2014年是一個(gè)分水嶺，很多房企過了黃金時(shí)期后，都在尋求轉(zhuǎn)型或者輕資產(chǎn)化。據(jù)了解，在遠(yuǎn)洋的未來五年發(fā)展戰(zhàn)略中，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資與住宅開發(fā)、房地產(chǎn)金融及客戶服務(wù)共同構(gòu)成“四元業(yè)務(wù)”。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋大廈，然后才開始做住宅開發(fā)。” 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁陳潤福向《證券日報(bào)》記者稱，從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身來說，是有做商業(yè)地產(chǎn)的先天基因的。但適合輕資產(chǎn)化的項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋不會(huì)以重資產(chǎn)模式運(yùn)營，因?yàn)閺默F(xiàn)金流安排上來看，重資產(chǎn)過于集中將促使轉(zhuǎn)型變得困難。

　　30%資金用于擴(kuò)大商業(yè)版圖

　　“遠(yuǎn)洋的四元業(yè)務(wù)即‘4321’戰(zhàn)略”，陳潤福向《證券日報(bào)》記者解釋道，從資金分配角度來看，即把40%的資金投向住宅開發(fā)，30%資金投入到不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，20%用于房地產(chǎn)金融，10%資金則投入到客戶服務(wù)業(yè)務(wù)中。

　　據(jù)記者了解，截至2014年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國擁有20多個(gè)處于規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、高端購物中心、五星級(jí)酒店及酒店式公寓等產(chǎn)品；現(xiàn)主要持有8個(gè)經(jīng)營中的投資物業(yè)，2014年來自物業(yè)投資的營業(yè)額為6.79億元。

　　至于遠(yuǎn)洋的商業(yè)地產(chǎn)版圖及產(chǎn)品線分布，李明向記者表示，遠(yuǎn)洋的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)有三類產(chǎn)品：第一種是高端寫字樓，聚焦一線城市核心地帶；第二類是商業(yè)綜合體，主要是與太古合作，一般選擇有先天交通、歷史和文化優(yōu)勢的一、二線城市；第三類為遠(yuǎn)洋自主運(yùn)營的商業(yè)零售品牌，即遠(yuǎn)洋未來匯和遠(yuǎn)洋未來廣場，這類商用物業(yè)基本是與住宅相配套的產(chǎn)品，體量一般為6萬—10萬平方米；其他則為純小型商業(yè)，這是被動(dòng)營建的，盡量謹(jǐn)慎持有。

　　“如果用幾個(gè)詞來概括遠(yuǎn)洋的商業(yè)地產(chǎn)，或許可以定義為‘與巨人合作’，‘多元化’以及‘厚積薄發(fā)’等?！标悵櫢１硎尽?

　　事實(shí)上，“與巨人合作”是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)投資板塊“厚積薄發(fā)”做鋪墊的重要手段。據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與擅長經(jīng)營持有物業(yè)的港資企業(yè)太古地產(chǎn)已經(jīng)合作了兩個(gè)項(xiàng)目，兩家以各持有50%股權(quán)的方式在北京和成都投資了兩個(gè)項(xiàng)目。

　　“在前期建設(shè)上，主要由遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)，在后期經(jīng)營上，主要由太古地產(chǎn)負(fù)責(zé)。”陳潤福透露。而在遠(yuǎn)洋管理層眼中，與巨人合作不但能夠積累運(yùn)營投資性物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，也是輕資產(chǎn)化的手段之一。

　　多元渠道加速輕資產(chǎn)化

　　事實(shí)上，有接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)人士向《證券日報(bào)》記者透露，雖然加大對(duì)持有物業(yè)的投資是重要戰(zhàn)略方向，但在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部，商業(yè)地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目的規(guī)模和如何將多大規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)投資輕資產(chǎn)化是其近一兩年內(nèi)要解決的。

　　正如陳潤福向《證券日報(bào)》記者所示，適合輕資產(chǎn)化的項(xiàng)目不會(huì)以重資產(chǎn)模式運(yùn)營，因?yàn)閺默F(xiàn)金流安排上來看，重資產(chǎn)過于集中將促使轉(zhuǎn)型變得困難，尤其對(duì)持有物業(yè)發(fā)展來說，輕資產(chǎn)化一定是遠(yuǎn)洋做商業(yè)地產(chǎn)追求的目標(biāo)。

　　至于用何種手段去實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營，陳潤福向本報(bào)記者透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將借合作、資產(chǎn)化和證券化等多種手段加快不動(dòng)產(chǎn)投資輕資產(chǎn)化的速度。

　　而關(guān)于如何利用金融手段實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化的具體細(xì)節(jié)，遠(yuǎn)洋并未多談。目前來看，合作是遠(yuǎn)洋投資運(yùn)營商用物業(yè)較為成熟的模式?！案_發(fā)商也好，運(yùn)營商也好，合作是輕資產(chǎn)化的一個(gè)方向?！标悵櫢１硎?。

　　《證券日報(bào)》記者獲悉，與太古地產(chǎn)合作的成都遠(yuǎn)洋太古里是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)版圖中非常重要的一個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資接近100億元，共擁有超過300間零售商店，目前90％的面積已出租。據(jù)其內(nèi)部消息透露，李明非常看重這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其期許也非常高?！暗?020年，項(xiàng)目年度租金收入超過12億元人民幣”是兩家合作的目標(biāo)。

　　“太古地產(chǎn)對(duì)商業(yè)運(yùn)營定位有預(yù)見性的判斷，項(xiàng)目整體竣工交給租戶后，還能二次判斷。”李明向記者表示，作為互為在中國戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在未來幾年，遠(yuǎn)洋和太古還將有項(xiàng)目呈現(xiàn)。