)為162739元/平方米，吸金4.2億元。

　　二手房市場(chǎng)方面，由于高科技園區(qū)與孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)的原因，張江的租賃需求特別旺盛，房源掛牌量相對(duì)有限，從而也導(dǎo)致了二手房源交易并不十分活躍，始終保持較為穩(wěn)定的流量。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，張江板塊二手住宅共計(jì)成交1347套，與去年同期相比上漲2.3倍；成交均價(jià)為26873元/平方米，今年受多重政策利好影響，板塊掛牌量上升，成交量?jī)r(jià)也較去年有明顯上漲。今年板塊內(nèi)成交最為活躍的項(xiàng)目分別是張江湯臣豪園、玉蘭香苑，成交套數(shù)分別為153、225套；成交均價(jià)分別為34797元/平方米和20505元/平方米。

　　專家觀點(diǎn)

　　作為上海內(nèi)環(huán)邊唯一的別墅群，張江板塊的地段優(yōu)勢(shì)已十分凸顯，同時(shí)作為上海的國(guó)賓板塊也彰顯了該板塊的地位與價(jià)值，因此板塊內(nèi)的別墅產(chǎn)品，尤其是獨(dú)棟別墅極具稀缺性。但由于地理位置的限制，其客群除園區(qū)內(nèi)的高收入精英人才外，吸引的主要還是就近的陸家嘴金融區(qū)的企事業(yè)老總，對(duì)其它區(qū)域的高收入群體吸引力相對(duì)有限。而此次中環(huán)線張江段的完工，使得板塊內(nèi)，尤其是東面居民及園區(qū)工作者的出行帶來了便利，縮短了通往其它區(qū)域的時(shí)間，也減緩了內(nèi)環(huán)高架的擁堵狀況，同時(shí)也對(duì)外圍區(qū)域的中高端置業(yè)客戶帶來更大的吸引力。

　　新江灣城板塊

　　生態(tài)環(huán)境優(yōu)越

　　主導(dǎo)中高端置業(yè)

　　由于距市區(qū)較近，板塊位置相對(duì)優(yōu)越，新江灣城的居住區(qū)以點(diǎn)狀分布為特點(diǎn)，加上其超高的綠化率，生態(tài)、低碳的環(huán)境，板塊整體規(guī)劃為中高端住宅區(qū)，并朝著新一代國(guó)際社區(qū)的方向發(fā)展。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部介紹，該板塊內(nèi)新盤項(xiàng)目較多，目前新房市場(chǎng)存量為1515套，較為充足，售價(jià)多為4-5萬元/平方米，主要在售項(xiàng)目為盛世豪園、尚浦領(lǐng)世、嘉譽(yù)灣、中建大公館及橡樹灣。其中，該板塊迄今為止最為熱銷的項(xiàng)目為尚浦領(lǐng)世，共成交200套公寓房源，成交均價(jià)為43350元/平方米，吸金17.3億元，為該板塊的雙料銷冠。

　　由于板塊內(nèi)主導(dǎo)中高端改善項(xiàng)目，板塊內(nèi)樓盤房齡相對(duì)較新，目前主要交易以新房為主，二手交易相對(duì)來說并不活躍。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部介紹，目前新江灣城板塊內(nèi)二手項(xiàng)目多以三四萬元/平方米項(xiàng)目為主打。今年該板塊成交量最大的二手項(xiàng)目為合生江灣國(guó)際公寓，1-7月共成交了135套房源，成交均價(jià)為32616元/平方米，其余項(xiàng)目成交量均未超過百套。

　　專家觀點(diǎn)

　　近年來?xiàng)钇謽鞘谐掷m(xù)火爆。這波行情的上漲主要是受華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、仁恒以及中建等品牌開發(fā)商所開發(fā)的豪宅項(xiàng)目的帶動(dòng)，加速了新江灣城向新一代國(guó)際社區(qū)的進(jìn)程。而此次軍工路快速路獲批使得中環(huán)線出現(xiàn)“北抬”的說法，一定意義上成為了新江灣城板塊內(nèi)樓盤的價(jià)值點(diǎn)，為板塊內(nèi)樓盤定義為中環(huán)內(nèi)產(chǎn)品提供了很好的說辭。