房企扎堆發(fā)債:遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再添百億 利率創(chuàng)新低

　　房企扎堆發(fā)行企業(yè)債，停都停不下。

　　8月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，獲中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，其在中國內(nèi)地的主要附屬公司遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司(下稱“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”)，發(fā)行最高金額達(dá)人民幣100億元公司債券，并成功發(fā)行首期總值50億元公司債券，所得款項凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)及補足一般營運資金。

　　隨著境內(nèi)外融資環(huán)境的變化，公司債成為市場資金避險、企業(yè)融資的利器。今年以來，房企境內(nèi)發(fā)債高潮迭起。

　　利率創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)新低

　　這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行人民幣公司債券，創(chuàng)下了地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行利率的新低。

　　8月18日成功發(fā)行首期總值為人民幣50億元的公司債券:

　　其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%;15億元的7年期公司債券，息率為4.15%;另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5%。

　　對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示:這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次發(fā)行境內(nèi)公司債券，不僅獲得境內(nèi)信用評級機構(gòu)中誠信授予的AAA最高評級，同時得到資本市場的認(rèn)可及支持，為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開辟了新的境內(nèi)融資渠道，有助于避開側(cè)重境外融資的匯率風(fēng)險，使融資成本持續(xù)下降。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014年首評分別獲得惠譽、穆迪、標(biāo)普BBB-、Baa3及BBB-的投資級評級。2014年7月及2015年1月，公司累計發(fā)行了24億美元債券。

　　從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)債公告上看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行公司債募集資金的主要用途是“償還現(xiàn)有債務(wù)及補足一般營運資金”。

　　事實上，當(dāng)下公司債的平均融資成本較低，比起傳統(tǒng)融資渠道來講優(yōu)勢巨大。

　　市場人士分析，在2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控時，房企在銀行的貸款利率大約是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%～20%。

　　因此，眾多房企選擇在這一窗口期發(fā)行公司債，用融資成本更低的“新債”還“舊債”成為主流選擇，從而降低整體融資成本，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，包括境內(nèi)外的占比結(jié)構(gòu)和債務(wù)期限結(jié)構(gòu)等。

　　李明表示:此次境內(nèi)債券發(fā)行，將優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，所獲資金更進(jìn)一步鞏固未來發(fā)展的基礎(chǔ)。同時，很高興得到中國人壽對此次發(fā)行公司債券的支持。

　　目前，中國人壽、南豐集團(tuán)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一、二大股東。

　　本次國內(nèi)發(fā)債，中國人壽的認(rèn)購金額超過了10年期債券品種的20%。此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014、2015年連續(xù)發(fā)行的美元債，中國人壽直接認(rèn)購金額就高達(dá)7億美元。

　　踩準(zhǔn)房企融資窗口期

　　今年1月16日，證監(jiān)會修訂發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，公司債發(fā)行人主體的范圍從上市公司和證券公司，擴大到了全部公司制企業(yè)，包括未上市公司。

　　原本森嚴(yán)的門禁忽然打開:此番解禁被業(yè)內(nèi)人士視為公司債市場窗口期的開始。

　　伴隨解禁而來的是，今年以來，央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息等一系列政策，使得國內(nèi)融資環(huán)境日趨寬松;加之國際環(huán)境的變化，美元走強和加息預(yù)期，使得匯率風(fēng)險在提高。

　　這一國內(nèi)和國際背景下，企業(yè)融資漸向境內(nèi)傾斜，成為行業(yè)融資的新趨勢。

　　在國內(nèi)的融資渠道中，因成本更低、周期更長，公司債如今已是各大房企實現(xiàn)境內(nèi)融資的主要工具。

　　2015年以來，房企在境內(nèi)發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年年初至今，已有逾60家上市房企(包括在港上市的內(nèi)地房企)拋出發(fā)行境內(nèi)公司債計劃，規(guī)模超過2500億元。而2014年全年僅有15家公司融資成功，總計金額只有235億元。

　　7月份以來，恒大、龍湖、萬科、碧桂園等房企先后拋出巨量融資計劃。與此同時，伴隨地產(chǎn)公司企業(yè)債規(guī)模劇增的是，境內(nèi)債券市場的利率一路走低。

　　數(shù)據(jù)顯示，自6月份以來，債券市場主要債券品種的平均票面利率均呈下滑態(tài)勢，僅7月6日至8月3日，公司債發(fā)行利率就下降近100多個基點。截至6月底，已成功實現(xiàn)債權(quán)融資的28家房企，平均融資成本僅為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。

　　房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，任何影響市場資金總量和配置方式的變化都會給這一行業(yè)帶去影響，比如今年年中，國內(nèi)A股市場的變化。

　　有市場人士向本報記者分析，特別是進(jìn)入6月以來，國內(nèi)A股市場持續(xù)跌停，大量資金從A股股市撤離，開始尋找避險工具，從而迅速涌入債券市場，資金量持續(xù)放大，一定程度上推動了國內(nèi)公司債利率的持續(xù)下行。這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)選擇在這一時期發(fā)企業(yè)債的原因之一。

　　而此次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)債選擇“小公募”(即面向合格投資者的公開發(fā)行)，把握時間窗口和縮短審查時限亦是原因之一。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者表示，選擇小公募主要考慮這幾個方面，一是從投資群體看，除了小散戶之外其他投資人均可購買，所以利率上沒有什么差別;二是小公募的審批時間短;三是，從政府的監(jiān)管角度來說，小公募也方便監(jiān)管。

　　布局資本市場背后的遠(yuǎn)洋邏輯

　　對于房企大規(guī)模扎堆發(fā)行境內(nèi)公司債，有地產(chǎn)分析師認(rèn)為，一是當(dāng)下公司債成本明顯降低;二是房企對資金需求增加。

　　以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，從2014年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加速了一、二線核心城市的土地儲備。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者介紹，去年是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地比較積極的一年。原因在于去年地產(chǎn)行業(yè)的形勢不好，地價較低，反周期補倉可以拿到相對優(yōu)質(zhì)、性價比較高的項目。

　　從區(qū)域分布看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京津冀地區(qū)總剩余土地儲備是783萬平方米;項目數(shù)25個，以住宅類為主，集中在北京和天津。

　　從面積分布看，一、二、三線城市分別占到20%、69%和11%;從土地價值分布看，一、二、三線城市分別占到53%、45%和2%。重點深耕一、二線城市的傾向明顯。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前公布的營運數(shù)據(jù)，截至2015年7月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前7個月合共實現(xiàn)協(xié)議銷售160.7億元。而今年的銷售目標(biāo)是420個億，前七個月完成了全年目標(biāo)的38%。

　　對此，前述負(fù)責(zé)人向記者表示:今年1～7月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)純新盤開盤的項目只有2個，而下半年將有13個新項目開盤，所以公司還是非常有信心能夠完成今年全年銷售目標(biāo)。

　　2015年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)入廣州、南京、香港等城市;并開始深耕寫字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生，涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運營、金融創(chuàng)新等業(yè)務(wù)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正試圖在未來幾年內(nèi)構(gòu)建包括“住宅開發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融”四輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在中國整體經(jīng)濟面臨下行壓力的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨新的洗牌和挑戰(zhàn)。對于品牌開發(fā)商來說，如何在資本領(lǐng)域占據(jù)先機、推動新環(huán)境下的房企轉(zhuǎn)型，尤為關(guān)鍵。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的上述布局無疑需要資金的流動性支持，這是正在謀劃業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新和盈利模式轉(zhuǎn)型的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亟待思考的問題，亦成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極謀劃資本市場的內(nèi)在邏輯。